Griechenland-Blog

In Griechenland wurde die Juni 2011 ausgelaufene Frist für die Regulierung rechtswidriger Änderungen der Nutzung von Immobilien bis Ende 2011 verlängert.

Die Ende Juni 2011 ausgelaufene Frist für die Einreichung der Unterlagen, welche die Eigentümer von Immobilien in Griechenland oder deren rechtmäßig bevollmächtigte Vertreter bei den zuständigen Bauämtern einreichen müssen, um die “Regulierung” rechtswidriger Nutzungsänderungen zu beantragen, wurde bis zum 31. Dezember 2011 verlängert.

Die entsprechende Regelung, die in den Gesetzentwurfs des Entwicklungsministeriums über die Funktion der Energiemärkte aufgenommen und am 22. Juli 2011 dem Parlament vorgelegt wurde, sieht ebenfalls die Verlängerung der Frist zur Entrichtung der ersten Rate der festgestellten Strafgebühren für alle bereits eingereichten Anträge bis Ende 2011 vor (diese Frist war ursprünglich bis Ende Oktober 2011 angesetzt).

(Quelle: Ethnos)

Weitere Informationen bietet der Beitrag Nachfrist für Regulierung rechtswidriger Immobiliennutzung in Griechenland.

Die Frist für die Beantragung der Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen bei Immobilien in Griechenland wurde bis Ende Juni 2011 verlängert.

Die griechische Ministerin für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) Tina Birbili gab heute (24.02.2011) die erneute Verlängerung der Frist für die Regulierung illegal erfolgter Nutzungsänderungen bei Immobilien in Griechenland bekannt. Die Frist lief ursprünglich Ende Dezember 2010 aus, wurden dann kurzfristig bis Ende Februar 2011 und nun schließlich um weitere vier Monate bis zum 30. Juni 2011 verlängert (siehe auch Regulierung illegaler Nutzungsänderung von Immobilien in Griechenland und Regelungen für Immobilien in Griechenland ab 2011).

Wie die Ministerin bei einer Pressekonferenz erklärte, beliefen sich die Einnahmen des Fiskus aus einschlägigen Deklaration im Jahr 2010 auf 106 Millionen Euro, während die Einkünfte in dem Zeitraum von Anfang Januar bis zum 22. Februar 2011 die Höhe von 57 Millionen Euro erreichten. Bisher wurden bereits über 500.000 Regulierungsanträge gestellt und die Führung des Umweltministeriums rechnet für das Jahr 2011 mit Einnahmen von über 700 Millionen Euro.

Ungerechtigkeiten bei Kommunalabgaben auf Immobilien

Die Umweltministerin erwähnte auch die von dem Innenministerium vorangetriebene gesetzliche Regelung mit der unterbunden werden soll, dass Kommunen für die im Rahmen der Regulierung deklarierten Flächen rückwirkend Kommunalabgaben fordern. Sie betonte jedoch, dass die Vorlage des Gesetzentwurfs des Innenministerium nach gemeinsamer Ausarbeitung mit dem Umweltministerium erfolgen werde, damit “Ungerechtigkeiten” behoben werden, die je nach Gebiet (Gemeinde) für Immobilien, deren rechtswidrige Nutzungsänderung “reguliert” wurde, die Befreiung den Kommunalabgaben ermöglicht, während die Eigentümer legal genutzter und deklarierter teilumbauter Flächen mit erhöhten Gemeindeabgaben zur Kasse gebeten werden. Speziell zu letzterem Thema wurde allerdings auch betont, dass es in der Zuständigkeit der Kommunen liegt, Kommunalabgaben festzusetzen und den Modus der Erhebung zu bestimmen.

Schließlich unterstrich der stellvertretende Minister N. Sifounakis, dass zur Entlastung der Bauämter die Immobilienbesitzer, die zur Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen schreiten möchten, die Gebühren auch mittels des jeweiligen mit der Abwicklung beauftragten Ingenieurs entrichten können, ohne selbst bei den Bauämtern vorstellig werden zu müssen.

Es sei angemerkt, dass die – im übrigen erwartete – erneute Verlängerung der Antragsfrist nicht zuletzt auch deshalb beschlossen wurde, weil die Bauämter bisher den lokal zuständigen Präfekturverwaltungen unterstanden, diese Verwaltungsstruktur jedoch ab dem 28. Februar 2011 nicht mehr existiert. Es wird damit gerechnet, dass die aus der letzten Verwaltungsreform hervorgegangenen neuen Kommunalverwaltungen bis Juni 2011 über ihre eigenen Bauämter verfügen werden. Andererseits hofft das Umweltministerium natürlich auch auf einen weiteren Anstieg der Anzahl der Regulierungsanträge und somit der einschlägigen Einnahmen, zumal aufgrund des starken Andrangs bei den Bauämtern eine fristgemäße Einreichung der erforderlichen Unterlagen überhaupt kaum noch möglich war.

Strafgelder und Ratenzahlung

Was die Abwicklung der für 40 Jahre geltenden Regulierung illegaler Nutzungsänderungen betrifft, wurde die Frist zur Zahlung des speziellen Strafgeldes für die Beibehaltung der rechtswidrigen bzw. “regulierten” Nutzungsänderung verlängert und auch die nach Immobilienkategorien gestaffelte Anzahl der möglichen Zahlungsraten erhöht.

Konkret ist das Strafgeld für Wohnimmobilien innerhalb von bis zu 30 Monaten und für anderweitig genutzte Immobilien innerhalb von bis zu 32 Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes 3843/2010 zu entrichten. Sofern die Höhe des festgestellten Strafgeldes oder der jeweilige Restbetrag nicht niedriger als die Mindestrate liegt, kann die Entrichtung für Wohnimmobilien in bis zu 10 und für anderweitig genutzte Immobilien in bis zu 8 gleich hohen Raten erfolgen. Die erste Zahlung (gleich ob Raten- oder Gesamtzahlung) ist in jedem Fall innerhalb von 12 Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes 3843/2010 zu entrichten. Bei vollständiger Begleichung des verhängten Strafgelds zum Termin der Fälligkeit der ersten Rate wird ein Nachlass in Höhe von 10% der Geldstrafe gewährt.

Weiter wurde bestimmt, dass für regulierte Flächen keinerlei rückwirkende Abgaben und Steuern geschuldet werden und auch nicht die einschlägigen Bestimmungen der bestehenden Versicherungsgesetzgebung zur Anwendung kommen.

Speziell in Bezug auf die Besteuerung von Immobilienvermögen und die Deklaration des Immobilienvermögens in Griechenland (Formular E9) werden die hinsichtlich einer rechtwidrigen Nutzungsänderung regulierten Flächen wie vor der erfolgten Regulierung behandelt: die Regulierung soll also weder eine Modifizierung der Angaben der bisher eingereichten Deklarationen E9 erforderlich machen noch sich auf die Bemessung der Immobilienbesitzsteuer auswirken.

Ergänzende Informationen bietet der Artikel Immobilienbezogene Steuern in Griechenland.

Der fortan obligatorische Energieausweis für Gebäude und Wohnungen bringt ab 2011 für Immobilien in Griechenland etliche grundlegende Änderungen und Neuregelungen mit sich.

Das Gesetz “über die Identität von Gebäuden” nebst dem daraus resultierenden und fortan obligatorischen Energiepass – Gebäudepass für Immobilien in Griechenland stellt den ersten Schritt zur Schaffung des nationalen Vermögensregisters bzw. einer enormen Datenbank dar, in der alle Gebäude des Landes erfasst werden – und zwar diesmal einschließlich aller legalen sowie auch “regulierten” Flächen und Räumlichkeiten.

Die Einführung des ab 2011 für alle Neubauten obligatorischen Energieausweises / Gebäudepasses (griechisch: Deltio Energiakis Taftotitas Ktirion / DETA), die gesetzliche Regelung bezüglich der auf 40 Jahre befristeten “Regulierung” aller rechtswidrig geschlossenen Räume eines Gebäudes innerhalb des Grund- bzw. Umrisses einer rechtmäßigen Baugenehmigung (unter Ausnahme der geschlossenen Balkons und Penthäuser) sowie auch die Bildung und Mobilisierung der “Einheit der Energie-Inspektoren” sind Schritte zur Realisierung eines seitens des Finanzministeriums seit Jahren gehegten Plans und sollen natürlich auch viel Geld in die chronische defizitären Kassen des Fiskus spülen.

Laut den zugrunde gelegten Berechnungen des Finanzstabs der griechischen Regierung werden allein für das Jahr Einnahmen in Höhe von etwa 800 Millionen Euro aus der Legalisierung von Schwarzbauten, 500 Euro aus der Regulierung rechtswidrig geschlossener “teilumbauter Flächen” und 400 Millionen aus der Erhöhung der (u. a. steuerrelevanten) “sachwertorientiert bestimmten Immobilienpreise” (griechisch: antikimenikes axies) erwartet.

Die Einnahmen aus der Regulierung rechtswidrig geschlossener teilumbauter Räume und ungenehmigter Nutzungsänderungen werden Teil der “Mitgift” für die “Grüne Kasse” (vormals: Kasse für die Umsetzung städtebaulicher und regulierender Pläne / ETERPS) darstellen, um auf diese Weise eventuelle Einwände des Obersten Rechnungshofs abzuwiegeln.

Energiepausweis – Gebäudepass für Immobilien in Griechenland

Was den Energiepass betrifft, gestaltet sich das entsprechende Verfahren für die ab 2011 errichteten Gebäude relativ einfach, da der Energiepass bereits mit der Erteilung der Baugenehmigung angelegt und dann schrittweise auf den jeweils aktuellen Stand gebracht wird. Schon seit Ende Oktober 2010 sehen alle erteilten Baugenehmigungen eine Studie über den Energiebedarf des Gebäudes gemäß der neuen Verordnung über die Energiebilanz von Gebäuden vor, da ab Anfang 2011 für jede Immobilientransaktion die Vorlage des Energiepasses obligatorisch ist. Im übrigen ist die (natürlich kostenpflichtige) Inspektion des Gebäudes oder der (Eigentums-) Wohnung durch einen öffentlich bestellten “Energie-Inspektor” erforderlich, der das entsprechende Zertifikat ausstellt und darin auch auf Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz hinweist.

Die Kontrolleure werden in ihren Berichten obligatorisch auch eventuelle heimlich geschlossene bzw. ursprünglich als teilumbaut ausgewiesene Flächen oder / und ungenehmigte Nutzungsänderungen aufführen müssen. Wer solche Flächen und Räume im Rahmen der derzeit angebotenen Möglichkeit nicht fristgerecht “reguliert”, wird zukünftig nicht nur der Gefahr einschlägiger Kontrollen durch das Bauamt oder der Anzeige durch Nachbarn ausgesetzt sein, sondern seine Immobilie in Ermangelung des obligatorischen Energiepasses ab Anfang 2011 auch nicht übereignen bzw. ab Juni 2011 nicht einmal mehr neu vermieten können (für Verlängerungen bestehender Mietverträge wird dagegen auch weiterhin kein Energieausweis benötigt).

Zumindest in dieser Hinsicht ist somit nun auch die Frage beantwortet, ob und warum sich Eigentümer betroffener Immobilien sputen sollten, rechtswidrige Nutzungsänderungen bzw. nachträglich in geschlossene Räume umgewandelte ursprünglich als teilumbaute Flächen ausgewiesene Räumlichkeiten zu deklarieren und auf diese Weise gemäß der derzeitigen Lesart für 40 Jahre ihre Ruhe zu “erkaufen” (was der offiziell angesetzten Lebensdauer einer Investition in Gebäude entspricht, die auf einer bewehrten Betonkonstruktion basieren).

Rechtswidrige Nutzungsänderung – Schließung teilumbauter Flächen

Die Strafgelder für die Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen und Schließung ursprünglich als teilumbaut ausgewiesener Flächen sind gestaffelt. Bemessungsgrundlage stellt immer die zu regulierende Fläche dar, multipliziert mit dem Quadratmeter- bzw. Zonenpreis, der für Flächen der entsprechenden (neuen) Nutzung in der jeweiligen Lage gilt.

Für Hauptwohnungen werden innerhalb eines Bebauungsplans 5% – 9% und außerhalb eines Bebauungsplans 6% – 11% des jeweiligen Quadratmeter- bzw. Zonenpreises angesetzt, während sich für Zweitwohnungen die entsprechenden Sätze auf 6% – 11% bzw. 9% – 15% belaufen. Für sonstige Nutzungen werden Sätze von 7,5% – 13,5% (innerhalb eines Bebauungsplans) und 9% – 12% (außerhalb eines Bebauungsplans) veranschlagt.

Für außerhalb eines Bebauungsplans belegene Immobilien der Kategorie B (Zweitwohnungen und alle sonstige Nutzungen außer als Hauptwohnung), die in Gebieten mit Zonenpreisen von über 1.000 Euro pro Quadratmeter liegen, ist ein 30%iger Aufschlag vorgesehen. Somit ergibt sich in diesen Fällen für Zweitwohnung ein Satz von 9,3% – 15,6% und für anderweitig genutzte Immobilien ein Satz von 10,7% – 19,5% auf den jeweiligen Zonenpreis. Hier handelt es sich offensichtlich um eine “fotografische” Regelung bezüglich der teuren Freizeithäuser und Geschäfte in besonders populären touristischen Gebieten

Gemäß den Berechnungen auf Basis der aktuell (Ende 2010) für Attika geltenden Zonenpreise haben Besitzer von Immobilien in Perama mit 33 – 72 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten und Besitzer von Immobilien im Stadtteil Vouliagmeni mit 128 – 792 Euro pro Quadratmeter die höchsten Strafgelder für die Regulierung rechtswidrig umbauter Flächen und ungenehmigter Nutzungsänderungen zu entrichten.

Für die im Rahmen der in Rede stehenden “Regulierung” deklarierten Flächen / Räume werden zukünftig weder Strafgelder für Errichtung und Unterhaltung noch irgendwelche rückwirkenden Steuern und Abgaben erhoben, jedoch eventuell in der Vergangenheit geleistete Zahlungen auch nicht erstattet werden.

Verfahren der Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen

Die bei den zuständigen Bauämtern eizureichenden Anträge haben zu umfassen:

• Rechtsverbindliche Erklärung gemäß N. 1599/1986 in doppelter Ausfertigung, unter Einbezug der persönlichen Daten des Eigentümers (Steuernummer, zuständiges Finanzamt), Aktenzeichen und Jahr der Ausstellung der Baugenehmigung, Beschreibung der Fläche / Räumlichkeit sowie deren Ausmaß und Nutzung, Zeitpunkt der Nutzungsänderung sowie auch der Angabe, ob es sich um eine Hauptwohnung oder eine Zweitwohnung oder eine gewerblich genutzte Immobilie handelt.
• Foto der deklarierten Fläche / Räumlichkeit und technischer Bericht eines Architekten / Ingenieurs. Die Regelung sieht hierfür eine Vergütung von bis zu 232,53 Euro je Eigentumseinheit vor.
• Nachweis über die Entrichtung von Gebühren in Höhe von 250 Euro für teilumbaute Flächen bzw. 350 Euro für sonstige Räumlichkeiten (Keller, ebenerdige Freiräume, Einstellplätze usw.); der entrichtete Betrag wird auf das endgültig festgestellte Strafgeld angerechnet werden.

Was das Verfahren betrifft, ist der Antrag von dem Eigentümer oder beauftragten Architekten / Ingenieur bis Ende Februar 2011 bei dem zuständigen Bauamt einzureichen (die ursprünglich Ende 2010 auslaufende Frist wurde im Dezember 2010 um 2 Monate verlängert). Im weiteren Verlauf erfolgen:

• Überprüfung der Vollständigkeit der eingereichten Angaben und Unterlagen innerhalb von 60 Tagen, einschließlich auch der vorgesehenen Ortsbesichtigung.
• Feststellung der Höhe des Strafgeldes, das anschließend bei einer Bank einzuzahlen ist; bei sofortiger Entrichtung des gesamten Betrags wird eine Nachlass in Höhe von 10% des Gesamtbetrags gewährt.
• Genehmigung des Antrags bzw. der Akte durch das zuständige Bauamt.
• Sofern zutreffend, Anschluss an das öffentliche Stromversorgungsnetz.

Es sei angemerkt, dass zahlreiche Immobilienbesitzer sich nicht darüber bewusst sind, rechtswidrig umbaute Flächen / geschlossene Räumlichkeiten inne zu haben, da diese bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs von dem Bauunternehmer umbaut worden waren. Außerdem weicht bei vielen existierenden Gebäuden der realisierte Bau mehr oder weniger erheblich von der ursprünglich erteilten Baugenehmigung ab, womit die Einschaltung eines Architekten / Ingenieurs folglich keinesfalls nur eine Förmlichkeit darstellt.

In Griechenland wurde der Entwurf eines neuen Gesetzes zur Regulierung der illegalen Nutzungsänderung ursprünglich teilumbauter Gebäudeflächen publiziert.

Das neue Gesetz soll Besitzern von Immobilien in Griechenland ermöglichen, ursprünglich nur teilumbaute und erst nachträglich ungenehmigt in geschlossene Räume umgewandelte Gebäudeflächen oder auch nachträgliche ungenehmigte Nutzungsänderungen gegen Zahlung einer Geldstrafe “regulieren” zu können. Im Klartext bedeutet dies, dass solche Übertretungen nach Abschluss des Verfahrens für 40 Jahre geduldet und nicht weiter verfolgt, jedoch andererseits auf keinen Fall endgültig legalisiert werden.

Das als “Grüne Abgabe” deklarierte Strafgeld richtet sich nach der Fläche der (bisher) nicht rechtmäßig deklarierten umgewandelten Fläche sowie der Art der Nutzung der jeweiligen Immobilie / Fläche und wird auf Basis des nach dem System der “sachwertorientierten Wertbestimmung” ermittelten Quadratmeterpreis erhoben, den die jeweilige Fläche hätte, wenn sie für die reale Nutzung regulär genehmigt worden wäre.

Konkret sieht der derzeitige Gesetzesentwurf die Berechnung des Strafgeldes bzw. der “Grünen Abgabe” auf Basis des wie vorstehend beschrieben ermittelten Wertes nach folgender Staffelung vor:

Obwohl durch die “Regulierung” wie gesagt keine wirkliche Legalisierung der regulierungsfähigen Verstöße gegen die allgemeinen Baubestimmungen einhergeht, sollen nach Abschluss des Regulierungsverfahrens die jeweiligen Räumlichkeiten aus steuertechnischer und vertragsrechtlicher Sicht wie regulär genehmigte Flächen / Räumso behandelt werden. Demnach wird beispielsweise ein nachträglich und ohne Baugenehmigung in einen geschlossenen Raum umgewandelter (ursprünglich offener) Balkon nach der erfolgreich abgeschlossenen “Regulierung” als regulärer Wohnraum besteuert und auch als solcher vertraglich übereignet werden können.

Nach den derzeitigen Informationen soll für die Regulierung eine Frist von 8 Monaten ab dem Inkrafttreten des Gesetzes gewährt werden. Werden nach Ablauf dieser Frist im Rahmen von Kontrollen oder aufgrund von Anzeigen usw. illegal umgewandelte Flächen festgestellt, soll dies mit einer Geldstrafe in Höhe von 30% des nach dem System der sachwertorientiert Wertbestimmung bestimmten Wertes geahndet werden. Insgesamt verspricht sich der Fiskus von der geplanten Regelung Einnahmen von bis zu mehreren Milliarden Euro, die ausschließlich städtebaulichen und in diesem Zusammenhang auch umweltrelevanten Maßnahmen und Vorhaben zugeführt werden sollen.