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Profiteure der Senkung der Grunderwerbsteuer in Griechenland

21. November 2013 / Aktualisiert: 14. Mai 2017 / Aufrufe: 2.098

Von der Senkung der Grunderwerbsteuer in Griechenland profitieren nur Reiche und Investoren, während Verkäufer mit einer neuen Gewinnsteuer abgezockt werden.

Mittels eines informierenden „Non-Papers“ gab am 17 November 2013 das griechische Finanzministerium auch öffentlich seinen Beschluss bekannt, zu einer drastischen Senkung der Immobilien-Transaktionssteuer (sprich Grunderwerbsteuer) von bisher 10% auf nur noch 3% mit Wirkung ab Anfang 2014 schreiten zu wollen.

Dieser Zug zielt darauf ab, die Kosten der Übereignung von Immobilien zu senken und dem buchstäblich auf dem letzten Loch pfeifenden Immobilienmarkt in Griechenland einen vitalisierenden Kuss zu geben. Die wenigen „normalen“ Bürger, die es sich derzeit überhaupt noch leisten können, zur Befriedigung ihrer eigenen Wohnbedürfnisse zum Kauf einer Erst- bzw. Hauptwohnung zu schreiten, werden von der Senkung der Grunderwerbsteuer jedoch praktisch nicht profitieren.

Verkäufer werden dagegen ab Anfang 2014 mit einer neuen sogenannten „Mehrwert-Steuer“ belastet, was im Extremfall zur Folge haben kann, dass sie beim Verkauf einer Immobilie sogar noch Geld aus eigener Tasche zuschießen müssen.

Kauf von Hauptwohnungen war bisher weitgehend steuerfrei

Die Transaktionssteuer wird derzeit mit einem Satz von 8% auf den Wert bis 20.000 Euro und von 10% auf den darüber hinausgehenden Wert erhoben. Beispielsweise beträgt derzeit beim Kauf einer Immobilie mit einem „objektorientiert“ festgesetzten Wert von 200.000 Euro die Transaktionssteuer 19.600 Euro. Nach dem Beschluss des Finanzministeriums, die Grunderwerbsteuer auf 3% zu reduzieren, gestaltet sich beim Kauf der Immobilie dieses Beispiels die fällige Steuer nach der Senkung auf 6.000 Euro, also um 13.600 Euro geringer. Lassen wir uns jedoch betrachten, wen diese Senkung betrifft und um wie viel die steuerliche Belastung der Immobilien-Übertragungen tatsächlich sinkt.

Der treibende Hebel der Nachfrage auf dem griechischen Immobilienmarkt war bisher traditionell der Kauf einer Hauptwohnung, überwiegend durch junge Paare, entweder aus Ersparnissen oder – hauptsächlich während der Periode ab 1990 bis 2008 – mit einem Bankkredit. Für diese Kategorie von Käufern, die zusammen mit den anderen inzwischen praktisch verschwunden ist, ändert sich allerdings hinsichtlich ihrer steuerlichen Belastung durch die Senkung der Übertragungssteuer praktisch nichts.

Der Kauf einer Hauptwohnung ging nämlich – zumindest bisher – im Regelfall mit der Befreiung von der Transaktions- / Grunderwerbsteuer für einen „objektorientierten“ Immobilienwert von bis zu 200.000 Euro für den ledigen und 250.000 für den verheirateten Steuerpflichtigen sowie weiteren 25.000 für jedes der beiden ersten und 30.000 für das dritte und jedes weitere Kind einher. Beispielsweise kann demnach ein Ehepaar mit drei Kindern einen Steuerfreibetrag von insgesamt 330.000 Euro geltend machen.

Verlagerung der Steuerlast von dem Erwerb auf den Besitz

Somit erfolgte in der Vergangenheit wegen des beachtlichen Steuerfreibetrags für den Erwerb einer Erst- / Hauptwohnung der größte Teil der Immobilienkäufe ohne Einnahmen (aus der Grunderwerbsteuer) für den Fiskus. Von der Senkung der Transaktionssteuer, die ab Anfang 2014 in Kraft treten soll (obwohl es für die Staatskasse besser wäre, die Senkung umgehend in Kraft zu setzen, da anderenfalls bis Ende 2013 überhaupt keine Übertragungen mehr erfolgen werden), profitieren folglich (speziell auch ausländische) Käufer und Investoren, die

  • eine Zweitwohnung – wie beispielsweise eine Ferienwohnung – erwerben oder
  • eine gewerbliche Immobilie wie Ladenlokale, Büroräume, Lagerräume usw. kaufen.

Im griechischen Finanzministerium wird jedenfalls davon ausgegangen, dass die bisherige hohe Transaktionssteuer in Kombination mit der (neuen) einheitlichen Immobiliensteuer ein signifikantes Hemmnis für die Investitionen in griechische Immobilien darstellt. Die steuerliche Belastung wird somit von dem Erwerb einer Immobilie auf deren Besitz verlagert.

Ergänzend sei angemerkt, dass die Troika anfänglich beharrlich sogar die völlige Abschaffung der Grunderwerbsteuer gefordert hatte … .

Verkäufer werden fortan mit eine 15%igen Gewinnsteuer abgezockt

Ebenfalls ab Anfang 2014 wird bei allen Immobilienverkäufen zu Lasten des Verkäufers eine neue sogenannte „Mehrwert-Steuer“ in Höhe von 15% auf die Differenz zwischen Erwerbs- und Verkaufspreis erhoben. Anfänglich sollte die Höhe dieser Steuer sogar 20% betragen (Gesetz N. 4110/2013), wurde dann jedoch mit dem im Sommer 2013 ratifizierten Gesetz N. 4172/2013 auf 15% gesenkt. Andererseits wurde der Anwendungsbereich der neuen Steuer aber klammheimlich auf ausnahmslos alle Immobilien und unabhängig von dem Zeitpunkt ihres Erwerbs (durch den Verkäufer) ausgeweitet.

Noch imposanter ist allerdings, dass die neuen Bestimmungen des N. 4172/2013 vorsehen, dass in dem Fall, in dem der Preis des Erwerbs nicht bestimmt werden kann, dieser dann mit Null veranschlagt wird. Wenn also beispielsweise jemand irgendwann in den Besitz eines Grundstücks gelangte und darauf dann ein Gebäude errichtet hat und die Baukosten nicht (mehr) hieb- und stichfest beweisen kann, kommen im Fall des Verkaufs des Grundstücks nebst Gebäude bei der Ermittlung des „Mehrwerts“ überhaupt keine Baukosten zum Abzug.

Praktisch bedeutet dies, dass der Verkäufer mit der sogenannten „Mehrwert-“ bzw. „Gewinnsteuer“ in Höhe von 15% auf den gesamten Verkaufspreis zur Kasse gebeten wird. Wenn beispielsweise die Immobilie für 200.000 Euro verkauft wird, hat der Verkäufer eine „Mehrwert-Steuer“ in Höhe von 30.000 Euro zu entrichten. Bezeichnenderweise ist zu betonen, dass laut Steuerspezialisten keinerlei gesetzliche Bestimmung existiert, die einen privaten Steuerzahler verpflichtet, Unterlagen und Belege über die Errichtung bzw. Baukosten von Gebäuden unbefristet aufbewahren zu müssen.

Besteuerung auf Basis von Mondpreisen

Nicht besser ergeht es in diesem Sinn allgemein allen Eigentümern, die auf eine andere Weise als durch Kauf (wie beispielsweise durch elterliche Zuwendung, Erbschaft, Ersitzung, Schenkung usw.) in den Besitz einer Immobilie gelangten. Da auch in solchen Fällen kein „Einstandspreis“ zur Berücksichtigung kommt, wird die 15%ige „Abzocke“ ebenfalls auf den gesamten Verkaufspreis erhoben.

Schließlich ist zu berücksichtigen, dass (auch) zur Ermittlung der sogenannten „Mehrwert“-Steuer nur dann der reale Verkaufspreis berücksichtigt wird, wenn dieser mindestens dem sogenannten „objektorientiert“ festgesetzten Wert entspricht oder darüber liegt, anderenfalls kommt der „objektorientiert“ bestimmte Wert zur Anwendung. Da jedoch die nach dem System der sogenannten „objektorientierten Wertbestimmung“ festgesetzten Immobilienwerte schon seit vielen Jahren nicht mehr angeglichen wurden und mit einer Korrektur nicht vor 2016 zu rechnen ist, liegen sie häufig erheblich – manchmal sogar um ein Mehrfaches – über den realen Marktpreisen.

In extremen Fällen ergibt sich somit das Szenarium, dass dem Verkäufer einer Immobilie nach Abzug aller Kosten und Steuern von dem Verkaufspreis praktisch nicht nur nichts mehr verbleibt, sondern er möglicherweise sogar noch Geld drauflegen muss.

(Quellen: Capital.gr, Newmoney.gr)

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