Immobilienmarkt in Griechenland droht völliger Untergang

15. August 2014 / Aktualisiert: 05. Mai 2016 / Aufrufe: 9.649
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Die exzessive Überbesteuerung der Immobilien in Griechenland bewirkt das völlige Erliegen des Immobilienmarkt und die Abschnürung des wirtschaftlichen Aufschwungs.

In dem Wochenreport über die wirtschaftlichen Entwicklungen in Griechenland schlägt die Alpha Bank bezüglich des Immobilienmarkts die Alarmglocke und charakterisiert die Entwicklungen in der Branche als „Untergang“ des Marktes, mit negativen Auswirkungen auf die gesamte griechische Wirtschaft. Es wird sogar betont, „die Hoffnungen auf eine Rationalisierung der Immobilienbesteuerung ab 2014 haben sich nicht bewahrheitet, mit außerordentlich ungünstigen Auswirkungen auf den Immobilienmarkt„.

Wie der Report anführt, spielt eine signifikante Rolle bei der Verschlechterung der Lage der Branche auch die politische Instabilität, die vermieden werden muss, da „sie zu einer Verzögerung oder auch zu einem Umsturz des umgesetzten Konsolidierungsprogramms führen könnte„. Im selben Moment wird unterstrichen, „es ist notwendig, die Fortsetzung der Umsetzung von Maßnahmen einer Politik zu vermeiden, die als Hindernisse bei Aufschwung und Wachstum der Wirtschaft und der notwendigen Steigerung der Beschäftigung fungieren. In diesem Rahmen ist gegeben, dass der Sektor, der den Aufschwung der Wirtschaft bis heute am meisten verzögert, der Immobilienmarkt ist.“ Parallel betont der Bericht, die Aufwertung Griechenlands durch die Ratingagentur Moody’s sei zwar bedeutsam gewesen, kam jedoch verzögert.

Überbesteuerung macht normale Immobiliengeschäfte unmöglich

Wie es in dem Report lautet, „ist charakteristisch, dass allein der neue ungeheure Rückgang der Investitionen in Wohnungen um (auf Jahresbasis) 42,3% im ersten Quartal 2014 zu dem Rückgang des BIP dieses Quartals um 1,26 Prozentpunkte beitrug, wobei der Rückgang des BIP auf Jahresbasis 0,9% nicht überstieg. Ebenfalls trug der Rückgang der Investitionen in Wohnungen um 32,9% im Jahr 2012 und um 37,8% im Jahr 2013 zum Rückgang des BIP in diesen Jahren um entsprechend 1,62 und 1,34 Prozentpunkte bei. Dieser übermäßig große Rückgang der Aktivität auf dem Immobilienmarkt im Jahr 2013 und während des 1. Halbjahrs 2014 beruht hauptsächlich auf der maßlosen und außerordentlich schmerzhaften steuerlichen Belastung der Immobilien, die sowohl zur völligen Einstellung der Transaktionen auf diesem Markt (siehe nachstehendes Diagramm) als auch dem großen Rückgang der Investitionen und der Immobilienpreise beitrug.

Indizes der Immobilientransaktionen und Preise für Wohnimmobilien
Entwicklung der Immobiliengeschäfte und der Wohnungspreise in Griechenland 2007 - 2014
blau: Immobilientransaktionen (Schätzungen), rot: Wohnungspreisindex

Von der Griechischen Bank wurde bereits der neue große Rückgang der Wohnungspreise um 7,3% im 2. Quartal 2024 bekannt gegeben, nach ihrem Rückgang um 8,5% im 1. Quartal 2014, um 9,5% im 4. Quartal 2013 und um 12% im 2. Quartal 2013. Insgesamt erreichte im 2. Quartal 2014 der Rückgang der Wohnungspreise 36,3% gegenüber dem 3. Quartal 2008.

Diese Entwicklungen hatten außerordentlich ungünstige Auswirkungen, und zwar nicht nur auf den Bausektor, dessen Aktivität nebst einem entsprechenden Rückgang der Beschäftigung fast auf Null gesunken ist, sondern auch auf die mit dem Bauwesen in Zusammenhang stehenden Industriesparten und ebenfalls auf das Finanzsystem des Landes, das die außerordentlich negativen Folgen aus dem übermäßig großen Rückgang der Preise der Immobilien erleidet, die ein grundlegendes Mittel zur Deckung und Stützung ihrer Finanzierungsaktivität darstellen.

Dieser Rückgang der Immobilienpreise beruht auch auf dem praktischen Unvermögen zur Tätigung regulärer Transaktionen auf dem Immobilienmarkt, der von der völligen Absenz von Käufern charakterisiert ist. Letztere wiederum treten trotz des großen Rückgangs der Preise nicht in den Markt ein, und zwar – wie nachstehend erklärt wird – wegen der Überbesteuerung der Immobilien. Es ist charakteristisch, dass sogar auch dann, wenn ein Steuerpflichtiger einige seiner Immobilien auf dem Markt zu veräußern beabsichtigte um der Begleichung seiner übermäßig angeschwollenen steuerlichen Belastungen aus diesen Immobilien zu entgehen, ihm dies nicht möglich ist, weil selbige Besteuerung der Immobilien im Jahr 2013 und Anfang 2014 jeden Versuch einer Transaktion auf diesem Markt unerschwinglich macht.

Wie ausführlich in älteren Ausgaben des wöchentlichen Wirtschaftsreports der Alpha Bank analysiert worden ist, lässt sich spezieller die Politik, die zu den obigen außerordentlich ungünstigen Resultaten für den Immobilienmarkt und die Wirtschaft allgemein führte, in den folgenden Stadien der Einführung einer Steuer auf die Immobilien in Griechenland zusammenfassen, mit der Tatsache als gegeben, dass bis 2010 die Einnahmen aus den Vermögenssteuern 0,45 Mrd. € nicht überstiegen.

Der misslungene Versuch der Umsetzung der FAP

Die außerordentlich negativen Entwicklungen begannen mit dem völligen Misslingen der Politik bezüglich der Erhebung einer Steuer auf das Immobilienvermögen (FAP), die mit dem für das Land fatalen Steuergesetz N. 3832/23.04.2010 zu etablieren versucht wurde, so wie es im weiteren Verlauf mit dem Gesetz N. 3986/2011 angeglichen wurde. Die 2010 eingeführte FAP war praktisch keine Steuer auf die Immobilien, sondern eine zusätzliche Umverteilungssteuer auf das gesamte Vermögen.

Sie belastete das Immobilienvermögen mit einem Einheitswert von über 400.000 € sogar überdimensional, während sie 90% der Immobilien im Land völlig unbesteuert ließ. Es wurde wiederum versucht, sie in Kombination mit der übermäßigen Steigerung der Belastung der gewissenhaften ihren Verpflichtungen entsprechenden Steuerzahler mittels der Einkommensbesteuerung umzusetzen (Spitzensteuersatz von 45% für Einkommen von über 40.000 € plus Sonderabgabe von 4,0% ab dem ersten Euro).

Die Beitreibung der FAP wurde jedoch 2010 nicht umgesetzt, weil die notwendige Besteuerungsbasis nicht rechtzeitig definiert wurde. Dann sollte sie 2011 zusammen mit der FAP des Jahres 2011 umgesetzt werden, die mit einem erheblich reduzierten Steuerfreibetrag angewendet worden wäre, der mit dem Gesetz N. 3986/2011 auf 200.000 € festgesetzt wurde. Damals waren 2011 sogar signifikante Einnahmen aus der FAP der Jahre 2010 und 2011 eingeplant worden, die jedoch wieder nicht umgesetzt wurde, weil immer noch nicht die geeignete Angleichung des Vermögensregisters sichergestellt worden war, auf dessen Basis sie erhoben worden wäre.

Somit wurde 2010 und im 1. Halbjahr 2011 ein erheblicher Verlust eingeplanter Einnahmen aus dieser Steuer verzeichnet, der in Kombination mit dem Verlust beachtlicher Steuereinnahmen auch aus der Einkommensteuer (mit der zeitlich unpassenden Anhebung des Steuerfreibetrags 2011, der Senkung der Steuersätze und der schlechten Umsetzung des Systems mit den Quittungen) zu dem völligen Umsturz des Programms der volkswirtschaftlichen Angleichung im 1. Halbjahr 2011 und der Ergreifung neuer drastischer Maßnahmen zur Senkung der volkswirtschaftlichen Ausgaben und Steigerung der Einnahmen im 2. Halbjahr 2011 führten, welche Maßnahmen die Wirtschaft real beeinträchtigten und jede Aussicht auf Zügelung des unkontrolliert beschleunigten rückläufigen Verlaufs zunichte machten.

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