Legale Immobiliensteuer-Schlupflöcher in Griechenland

19. Mai 2014 / Aktualisiert: 14. Mai 2017 / Aufrufe: 1.423

Während die neuen Steuergesetze in Griechenland zigtausende Kleineigentümer in den sicheren Ruin treiben, bieten sie Eigentümern großer Vermögen lukrative Schlupflöcher.

Die bei der Besteuerung des Einkommens und des Besitzes von Immobilien in Griechenland erfolgten Änderungen haben sich für tausende Immobilieneigentümer große Schlupflöcher für eine absolut legale Senkung der steuerlichen „Gesamtrechnung“ geöffnet.

Es handelt sich um Schlupflöcher, die sich hauptsächlich an all jene richten, die Immobilien von signifikantem Wert haben und aus denen sie relativ hohe Einkommen erzielen.

Das Geschenk der Senkung der Transaktionssteuer, IKE und ENFIA

Die sehr große Senkung der Immobilientransaktionssteuer, die praktische Befreiung der Verkäufer von der Zugewinnsteuer, aber auch der gesenkte Einkommensteuersatz für juristischen Personen stellen die Entwicklungen dar, welche die Besteuerung des Einkommens aus Immobilien mittels einer juristischen Person – also einem von dem Eigentümer speziell zu diesem Zweck gegründeten Unternehmen – inzwischen sehr interessant gemacht haben.

Die Senkung der „Steuerrechnung“ mittels der Verlagerung des Einkommens von dem Eigentümer auf eine juristische Person ist unmittelbar, allerdings besteht der Nachteil der hohen anfänglichen (und auf einmal fälligen) Kosten der Übereignungen (der Immobilien) und der Gesellschaftsgründung.

Damit der Vorteil des in Rede stehenden „Steuerspar-“ bzw. „Steuervermeidungsmodells“ verständlich wird, folgt nachstehend ein stellvertretendes konkretes Beispiel:

Als natürliche Person …

Ein Steuerpflichtiger besitzt drei Wohnungen mit einer Gesamtfläche von 300 m² und ein Ladenlokal mit einer Fläche von 120 m² in einem Gebiet mit einem Zonenpreis von 1.800 Euro / Quadratmeter (z. B. im Bezirk Agia Paraskevi). Der „Einheitswert“ dieser Immobilien beläuft sich auf insgesamt 800.000 Euro. Das Einkommen aus den Mieteinnahmen dieser Immobilien beläuft sich auf 4.400 Euro monatlich bzw. 52.800 Euro jährlich.

Als natürliche Person wird der obige Steuerpflichtige jedes Jahr mit Steuern in Höhe von insgesamt 19.628,04 Euro belastet. Davon sind 13.912,80 Euro die Einkommensteuer natürlicher Personen, die sich nach Abzug von 5% des Einkommens wegen Abschreibungen und der Besteuerung des Restbetrags mit der Steuerskala für Mieteinnahmen ergibt (11% für das Einkommen bis 12.000 Euro und 33% für den 12.000 Euro übersteigenden Teil).

Diesem Betrag ist die jährliche Solidaritätsabgabe von 3% hinzuzurechnen, die sich im Vorliegenden auf 1.620 Euro beläuft. Ebenfalls entrichtet der Eigentümer den Betrag von 2.195,24 Euro für die Einheitliche Immobilienbesitzsteuer (ENFIA) sowie 1.900 Euro für die Immobilienbesitz-Zusatzsteuer.

… … und als juristische Person

Schauen wir nun, was der selbe Steuerpflichtige zahlen wird, wenn er zur Übertragung der Immobilien auf eine neugegründete Gesellschaft schreitet. Wie Steuertechniker anmerken, ist die in der Gründung billigste Gesellschaft die Private Kapitalgesellschaft (IKE), eine neue Gesellschaftsform in Griechenland, die sich größter Beliebtheit erfreut.

Für die Übereignung der Immobilien wird der Steuerpflichtige 3% Transaktionssteuer entrichten, also bezüglich der obigen Immobilien 24.000 Euro. (Es sei angemerkt, dass bis Ende 2013 die Transaktionssteuer mit einem Satz von 8% – 10% erhoben wurde, womit die Übertragung der Immobilien auf eine juristische Person unrentabel war.) Ebenfalls wird er mit Übertragungskosten (Notar, Transkription usw.) von 1% (sprich 8.000 Euro) belastet werden, während die Kosten der Gründung einer Privaten Kapitalgesellschaft (IKE) mit ungefähr einmalig 500 Euro zu Buche schlagen.

Die Bruttoeinnahmen der Gesellschaft aus der Vermietung der Immobilien betragen insgesamt 52.800 Euro. Davon wird als Abschreibung jedes Jahr 4% des Wertes der erworbenen Immobilien abgezogen, während auch die gewerblichen Aufwendungen des Unternehmens abgezogen werden, welche die Kosten der Wartung der Immobilien und die Kosten ihrer Verwaltung sind (z. B. Treibstoff für Fahrzeuge usw.).

Wie Steuertechniker anmerken, können die jährlichen Aufwendungen (der Gesellschaft) bis zu sogar 35% der Bruttoeinnahmen erreichen. Der Steuerpflichtige wird also jedes Jahr für den Betrag von 32.208 Euro besteuert werden. Auf dieses Einkommen kommt gemäß der Besteuerung juristischer Personen ein Steuersatz von 26% zur Anwendung, ihm entspricht also eine Einkommensteuer von 8.374 Euro. Diesem Betrag ist weiter die jährliche Gewerbeabgabe in Höhe von 650 Euro sowie die jährliche Einheitliche Immobilienbesitzsteuer (ENFIA) hinzuzurechnen, die sich für juristische Personen auf 5 Promille des „Einheitswertes“ bzw. im Vorliegenden auf 4.000 Euro beläuft.

Die steuerlichen Gesamtkosten des Unternehmens erreichen somit 13.024 Euro. Mit der gesellschaftlichen Besteuerungsform des Einkommens kann der in Rede stehende Steuerpflichtige in diesem konkreten Beispielfall also jährlich 6.604 Euro einsparen.

(Quelle: Capital.gr)

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