Zeitbombe für Immobilienmarkt in Griechenland

26. Juni 2013 / Aufrufe: 6.674
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Die anstehende Aufhebung des Versteigerungsschutzes für Hauptwohnung in Griechenland stellt eine Zeitbombe für den Immobilienmarkt und die Wirtschaft dar.

Eine tickende Zeitbombe 400.000 unverkaufter Wohnungen droht den Immobilienmarkt, das Bauwesen, aber auch das Vermögen hunderttausender Immobilieneigentümer in die Luft zu jagen. Zu dem Bestand der 250.000 Wohnungen, die in den letzten fünf Jahren zum Verkauf ausgeschrieben worden sind, werden mit der Aufhebung des Versteigerungsverbots vermutlich weitere 150.000 Wohnungen hinzukommen. Wie Marktexperten veranschlagen, werden etwa 150.000 Eigentümer ihre Wohnungen verlieren, wenn ab dem 01 Januar 2014 die Pfändungen und Versteigerungen beginnen.

Falls die unheilvollen Prognosen sich bestätigen, wird der Markt von „billigen“ Immobilien überschwemmt und die Preise gewaltsam mitgerissen werden. Das Ergebnis wird der Eintritt einer abrupten Entwertung des Immobilienvermögens aller Griechen sein, da tausende Wohnungen buchstäblich unter den Hammer kommen werden, und zwar zu sehr viel niedrigen als den heutigen Preisen, zu denen wiederum anzumerken ist, dass sie im Durchschnitt 20% – 30% unter dem Niveau vor der Krise liegen.

Der Markt vermag das Überangebot nicht zu absorbieren

Zum selben Zeitpunkt ist in Griechenland das Bauwesen zusammengebrochen, da praktisch keine Investitionstätigkeit existiert. Den Daten zufolge werden innerhalb des Jahres 2013 vielleicht weniger als 10.000 neue Wohnungen gebaut werden, wogegen 2007 die Anzahl der neuen Wohnungen 104.000 Einheiten tangierte – was bedeutet, dass der Rückgang innerhalb von sechs Jahren 90% erreicht. Im vergangenen Jahr, als der Immobilienmarkt sich in seinem schlimmsten Jahr der letzten 50 Jahre befand, wurden 18.321 neue Wohnungen gebaut. In diesem Jahr scheint sich jedoch ein neuer negativer Rekord abzuzeichnen, da in ganz Griechenland im Januar 1.165 und im Februar gerade 788 neue Wohnungen gebaut wurden.

Das Unvermögen zur Absorption der unverkauften Wohnungen und das Hinzukommen fast 150.000 Wohnungen aus 2. Hand, die im Fall der Freigabe der Versteigerungen aus Pfändungen herrühren werden, wird eine nie dagewesene Situation für die Wirtschaft und den Immobilienmarkt schaffen, weil es unmöglich ist, das 400.000 – vielleicht sogar noch mehr – Wohnungen innerhalb eines angemessenen Zeitraums abgenommen werden.

Gemäß einer Untersuchung der Nationalbank wird aus den folgenden Gründen allein für die 250.000 – 280.000 unverkauften Wohnungen das Verstreichen von 20 Jahren nötig sein, um absorbiert zu werden:

  • Der hohe Anteil der Eigennutzung (konstant bei 80%). Dies bedeutet, dass die Griechen in den folgenden Jahren keine Wohnungen kaufen werden, außer um die zu ersetzen, die sie bereits haben.
  • Das demographische Problem mit dem bei 1,4 liegenden Gesamtfruchtbarkeitsindex, während der Grenzwert für den Generationenersatz 2,1 beträgt. Praktisch bedeutet dies, dass 2050 die Bevölkerung des Landes 7 Mio. betragen wird. Folglich wird es keine jungen Leute geben, die eine neue Wohnung kaufen wollen werden.
  • Der Alterungsindex lag 2011 bei 135%, gegenüber 74% im Jahr 1991. Der Alterungsindex ist das Verhältnis der greisen Bevölkerung (im Alter von 65 Jahren und mehr) zu der altersmäßig jüngsten Bevölkerung (0 – 14 Jahre).
  • Die Immigranten verlassen schrittweise Griechenland, auch wenn sie in den vergangenen Jahren einen Anteil an der Geschäftstätigkeit auf dem Immobilienmarkt hatten. Die andauernde wirtschaftliche Krise und die Prognosen bezüglich eines schwächlichen Aufschwungs der Wirtschaft.
  • Die Festschreibung der harten Steuerpolitik, die den Besitz vieler Immobilien untragbar macht. Speziell mit der Erhebung einer beständigen Abgabe wird geschätzt, dass eine große Anzahl von Eigentümern die Immobilien, die sie nicht unterhalten können, zu jedem Preis loswerden wollen.

Was wird mit den Immobilienpreisen geschehen?

Diese Frage stellen sich hunderttausende Eigentümer von Immobilien in Griechenland, die in den letzten 15 Jahren Wohnungen zu außerordentlichen hohen Preisen kauften und deren Vermögen heute bis zu 50% seines Wertes verloren hat.

Das selbe geschieht auch mit den Bauunternehmern, die Grundstücke kauften oder nach dem System der Gegenleistung zu unerhörten Preisen erwarben, tausende Wohnungen bauten und diese heute nicht verkaufen können. Bereits mehr als 10.000 Bauunternehmen haben geschlossen oder sind unterbeschäftigt, welche Lage sich ab 2014 verschlimmern wird, wenn die Unternehmen aufgefordert werden sein, die neue Immobiliensteuer zu zahlen, die auch auf die nicht elektrifizierten Immobilien erhoben werden wird.

Der Markt wartet auf den Abschluss der Rekapitalisierung der Banken und den erneuten Beginn der Gewährung von Baukrediten, die das einzige Bankprodukt sind, das den Banken hohe Verdienste gibt„, betont der Unternehmer Herr Mpatistatos.

Was die Faktoren des Immobilienmarkts sagen

Die Immobilien-Experten verlangen eine Beschränkung des Angebots billiger unverkaufter Wohnungen auf dem Markt und schlagen hinsichtlich der Versteigerungen vor, dass es Maßnahmen zum Schutz der Kreditnehmer gibt, die Problemen begegnen. Eine solche Maßnahme könnte die schrittweise Aufhebung des Versteigerungsverbots sein. Also dass es zum Beispiel über einen längeren Zeitraum einen Schutz der Kreditnehmer für einen objektbezogenen Immobilienwert von 50.000 oder 100.000 Euro anstatt wie heute 200.000 Euro gibt.

Ebenfalls soll allen, die ihre Raten nicht zu bedienen vermögen, die Möglichkeit geboten werden, in ihrem Haus wohnen zu bleiben und den Banken für einen konkreten Zeitraum von 2 bis 3 Jahren eine Art niedrigere „Miete“ zu zahlen. Auf diese Weise würden auf dem Markt nicht massenhaft gepfändete Wohnungen „aufschlagen“.

Versteigerungsverbot greift nur bei Finanzierungskrediten

Der Vollständigkeit halber sei klargestellt, dass das seit 2010 bestehende und nach dem derzeitigen Stand der Dinge bis Ende 2013 befristete Versteigerungsverbot für Hauptwohnungen nicht etwa – wie irrigerweise häufig angenommen, moniert und geschmäht (siehe einschlägige Leserkommentare zu relevanten Beiträgen auf diesem Blog) – global alle verschuldeten Immobilienbesitzer schützt.

Die in Rede stehende Maßnahme wurde ergriffen, nachdem im Rahmen der Griechenland aufgezwungenen rigorosen Sparmaßnahmen zahllose „rechtschaffene“ Kreditnehmer plötzlich mit ungeheuren Kürzungen ihrer Einkommen konfrontiert wurden und infolgedessen nicht mehr in der Lage waren, ihre Baukredite zu bedienen. Streng marktwirtschaftlich betrachtet mag das verfügte Versteigerungsverbot umstritten sein, stellte jedoch die einzige Möglichkeit dar um zu verhindern, dass hunderttausende Familien praktisch über Nacht auf die Straße gesetzt worden wären.

Die konkrete Regelung bezieht sich in diesem Sinn nur auf Fälle, in denen das Haus / die Wohnung mittels eines hypothekenbesicherten Kredits finanziert wurde (also analog zu der Restschuld eh der finanzierenden Bank gehört), die einzige bzw. Hauptwohnung des säumigen Kreditnehmers darstellt und der nach dem System der „sachwertorientierten Wertbestimmung“ festgelegte Wert der Immobilie nicht mehr als 200.000 Euro beträgt (je nach Familienstand des Schuldners kann der Betrag – relativ geringfügig – höher ausfallen).

Abschließend ist anzumerken, dass die Troika wiederholt eine Aufhebung des in Rede stehenden Versteigerungsverbots (zuletzt mit Wirkung ab August 2013) zu erzwingen versucht hatte, um einen noch abrupteren Verfall der Immobilienpreise in Griechenland zu erreichen – womit es wohl keiner weiteren Fragen bedarf, zu Gunsten welcher Interessen die Troika auf der sofortigen Zwangsversteigerung der in Rede stehenden Immobilien beharrt … .

(Quelle: Ethnos)

Relevante Beiträge:

  1. Götterbote
    26. Juni 2013, 12:33 | #1

    Wir sind schon seit langem auf der Suche nach bestimmten Immobilien, auch schon vor der Krise. Und eigentlich müssten wir uns über die fallenden Preise sehr freuen, versprechen sie doch eventuell das ein oder andere Schnäppchen. Aber tatsächlich können wir das nicht, denn wenn man die Hintergründe bedenkt, kommt man sich vor wie ein Geier, ein Grabräuber, jemand der auf dem Leid eines anderen und eines Landes seinen Profit zieht. Es geht sogar so weit, dass wir uns schämen, Immobilien anzufragen, die uns interessieren, weil wir von den Maklern oftmals hören „die sind in Not, die müssen verkaufen“.

    Mehrere Makler sagten uns, dass die Preise nach dem bisherigen Verfall auf einem Niveau angekommen wären, wie es für Griechenland gerechtfertigt wäre. Dem kann ich nicht wirklich zustimmen. Das Preisniveau war in Griechenland schon immer sehr hoch. Das hängt aber auch mit den Begebenheiten zusammen. Anders als in Spanien wurden Immobilien schon immer als Kapitalanlage und Erbe für die nächsten Generationen angesehen und man leistete sich in erster Linie das, was man bezahlen konnte. Halbfertige Bauten prägten schon immer das Land und zeugten davon, wie diese von Generation zu Generation weitergegeben und nach und nach fertiggestellt wurden. So war der durchschnittliche Immobilienbesitz schon vor dem Euro (und damit vor den „billigen“ Krediten) so hoch, wie er heute (noch) ist. Die tatsächliche Nachfrage hat den Preis und das Bauvolumen bestimmt. Der Verfall der Preise, bzw. der Zusammenbruch des Immobilienmarktes hängt aber nicht damit zusammen, dass sich Millionen Griechen mit Krediten, die sie sich eigentlich nicht leisten konnten, Immobilien gekauft haben (wie es in Spanien der Fall ist), sondern damit, dass der Bevölkerung Lasten auferlegt wurden, die jetzt auch noch mit unglaublichen Steuern auf bereits abgezahlte, sicher geglaubte Immobilien noch einmal verstärkt werden, die sich die meisten einfach nicht mehr leisten können. Damit geht eine weitere Stärke des Landes kaputt, dass schon so viele vor Armut bewahrt hat. Profitieren werden jetzt wieder nur die ganz Reichen.

  2. Tionos
    26. Juni 2013, 16:15 | #2

    Ich bin mal gespannt, wie das ganze Vorhaben überhaupt gelingen soll. Die derzeitig angeblich gültigen Gesetzte (denen ich mich auch mit einer „Legalisierung“ unterworfen habe) lassen es wohl überhaupt nicht zu, so viele Immobilien für das Spottgeld auf den Markt zu werfen. Wenn ich alleine sehe, wie teuer die Legalisierung einer Immobilie ist und wie viele (wohl die Meisten) erstmal für viel Geld legalisiert werden müssen, bleibt da wohl nicht mehr viel von dem Spottpreis übrig. Die Banken, die ja aufgrund ihrs Vorranges als erster Eigentümer im Grundbuch stehen, werden sich das Geld für die Legalisierung über den Kaufpreis wiederholen wollen. Ohne Legalisierung kein Verkauf laut derzeitigem Immobiliengesetz.

    Schlimm sind nur die ehemaligen Eigentümer dran, die dann bereits einen Teil Ihrer Immobilie bezahlt haben, jetzt aus Ihren Objekten „rausfliegen“ und eventuell immer noch mit Schulden aus dem Ganzen rausgehen. Ich kann mir vorstellen, das die Banken die Restschulden nach dem Verkauf immer noch von den Kreditnehmer holen wollen.

    Ich kann die armen Leute nur bedauern, denen solches widerfährt. Ich sehe dies schon allein an meinen Nachbarn, die Ihr Haus auch zu großen Teilen finanziert haben. Sie ist mittlerweile arbeitslos und bei Ihm ist das Gehalt so weit geschrumpft, das eine Tilgung nicht mehr stattfinden kann.
    Hoffentlich bleiben Sie uns trotz dieser schlechten Nachrichten erhalten!

  3. Mark
    26. Juni 2013, 16:39 | #3

    Der Markt muss die Möglichkeit bekommen sich einzupendeln. Immobilien waren und sind immer noch viel zu teuer in GR. Eine Leistungsschwache Wirtschaft kann solche Preise nicht finanzieren. Die Banken sind selbst nach der Re-kapitalisierung nicht wirkich bereit so große Verluste aus den faulen Krediten hinzunehmen. Werden Sie aber wohl müssen. Nach der Staatspleite geht der Privatsektor bankrott. Wie weit die Preise runter müssen bevor sich neue Käufer finden muss sich noch zeigen.
    Ich sehe noch sehr viel Blut und Schweiß in GR bevor sich die Lage bessert. Zuviele Menschen hängen an den alten Gewohnheiten fest. Zuviele Kartelle, Korruption, Vetternwirtschaft etc. Hauptsache Beamte und Rentner bekommen weiterhin Ihr Geld überwiesen. Der Rest der Bevölkerung darf schauen wo er bleibt. Das nennt sich wohl dann Solidarität der Priviligierten!

  4. Griechen-Fan
    26. Juni 2013, 20:00 | #4

    Ich frage mich seit langem, warum die Griechen diesem Elend kein Ende setzen? Aus dieser Katastrophe kommt das Land nur heraus, wenn es den Euro verlässt. Das ist die Wurzel des Übels. Das liegt für mich so klar auf der Hand, wie es nur möglich ist.
    Die Argumentation über die Nicht-Rückzahlbarkeit der Schulden ist nicht nachzuvollziehen, denn das geht weder im Euro noch in der Drachme. Der Schuldenschnitt kommt somit sowieso. Ein Riesenfehler ist das Verzögern dieser Entscheidung, da hierdurch das Land zusätzlich verarmt.

  5. Mark
    26. Juni 2013, 23:59 | #5

    @Griechen-Fan
    Griechenland ist im Euro verarmt aber auch außerhalb. Die Währung ist egal. Für den Austritt aus dem Euro und der EU (ist wohl zwingend) gibt es keinen Plan. Und wer sich die Parteien im Parlament anschaut, kann sich kaum vorstellen, dass irgendeiner von denen einen Plan hat. SYRIZA hat bisher auch nichts Konkretes rausgerückt. Dann doch lieber zumindest dem Plan der Troika folgen. Ist nicht schön, aber wenigstens ein Plan. Die Griechen haben sich doch längst in Interessensgruppen aufgeteilt und jeder versucht, den anderen auszubooten. Game Over!

  1. 29. Juni 2013, 12:06 | #1
  2. 30. Dezember 2013, 00:06 | #2
  3. 13. März 2014, 00:06 | #3

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