Eigennutzung stützt Haushalte im Griechenland der Krise

15. September 2014 / Aktualisiert: 14. Mai 2017 / Aufrufe: 935

Die Nutzung im Eigenbesitz befindlichen Wohneigentums war für die Haushalte in Griechenland in den Jahren der Krise eine signifikante Stütze.

Während der Epoche der „fetten Kühe“, in der die Banken großzügig Kredite gewährten, schoss die Anzahl der selbstgenutzten Wohnungen in die Höhe. Laut den von den Analytikern der Alpha Bank ausgewerteten Daten der ELSTAT kamen in der Periode 2001 – 2011 zu dem bis damals existierenden Bestand 895.700 Wohnungen hinzu, während die Anzahl der selbst genutzten (Erst- und Zweit-) Wohnungen um 393.600 Einheiten zunahm.

Der große Anteil der Eigennutzung, aber auch die Tatsache, dass die Mehrheit der Eigentümer keinen Baukredit abzahlt (also ihre Wohnung schuldenfrei ist), stützte im selben Moment die Haushalte im Zenith der Krise.

Anstieg selbst bewohnten Eigentums um fast 50% in 3 Jahrzehnten

Spezieller im Jahr 2011 war die Anzahl der Haushalte, die eine im Eigenbesitz befindliche Wohnung bewohnten, gegenüber dem Jahr 1981 um eine Million (bzw. 48,2%) und gegenüber dem Jahr 1991 um 620.000 (bzw. 25,9%) angestiegen. Insgesamt war der Anstieg der Eigennutzung in Griechenland in dem 2000er Jahrzehnt sehr viel größer als in den beiden vorherigen Jahrzehnten. Er wurde sogar von einer ungeheuren Zunahme der Anzahl und der Größe der als Zweit- oder Ferienwohnungen charakterisierten Wohnungen sowie auch der Wohnungen begleitet, die zum Verkauf oder zur Vermietung anstehen.

Entwicklung des Bestands regulärer Wohnungen in Griechenland

1981 1991 2001 2011
Bewohnte Wohnungen 2.895.840 3.167.152 3.525.105 4.122.088
Zuwachs im Jahrzehnt 271.312 357.953 596.983
– Eigennutzung
– Anstieg im Jahrzehnt
2.036.065 2.397.271
361.206
2.623.918
226.647
3.017.542
393.624
Anteil direkter Eigennutzung 70,3% 75,7% 74,4% 73,2%
– Mietung
– Kostenlose Überlassung
771.741
88.034
675.313
125.568
717.434
190.616
894.043
210.503
Eigennutzung insgesamt 2.124.199 2.521.839 2.814.534 3.228.045
Eigennutzungsanteil 73,4% 79,6% 79,8% 78,3%
Unbewohnte Wohnungen 1.073.492 1.481.590 1.951.057 2.249.813
Zweit- und Ferienwohnungen
– zum Verkauf anstehend
– zur Vermietung anstehend
694.941 1.439.041 1.351.845
88.996
453.901
Leer stehende Wohnungen 378.551 355.071
Wohnungen insgesamt 3.969.332 4.643.379 5.476.162 6.371.901
Zuwachs im Jahrzehnt 674.047 832.783 895.739
Quelle: ELSTAT

Das meiste Eigentum ist frei … von Belastungen

Auf Basis der Daten der ELSTAT zahlen für 18% der bewohnten Wohnungen in Griechenland die Haushalte Miete, während 15% der bewohnten Wohnungen an einen Baukredit gebunden sind. Für die übrigen 67% werden die Haushalte weder durch Miete noch durch Raten eines Baukredits belastet. Während der Periode der großen Krise im Land 2012 – 2014 ist für das Jahr 2014 das einzige Sichere, dass der Anteil der Haushalte in Griechenland, die für ihre Wohnung tatsächlich Miete oder Kreditraten zahlen, von 33,4% im Jahr 2011 auf ein erheblich niedrigeres Niveau gesunken ist.

Auf der anderen Seite geht von nirgendwo ein Rückgang des Eigennutzungsanteils hervor, da bis 2013 das Verbot der Zwangsversteigerungen von Wohnungen mit einem Einheitswert von bis zu 200.000 Euro bestand. Parallel waren für die Wohnungen, die nicht unter dieses Verbot fielen, äußerst selten, und zwar wegen des praktischen Erliegens des Betriebs des Immobilienmarkts, welches das Resultat hauptsächlich ihrer außerordentlich hohen und in bestimmten Fällen untragbaren steuerlichen Belastung war.

Wie die Analytiker anführen, war der Umstand, dass die überwältigende Mehrheit der Haushalte des Landes nicht durch Mieten oder Baukreditraten belastet ist, einer der signifikantesten Faktoren, der die Haushalte in Griechenland in Perioden sehr hoher Verluste bei den Einkommen und eines großen Anstiegs der Arbeitslosigkeit stützte.

Anteil der gegen Miete oder Ratenzahlungen bewohnten Wohnungen

Land Prozentsatz (%)
Italien 29,4
Griechenland 33,4
Spanien 44,5
Portugal 44,8
Frankreich 49,4
Eurozone (EU 18) 50,6
Großbritannien 54,2
Deutschland 66,7
Dänemark 87,2
Schweiz 91,1
Holland 92,0
Schweden 99,8

Goldene Geschäfte

Während des untersuchten Zeitraums nahmen allerdings die Schilder „zu verkaufen“ (89.000) und „zu vermieten“ (453.000) zu, welche Größen die Orientierung der Haushalte hin zur Verwertung der Immobilie als Mittel zur Schöpfung von Einkommen zeigen. In diesem Rahmen nahm in den Jahrzehnten 1990 und 2000 der Bestand an Zweit- oder Ferienwohnungen, der für Verkauf oder Vermietung bestimmten, aber auch all jener Wohnungen zu, die gekauft wurden, ohne mit einer konkreten investiven Orientierung in Zusammenhang zu stehen. Die Anzahl letzterer gestaltete sich auf 355.000.

Außerdem galt in Griechenland die Investition in Immobilien als perfekte Zuflucht, um den Auswirkungen der Inflation zu entgehen, und zur Sicherstellung von Kapitalgewinnen aus dem mit relativer Sicherheit erhofften kontinuierlichen Anstieg der Immobilienpreise mit einem sehr viel höheren Rhythmus als dem Rhythmus der Inflation.

Wie die Analytiker betonen, ist charakteristisch, dass die Nachfrage nach Immobilien nicht einmal im Jahrzehnt 1990 zu steigen aufhörte, trotz des signifikanten damaligen nominalen, aber auch realen Anstiegs der Bankzinsen. Die hohe Nachfrage nach Immobilien trug zum Anstieg der Immobilienpreise bei und rechtfertigte im weiteren Verlauf die bereits hohen Kaufpreise der Immobilien.

Die Finanzierung der Immobilien und die … Steuerhinterziehung

Laut der Alpha Bank stellte grundsätzlich der Erwerb von Wohneigentum traditionell ein primäres Bestreben eines jeden Haushalts in Griechenland dar. Mit der Nichtverfügbarkeit von Baufinanzierungen bis 1997 als gegeben war die grundsätzliche Methode der Finanzierung des Kaufs einer Wohnung (oder auch mehrerer) einerseits die Methode der Gegenleistung und andererseits die Verwendung angesammelter Ersparnisse bei den Banken in Kombination mit hoch verzinsten Krediten von Seite der Bauunternehmer (durch die Unterzeichnung von Eigenwechseln).

Der hohe Zinssatz bei den Wechseln „verflüchtigte“ sich in den kommenden Jahren mittels der Inflation und des kontinuierlichen Anstiegs der Immobilienpreise. Im 2000er Jahrzehnt stiegen Nachfrage und Immobilienpreise weiterhin an, wozu erstmalig auch die Finanzierung seitens der Banken beitrug, da die Erteilung von Baukrediten durch die Handelsbanken nach 1997 möglich und im Jahrzehnt 2000 durch die sehr niedrigen Zinssätze und den – durch die Auslandsverschuldung gestützten – großen Anstieg der inländischen Einkommen weiter erleichtert wurde.

Allgemein wurden bis 2009 die Investitionen in Immobilien auch durch die Aufblähung der Steuerhinterziehung, aber auch das Unvermögen zur Erhebung einer effizienten Immobiliensteuer finanziert. Viel Haushalte nahmen damals an, große Immobilienvermögen ohne eine substantielle steuerliche Belastung und in der Sicherheit ansammeln zu können, ihre Investition in der Zukunft leicht mit signifikanten Kapitalgewinnen verflüssigen zu können.

Somit sammelte sich im Land der tatsächlich beachtliche Wohnungsbestand an, der mit der Volkszählung 2011 enthüllt wurde. Vorherrschendes Element bis 2009 war die fast vollständige Abwesenheit der Praxis der wirtschaftlichen Verwaltung der Immobilien. Viele Familien verfügten über Immobilien, aus denen sie erheblichen jährlichen Aufwendungen (aus Unterhaltskosten und Grundgebühren der Wasser- und Stromversorgungsgesellschaften und aus Umlagen) unterlagen, und zwar ohne entsprechende Rendite – da sie (wegen ihrer häufig hohen Belastung aus der Besteuerung der Mieten) vorzogen, diese leer stehen zu lassen. Sie nahmen hauptsächlich an, die Kapitalgewinne, die sie aus dem Anstieg der Immobilienpreise einstreichen würden, die obigen jährlichen Aufwendungen ausgleichen würden.

(Quelle: capital.gr, Autor: Dimitris Delevegkos)

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