Neue Steuerlandschaft auf Immobilienmarkt in Griechenland

14. April 2014 / Aufrufe: 2.775

Mit Wirkung ab Anfang 2014 haben sich auf dem Immobilienmarkt in Griechenland neue steuerliche Gegebenheiten mit drei Steuerarten gestaltet.

Mit der Erhebung der sogenannten Wertzuwachssteuer (φόρος υπεραξίας) auf Immobilientransaktionen mit einem Satz von 15%, aber auch der Senkung der Immobilien-Transaktionssteuer (φόρος μεταβίβασης ακινήτων) auf 3% hat sich auf dem griechischen Immobilienmarkt eine neue steuerliche Landschaft gestaltet.

Auf Übereignungen und Übertragungen von Immobilien kommen nunmehr drei Steuern zur Anwendung, deren Höhe zum Teil davon abhängt, ob es sich bei einer gekauften Wohnung um einen Neubau oder Altbau und eine Haupt- oder Zweitwohnung handelt, während neuerdings mit einer Steuer auch all jene belastet werden, die Immobilien verkaufen.

Transaktionssteuer, Mehrwertsteuer und Wertzuwachssteuer

1. Immobilientransaktionssteuer: Die Steuer wird mit einem Satz von 3% auf Übereignungen – Übertragungen erhoben:

  • Hauptwohnung. Die Steuer wird auf den Betrag des Wertes angewendet, der die Steuerfreibeträge übersteigt, die sich auf 200.000 Euro für Ledige und auf 250.000 für Verheiratete belaufen. Dieser Betrag erhöht sich um 25.000 € für jedes ihrer beiden ersten Kinder und um 30.000 € für ihr drittes und jede weitere Kind. Im Fall des Kaufs einer Wohnung umfasst der Freibetrag auch den Wert eines Fahrzeugstellplatzes und eines Abstellraums für eine Fläche von jeweils bis zu 20 qm, sofern diese zu der selben Immobilie gehören und erworben erlangt werden.
  • Grundstücke, Landstücke. Für den Kauf eines Grundstücks beläuft sich der Freibetrag auf 50.000 Euro für Ledige und auf 100.000 für Verheiratete. Dieser Betrag erhöht sich um 10.000 € für jedes ihrer beiden ersten Kinder und um 15.000 € für ihr drittes und jede weitere Kind.

Eine Rolle bei der Besteuerung spielt auch, ob die Wohnung ein Neubau oder Altbau und eine Haupt- oder Zweitwohnung ist, während auch all jene besteuert werden, die Immobilien verkaufen, wobei differenziert wird zwischen

  • Zweitwohnung oder gewerbliche Immobilie mit Baugenehmigung bis 31 Dezember 2005.
  • Altbauten mit Baugenehmigung bis 31 Dezember 2005.

2. MwSt. 23%: Mit der Mehrwertsteuer belastet wird der Kauf von Neubauten (außer der Erst- / Hauptwohnung) mit Baugenehmigungen ab 01 Januar 2006 und nachfolgend. Ebenfalls mit 23% MwSt. belastet wird der Grundstückeigner im Fall der Abtretung nach dem sogenannten Gegenleistungsprinzip (= Grundstück wird gegen einen vereinbarten Eigentumsanteil an dem geplanten Bauwerk abgetreten).

3. Wertzuwachssteuer: Diese Steuer belastet den Immobilienverkäufer und wird mit einem Satz von 15% auf den sogenannten „Mehrwert“ (= im Regelfall als Differenz zwischen Erwerbs- und Verkaufspreis definiert) erhoben. Von der Steuer ausgenommen sind die Steuerpflichtigen, die Immobilien übereignen, die sie vor 1995 erwarben, während der Steuerfreibetrag von 25.000 Euro unter der Voraussetzung gilt, dass die Immobilie vor dem Verkauf wenigstens 5 Jahre im Besitz des Verkäufers gehalten worden ist.

Im übrigen erfolgen alle Übertragungen nur noch unter Beifügung der rechtsverbindlichen Erklärung eines Ingenieurs, dass es an der Immobilie keinerlei Bauverstoß gibt.

Steuerbefreiung bei Kauf einer Erst- / Hauptwohnung

Die Befreiung von der Immobilien-Transaktionssteuer für den Kauf einer Hauptwohnung wird nur natürlichen (verheirateten oder ledigen) Personen gewährt, sofern sie dauerhaft in Griechenland ansässig sind oder beabsichtigen, sich spätestens innerhalb von zwei Jahren ab dem Kauf dauerhaft in Griechenland niederzulassen. Die Voraussetzungen für diese Steuerbefreiung sind Folgende:

  • Der Käufer oder sein Ehepartner oder seine minderjährigen Kinder dürfen nicht das vollumfängliche Eigentumsrecht oder Nießbrauchrecht oder Wohnrecht an einer anderen Wohnung inne haben, die den Wohnbedürfnissen seiner Familie genügt, oder das vollumfängliche Eigentumsrecht an einem bebaubaren Grundstück oder einem idealen Grundstücksanteil, dem eine seinen Wohnbedürfnissen genügende Gebäudefläche entspricht, und in einem Gemeindeteil mit mehr als 3.000 Einwohnern liegen.
    Weiter ist für die Steuerbefreiung erforderlich, dass das gekaufte Grundstück oder Landstück, auf dem sich das gekaufte Haus oder die gekaufte Eigentumswohnung befindet, bebaubar ist und innerhalb des genehmigten Bebauungsplans einer Kommune oder Gemeinde liegt und zwischen Käufer und Verkäufer keine Blutsverwandtschaft oder Verwandtschaft aus Verschwägerung ersten Grades besteht. Die Voraussetzungen für die Gewährung der Befreiung müssen in der Person des Käufers einhergehen.
  • Die Wohnbedürfnisse des Käufers und seiner Familie gelten als befriedigt, wenn die Gesamtfläche der Nettowohnfläche (Fläche ohne die gemeinschaftlich genutzten Fläche und Räume), die vorhanden ist oder zu deren Errichtung aufgrund baurechtlicher Bestimmungen die Möglichkeit besteht, folgende ist: 70 qm, für jedes seiner beiden ersten Kinder um jeweils 20 qm und für sein drittes und jedes weitere Kind um jeweils 25 qm erhöht. Für Käufer mit einem Invaliditätsgrad von wenigstens 67% erhöhen sich seine Wohnbedürfnisse ausnahmsweise von 70 qm auf 90 qm.
  • Die Steuerbefreiung wird unter der Bedingung gewährt, dass die Immobilie für wenigstens fünf Jahre im Eigentum des Käufers verbleibt.
  • Die Befreiung von der Übertragungssteuer für den Wohnungs- oder Grundstückskauf wird grundsätzlich nur einmal gewährt. Befreiung wird aber auch für jeden neuen Immobilienkauf gewährt, sofern:
    • die Immobilien, die sich zum Zeitpunkt des neuen Kaufs im Eigentum des Käufers, des Ehepartners oder ihrer minderjährigen Kinder befinden, die Wohnbedürfnisse ihrer Familie nicht (mehr) befriedigen, und
    • der Käufer die entsprechende Erklärung einreicht und in einer einmaligen Zahlung den Steuerbetrag entrichtet, der jener Immobilie entspricht, für welche die Befreiung gewährt wurde.

Kosten einer Immobilientransaktion in Griechenland

Alle Übereignungen – Übertragungen von Immobilien können nur noch unter Beifügung der (natürlich kostenpflichtigen) rechtsverbindlichen Erklärung eines Ingenieurs erfolgen, mit der bestätigt wird, dass es an der Immobilie absolut keinerlei Bauverstoß gibt. Ebenfalls haben die potentiellen Immobilienkäufer auch folgende Ausgaben einzukalkulieren:

  • Notarkosten: Das Honorar des Notars errechnet sich auf Basis einer Staffelung, die vorsieht, dass der Faktor für die Berechnung des Honorars um so niedriger liegt, je höher der Wert der Immobilie ist. Das Honorar des Notars beginnt ab 1% des Wertes bis 120.000 Euro, sinkt auf 0,7% für den Wert ab 120.000 Euro bis 380.000 Euro und fällt auf 0,65%, sofern der im Vertrag angeführte Wert 380.000 Euro übersteigt und bis zu 2.000.000 Euro erreicht.
    Auf das Honorar des Notars werden 23% Mehrwertsteuer erhoben, während man ebenfalls zu wissen hat, dass für jedes Blatt des Vertrags ein zusätzlicher Betrag (üblicherweise 4 – 5 Euro pro Blatt) erhoben wird.
  • Anwaltskosten: Seit dem 01 Januar 2014 ist die Mitwirkung eines Rechtsanwalts bei der Errichtung und Unterzeichnung eines Vertrags über die Übertragung einer Immobilie für alle Vertragsparteien freiwillig, da der bisherige Anwaltszwang abgeschafft wurde.
  • Kosten der Transkription eines Kaufvertrags: Die Transkriptionskosten bei dem Hypothekenregister oder Grundbuchamt gestalten sich üblicherweise auf 0,775% des nach dem System der sachwertorientierten Wertbestimmung festgesetzten Wertes („Einheitswert“) der Immobilie.

Wegfall der Bescheinigung über Versteuerung von Mieteinnahmen

Mit Wirkung ab dem 01 Januar 2014 wurde die Verpflichtung der Notare abgeschafft, die Errichtung eines Vertrags über die Übertragung von Immobilien zu verweigern, sofern nicht eine Bescheinigung des Leiters des zuständigen Finanzamts (DOY) beigebracht wird, aus der hervorzugehen hat, dass die Mieteinnahmen aus der Immobilie während der letzten beiden Jahre vor der Übereignung oder Bestellung der Hypothek in der Einkommensteuererklärung deklariert wurden.

(Quelle: ForologikaNea.gr, Originale Quelle: Ethnos)

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