Griechenland-Blog

In Griechenland beginnen ab Oktober 2011 die Fristen für die Beantragung der nachträglichen befristeten Legalisierung von Schwarzbauten und ungenehmigten Nutzungen zu laufen.

Die Regelung bezüglich der Regulierung bzw. nachträglichen – auf 30 Jahre befristeten – Legalisierung ungenehmigter Bauten in Griechenland stellt fortan gültiges Gesetz des Staates dar. Der Startschuss für den Beginn der Einreichung der entsprechenden Anträge wird am Montag, dem 03. Oktober 2011 fallen, und alle Interessanten, welche die Regelung in Anspruch nehmen möchten, sind zu einem Wettlauf gegen die Zeit aufgerufen, da die gesetzlich vorgesehene Frist äußerst knapp bemessen ist und die entsprechenden Akten bis zum 30. November 2011 einzureichen sind.

Zusammen mit dem jeweiligen Antrag ist ein Gebührenbeleg, ein Formular zur Berechnung des Strafgeldes und eine rechtsverbindliche Erklärung mit den Daten der ungenehmigten Konstruktion oder Nutzung einzureichen, und um Schlangen bei den Bauämtern zu vermeiden, können die Unterlagen ausschließlich in elektronischer Form eingereicht werden. Die weiter unten aufgelisteten Gebühren sind folglich vor Einreichung des Antrags zu entrichten, und im weiteren Verlauf ist dann bis Ende des Jahres 2011 auch die erste Rate des festgestellten Strafgeldes zu bezahlen. Da außerdem auch noch das bei 500 – 1.500 liegende Honorar des beauftragten Ingenieurs zu begleichen ist, wird verständlich, dass auf Eigentümer von Schwarzbauten eine erhebliche finanzielle Belastung zukommt.

Beantragung der Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland

Um die gesetzliche Regelung bezüglich der nachträglichen Legalisierung von Schwarzbauten und ungenehmigten Nutzungen in Anspruch nehmen zu können, sind in dem Zeitraum 03. Oktober – 30. November 2011 folgende Unterlagen elektronisch einzureichen:

a) Der eigentliche Antrag.

b) Ein Formular zur Berechnung des speziellen Strafgeldes für die deklarierte Immobilie. Die Berechnung des spezifischen Strafgeldes erfolgt nach einem konkreten Schlüssel und unter anderem auf Basis folgender Faktoren:

• Fläche der Immobilie
• Zonenpreis, der gemäß dem System der objektorientierten Wertfeststellung des Finanzministeriums zu dem Zeitpunkt der Antragstellung in dem Gebiet der Immobilie gilt
• Kategorie der Immobilie / Nutzung
• Art der Immobilie / Nutzung
• Art und Ausmaß des Bauverstoßes
• Alter der Immobilie
• Soziale Kriterien

c) Der Nachweis über zugunsten des griechischen Fiskus abgeführte Gebühren in Höhe von:

• 500 Euro für eine Konstruktion / Nutzung bis zu 50 qm oder für ein Gebäude von bis zu 100 qm, das als einzige und Hauptwohnung dient,
• 1.000 Euro für eine Konstruktion / Nutzung von 51 – 100 qm oder eine Hauptwohnung von 101 – 200 qm,
• 2.000 Euro für eine Konstruktion / Nutzung ab 201 – 1.000 qm,
• 4.000 Euro für eine Konstruktion / Nutzung ab 1.001 – 2.000 qm und
• 6.000 Euro für eine Konstruktion / Nutzung mit mehr als 2.000 qm.

In diesem Zusammenhang ist ausdrücklich zu betonen, dass die Verantwortung für die Einreichung der Unterlagen in vollem Umfang der Eigentümer der Immobilie und der von ihm beauftragte Ingenieur tragen.

Zweite Phase des Legalisierungsverfahrens für Schwarzbauten

Nach der ordnungsgemäßen Beantragung der nachträglichen Legalisierung tritt das Verfahren in seine zweite Phase. Konkret hat der Antragsteller innerhalb von vier Monaten eine neue Akte einzureichen, in der enthalten sind:

a) Eine Rechtsverbindliche Erklärung nach Gesetz N.1599/86 (in doppelter Ausfertigung), welche die persönlichen Daten, die Steuernummer und das zuständige Finanzamt (DOY) des Eigentümers, die Nummer und das Jahr der – sofern vorhandenen – Baugenehmigung, die Fläche und die Nutzung der Konstruktion, das Datum der Vollendung der Konstruktion oder der Einrichtung der Nutzung darin enthält, sowie auch die Angabe, ab es sich bei der Immobilie um eine Haupt- und einzige Wohnung, eine Hauptwohnung, eine andere Wohnung oder um eine anderweitig genutzte Immobilie handelt.

b) Der technischer Bericht, der von dem zuständigen Ingenieur ausgefüllt wird und die Konstruktion oder die ungenehmigte Nutzung beschreibt.

c) Topographische Zeichnung der – sofern vorhandenen – Baugenehmigung und des (Etagen-) Grundrisses, worauf die ungenehmigte Konstruktion / Nutzung erscheint, für welche die Inanspruchnahme der Regelung zur nachträglichen Legalisierung beantragt wird.

(Quelle: Vradyni)

Beispiele der Kosten einer nachträglichen Schwarzbau-Legalisierung

Nachstehend werden – ohne jegliche Gewähr! – einige typische Beispiele für Bauverstöße / Schwarzbauten und die Höhe der Geldstrafe für die nachträgliche Legalisierung aufgeführt.

(Quelle der Angaben: To Vima)

In Griechenland trat Ende September 2011 eine neue gesetzliche Hürde bei der Übertragung von Immobilien in Kraft, um die Entrichtung sehnlichst erhoffter Strafgelder zu erzwingen.

Ab sofort muss in Griechenland jeder Eigentümer einer Immobilie, der zu einem beliebigen einschlägigen Rechtsgeschäft schreiten möchte, zusätzlich zu allen übrigen Abgaben, Gebühren und Steuern auch das – bisher bezüglich der Höhe noch nicht definierte – Honorar für einen Ingenieur aufbringen, um eine “Bescheinigung baulicher Legalität” zu erwirken. Bezeichnenderweise sind von dieser neuen “Abzocke” auch nicht all jene Immobilienbesitzer ausgenommen, die ihre Gebäude gemäß den geltenden Bauvorschriften und definitiv ohne jegliche baurechtlichen Ãœbertretungen auf völlig legale Weise errichtet haben.

Konkret geht es um ein neues Glied, das der langen Kette der von der griechischen Regierung gesetzlich verfügten “Abzocken” in Zusammenhang mit Immobiliengeschäften hinzugefügt wurde: Nachdem am 21. September 2011 das neue Gesetz bezüglich der Regelung bzw. nachträglichen – zeitlich befristeten (!) – Legalisierung ungenehmigter Bauten veröffentlicht wurde (FEK 209 A), ist für alle Ãœbertragungen von Immobilien fortan eine eidesstattliche Erklärung des Eigentümers und eine Bescheinigung eines Ingenieurs erforderlich. Parallel sind strenge Sanktionen für alle Beteiligten vorgesehen, die das Verfahren zu umgehen versuchen.

Obligatorische “Legalisierung” von Bauverstößen und Schwarzbauten

Im Wesentlichen ist fortan für fast alle Rechtsgeschäfte in Zusammenhang mit einer Immobilie  (elterliche Zuwendungen, Schenkungen, Transaktionen usw.) eine Bescheinigung der “baulichen Legalität” erforderlich. Für Immobilien ohne Bauverstöße und unbebaute Grundstücke sind die eidesstattliche Erklärung des Eigentümers und die Bescheinigung eines Ingenieurs beizubringen, mit denen entsprechend erklärt und bestätigt wird, dass auf dem Grundstück keine ungenehmigten Konstruktionen ausgeführt worden sind.

Was die mit – den aktuellen Eigentümern häufig unbekannten – Bauverstößen behafteten Immobilien betrifft, können diese nur noch übertragen werden, wenn sie im Rahmen und gemäß den Bestimmungen des einschlägigen Gesetzes nachträglich “legalisiert” worden, also unter anderem natürlich auch die entsprechenden Strafgelder entrichtet worden sind: schließlich verspricht sich der Fiskus von der nachträglichen Legalisierung ungenehmigter Bauten dringend benötigte Einnahmen in Höhe etlicher Milliarden Euro.

Die neuen gesetzlichen Bestimmungen

Mit der am 21.09.2011 im Regierungsanzeiger (FEK 209 A) erfolgten Veröffentlichung des Gesetzes 4014 über “Umweltrelevante Genehmigung von Projekten und Aktivitäten, Regelung ungenehmigter Bauten in Zusammenhang mit der Schaffung einer Umweltbalance und andere Bestimmungen der Zuständigkeit des Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimawandel” treten grundlegende Änderungen bei immobilienbezogenen Rechtsgeschäften in Kraft.

Gemäß Artikel 23 des Gesetzes ist ab seiner Veröffentlichung die Übertragung oder die Bestellung eines dinglichen Rechtes an einer Immobilie, an der eine ungenehmigte Konstruktion oder Nutzungsänderung durchgeführt wurde, absolut nichtig. Unter dieses Verbot fällt auch die Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft.

Fortan ist bei jedem Rechtsgeschäft, das zu Lebzeiten vorgenommen wird und die Übertragung oder die Bestellung eines dinglichen Rechtes an einer Immobilie zum Gegenstand hat, eine rechtsverbindliche Erklärung des Eigentümers und die Bescheinigung eines Ingenieurs beizufügen, mit denen entsprechend erklärt und bestätigt wird, dass an der Immobilie keine ungenehmigten Konstruktionen ausgeführt worden sind, welche die Fläche und die Höhe, die Konstruktion, die Flächendeckung und die Höhe des Gebäudes beeinflussen, und keine ungenehmigten Nutzungen eingerichtet worden sind, oder dass die ausgeführten ungenehmigten Konstruktionen oder ungenehmigt eingerichteten Nutzungen unter eine der gesetzlichen Ausnahmen fallen, sowie auch, dass in Übereinstimmung mit den genehmigten Bauplänen keine andere ungenehmigte Konstruktion oder Nutzung stattgefunden hat.

Ausnahmen von der neuen gesetzlichen Regelung

Da sich die neue Regelung ausdrücklich auf Rechtsgeschäfte zu Lebzeiten bezieht, sind folglich die Erbschaften ausgenommen. Ebenfalls völlig rechtmäßig und gültig sind alle vor dem bzw. bis einschließlich am 20. September 2001 abgeschlossenen Verträge, da das Gesetz keine rückwirkende Geltung hat. Ebenfalls ausgenommen sind alle ungenehmigten Bauten:

• die seit vor 1955 existieren,
• die mit Gesetz N. 1337/1983 vom Abriss ausgenommen oder gemäß den Bestimmungen der Gesetze 1337/1983, 1577/1985 und 1512/1985 legalisiert worden sind,
• deren Abriss gemäß dem wie geltenden Gesetz 1337/1983 ausgesetzt worden ist, jedoch ohne dass der Antrag auf Ausnahme von dem Abriss von dem jeweils zuständigen Organ abgelehnt worden ist, und
• für welche das Verfahren zur Erhaltung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes 3775/2009 oder des N. 3843/2010 für den in diesen vorgesehenen Zeitraum abgeschlossen worden ist.

Unter die vorstehenden Ausnahmen fällt dagegen nicht die Übertragung einer eigenständigen Eigentumseinheit oder die Bestellung eines dinglichen Rechts an einer Immobilie, an der eine ungenehmigte Konstruktion ausgeführt oder eine ungenehmigte Nutzung eingerichtet worden ist, wenn sich die Immobilie in einem Wald, einem Wald- oder Aufforstungsgebiet, auf einem Winterstrand oder einer Strandzone, in einer archäologischen Stätte, in einem Graben, in denkmalgeschützten Gebäuden, auf städtischen Gemeinschaftsflächen usw. befindet.

Kosten der erforderlichen “Legalitäts-Bescheinigung”

Die wahrscheinlich per Erlass eines gemeinsamen Ministerialbeschlusses (KYA) erfolgende Bestimmung der Vergütungen der Ingenieure steht derzeit noch aus. Der Beschluss wird grundsätzlich von dem Minister für Infrastrukturen Giannis Ragkousis zu unterzeichnen sein, da die Technische Kammer Griechenlands (TEE) ein von ihm beaufsichtigten Träger ist, und anschließend auch von Jorgos Papakonstantinou.

Quellen des Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) führten allerdings an, dass nach der Freigabe des Ingenieur-Berufs die mit dem gemeinsamen Ministerialbeschluss bestimmten Vergütungen aufzeigend und nicht verbindlich sein werden. Sie schlossen sogar nicht die Möglichkeit aus, dass schließlich gar kein Ministerialbeschluss ergehen wird und die Vergütungen frei gestaltet werden. Ebenfalls laut einschlägigen Informationen wird sich das Honorar der Ingenieure, welche die Bescheinigung unterschreiben werden, bei 280 – 300 Euro, also auf dem auch für die “Regulierung” der teilumbauten Flächen geltenden Niveau bewegen.

Gesetzliche Lücken legen Immobilienmarkt lahm

Die Bestimmung der Vergütung der Ingenieure stellt nicht die einzige Anhängigkeit für die Umsetzung des Gesetzes dar. Laut den Notaren wird der Erlass noch zwei weiterer Ministerialbeschlüsse erwartet, von denen der eine das Verfahren der Erhebung des einheitlichen Sonderstrafgeldes für ungenehmigte Konstruktionen und der andere jedes weitere erforderliche Thema bezüglich des Transaktionsverfahrens wie beispielsweise den Inhalt der Erklärung des Eigentümers und der Bescheinigung des Ingenieurs regeln wird – und all dies in dem Moment, wo die Antragsfrist für die Unterstellung unter das Gesetz am 01. Oktober 2011 beginnt.

In seinem erst kürzlich an Jorgos Papakonstantinou gerichteten Schreiben unterstreicht der Vorsitzende des Koordinationsausschusses der Verbände der Notare Griechenlands Konstantinos Vlachakis weiter, dass die Bestimmung, die vorsieht, dass die Akte mit den sich auf den ungenehmigten Bau bezogenen baulichen Daten nicht vor dem 30. November 2011 bei den Bauämtern eingereicht werden kann, jede auf eine Immobilie bezogene Transaktion, elterliche Zuwendung, Hypothekenbestellung usw. “einfrieren” wird.

(Quelle: Vradyni)

In Griechenland wurde die Juni 2011 ausgelaufene Frist für die Regulierung rechtswidriger Änderungen der Nutzung von Immobilien bis Ende 2011 verlängert.

Die Ende Juni 2011 ausgelaufene Frist für die Einreichung der Unterlagen, welche die Eigentümer von Immobilien in Griechenland oder deren rechtmäßig bevollmächtigte Vertreter bei den zuständigen Bauämtern einreichen müssen, um die “Regulierung” rechtswidriger Nutzungsänderungen zu beantragen, wurde bis zum 31. Dezember 2011 verlängert.

Die entsprechende Regelung, die in den Gesetzentwurfs des Entwicklungsministeriums über die Funktion der Energiemärkte aufgenommen und am 22. Juli 2011 dem Parlament vorgelegt wurde, sieht ebenfalls die Verlängerung der Frist zur Entrichtung der ersten Rate der festgestellten Strafgebühren für alle bereits eingereichten Anträge bis Ende 2011 vor (diese Frist war ursprünglich bis Ende Oktober 2011 angesetzt).

(Quelle: Ethnos)

Weitere Informationen bietet der Beitrag Nachfrist für Regulierung rechtswidriger Immobiliennutzung in Griechenland.

Parzellierung und Bebauung außerhalb von Ansiedlungen und Bebauungsplänen liegender Grundstücke in Griechenland werden insbesondere in Natura-Gebieten erheblich erschwert.

In Griechenland ratifizierte das Parlament am vergangenen Donnerstag (10.03.2011) die auf breiter Basis umstrittenen neuen Baubestimmungen, die insbesondere in Natura-2000-Gebieten die Bebauung außerhalb von Städtebauplänen und bestehenden Ansiedlungen liegender Grundstücke wenn nicht völlig verbieten, so doch zumindest rigoros einschränken. Die neuen Bestimmungen treten mit Veröffentlichung des Gesetzes im Regierungsanzeiger in Kraft und sehen unter anderem für die allgemeine Bebauung außerhalb genehmigter Bebauungspläne und bestehender Ansiedlungen liegender Grundstücke eine Fläche von wenigstens 4.000 Quadratmetern vor.

Speziell in Natura-2000-Gebieten können dagegen nur noch Grundstücke mit einer Fläche von wenigstens 10.000 Quadratmetern bebaut werden. Von dieser Regelung ausgenommen bleiben nur jene Grundstücke, die nach den bisherigen gesetzlichen Bestimmungen bereits rechtmäßig parzelliert und als bebaubar charakterisiert worden sind (also unter anderem eine Mindestfläche von 4.000 Quadratmetern aufweisen). Eine weitere Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung besteht darin, dass abhängig von dem Zeitpunkt seiner Parzellierung das Grundstück über eine Länge von wenigstens 25 Metern oder 45 Metern an eine öffentliche bzw. gemeinschaftlich genutzte Straße angrenzt.

Für Kleineigentümer beginnt ein verzweifelter Wettlauf gegen die Zeit

Für zigtausend Grundstücksbesitzer beginnt folglich ein verzweifelter Wettlauf gegen die Zeit, um ihre in Natura-2000-Gebieten gelegenen Ländereien noch vor der Veröffentlichung und dem Inkrafttreten der neuen Bestimmungen in Grundstücke von je 4.000 Quadratmetern aufzuteilen und nach den bisherigen Bestimmungen als bebaubar charakterisieren zu lassen.

Für die Abwicklung des einschlägigen Verfahrens müssen allerdings unter anderem ein topographischer Vermessungsplan und die Genehmigung des zuständigen Forstamts beigebracht werden, was – sofern nicht bereits einschlägige Bescheide vorliegen – in der Praxis kaum innerhalb von weniger als 2 Monaten zu erreichen ist. Somit bleibt nicht auszuschließen, dass etliche Eigentümer kleinerer Landstücke, die mit Inkrafttreten der neuen Bestimmungen nicht mehr bebaubar und somit als Bauland praktisch wertlos sein werden, sogar auch gefälschte Vermessungspläne beibringen werden, die wiederum nur sehr schwer kontrolliert und überprüft werden können.

Ab der Veröffentlichung des neuen Gesetzes werden nur noch jene Eigentümer bauen können, die entweder über ein wenigstens 10.000 qm großes Grundstück oder aber über ein noch vor Inkrafttreten der neuen Bestimmungen als bebaubar charakterisiertes Grundstück von wenigstens 4.000 qm verfügen. Außerdem müssen die Grundstücke wie eingangs erwähnt an einer Seite über wenigstens 25 bzw. 45 Meter an eine öffentliche (internationale, nationale, Land-, Gemeinde-) bzw. “gemeinschaftlich genutzte” Straße angrenzen.

Die griechische Umweltministerin Tina Mpirmpili betonte: “Wer in den Natura-Gebieten ein Grundstück kaufen und bauen will, muss wenigstens 10.000 Quadratmeter haben. Wer ein erheblich größeres Landstück besitzt, kann es in mehrere Grundstücke zu je wenigstens 10.000 Quadratmetern parzellieren. Eine Aufteilung in noch kleinere Grundstücke ist nicht möglich“.

Ebenfalls neu ist, dass die Bedeutung der “gemeinschaftlich genutzten Straße” per Präsidialdekret definiert werden wird und gemäß der Erklärung der Ministerin “nicht jene Straße als gemeinschaftlich genutzt charakterisierbar sei, die ich zusammen mit dem Eigentümer eines benachbarten Grundstücks anlege, um unserer beider Bedürfnisse zu befriedigen“.

Allgemeine Verschärfung der Bebauungsbestimmungen in Griechenland

Obwohl aufgrund des vehementen Widerstandes selbst aus Reihen der Regierungspartei die neuen gesetzlichen Bestimmungen über die Bebauung von Grundstücken außerhalb offizieller Bebauungspläne letztendlich in etlichen Punkten weniger streng gefasst sind als ursprünglich von der Umweltministerin angestrebt, bringen sie tiefgreifende Veränderungen in der “Eigentümerlandschaft” mit sich und gelten als Ankündigung für das, was in einigen Jahren hinsichtlich der Bebauung außerhalb genehmigter Bebauungspläne gelten wird.

In Regionen, die nicht innerhalb von Natura-2000-Gebieten liegen, werden mit den neuen gesetzlichen Baubestimmungen alle bisherigen Sonderregelungen für Grundstücke von 750, 1.200 und 2.500 Quadratmetern abgeschafft und fortan allgemein nur noch Grundstücke bebaubar sein, die über eine Fläche von wenigstens 4.000 Quadratmetern verfügen und an eine beliebige Straße angrenzen. Völlig verboten wird parallel auf rund 2 Dutzend kleineren Ägäis-Inseln die Bebauung von Grundstücken, die außerhalb eines Bebauungsplans liegen und ein durchschnittliches Gefälle von mehr als 40% aufweisen.

Wie ersichtlich wird, verlieren durch die neuen gesetzlichen Bestimmungen insbesondere auch jene zahllosen kleineren Landparzellen, die im Umfeld bestehender Ansiedlungen liegen und bisher im Rahmen diverser Ausnahmeregelungen ohne weiteres legal bebaubar waren, nun praktisch über Nacht völlig ihren zum Teil immensen aktuellen Markt- bzw. Zeitwert als Bauland.

Was wiederum die Natura-2000-Gebiete betrifft, fallen immerhin rund 20% der Fläche Griechenlands unter die einschlägigen Bestimmungen. Mit den neuen gesetzlichen Regelungen geht auch hier eine ungeheure Eliminierung (sei es auch häufig nur fiktiver) “Vermögenswerte” mit noch gar nicht absehbaren Folgen einher, zumal auf der “Blase” der zu teurem Bauland deklarierten, jedoch im übrigen praktisch wertlosen Landstücke ein vielschichtiger Wirtschaftszweig heranwuchs, der nun weitgehend seiner Basis beraubt wird.

Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass die Baubeschränkungen für Natura-Gebiete anstatt wie bisher 300 Meter fortan nur noch 200 Meter über die Grenzen des jeweiligen Gebiets hinaus zur Anwendung kommen.

Rechtswidrige Änderung der Nutzung von Immobilien in Griechenland

Mit dem in Rede stehenden Gesetz wurde schließlich auch die bereits gegen Ende Februar 2011 angekündigte Verlängerung der Frist für die Regulierung  illegaler Nutzungsänderungen bis Ende Juni 2011 formal ratifiziert. Ebenfalls wurde für ab dem 01. März 2011 bis zum 30. Juni 2011 eingereichte Regulierungsanträge die ursprünglich Ende Juni 2011 auslaufende Frist für die Entrichtung der ersten Rate des jeweils festgestellten Strafgeldes um vier Monate bis zum 30. Oktober 2011 verlängert.

Die Frist für die Beantragung der Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen bei Immobilien in Griechenland wurde bis Ende Juni 2011 verlängert.

Die griechische Ministerin für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) Tina Birbili gab heute (24.02.2011) die erneute Verlängerung der Frist für die Regulierung illegal erfolgter Nutzungsänderungen bei Immobilien in Griechenland bekannt. Die Frist lief ursprünglich Ende Dezember 2010 aus, wurden dann kurzfristig bis Ende Februar 2011 und nun schließlich um weitere vier Monate bis zum 30. Juni 2011 verlängert (siehe auch Regulierung illegaler Nutzungsänderung von Immobilien in Griechenland und Regelungen für Immobilien in Griechenland ab 2011).

Wie die Ministerin bei einer Pressekonferenz erklärte, beliefen sich die Einnahmen des Fiskus aus einschlägigen Deklaration im Jahr 2010 auf 106 Millionen Euro, während die Einkünfte in dem Zeitraum von Anfang Januar bis zum 22. Februar 2011 die Höhe von 57 Millionen Euro erreichten. Bisher wurden bereits über 500.000 Regulierungsanträge gestellt und die Führung des Umweltministeriums rechnet für das Jahr 2011 mit Einnahmen von über 700 Millionen Euro.

Ungerechtigkeiten bei Kommunalabgaben auf Immobilien

Die Umweltministerin erwähnte auch die von dem Innenministerium vorangetriebene gesetzliche Regelung mit der unterbunden werden soll, dass Kommunen für die im Rahmen der Regulierung deklarierten Flächen rückwirkend Kommunalabgaben fordern. Sie betonte jedoch, dass die Vorlage des Gesetzentwurfs des Innenministerium nach gemeinsamer Ausarbeitung mit dem Umweltministerium erfolgen werde, damit “Ungerechtigkeiten” behoben werden, die je nach Gebiet (Gemeinde) für Immobilien, deren rechtswidrige Nutzungsänderung “reguliert” wurde, die Befreiung den Kommunalabgaben ermöglicht, während die Eigentümer legal genutzter und deklarierter teilumbauter Flächen mit erhöhten Gemeindeabgaben zur Kasse gebeten werden. Speziell zu letzterem Thema wurde allerdings auch betont, dass es in der Zuständigkeit der Kommunen liegt, Kommunalabgaben festzusetzen und den Modus der Erhebung zu bestimmen.

Schließlich unterstrich der stellvertretende Minister N. Sifounakis, dass zur Entlastung der Bauämter die Immobilienbesitzer, die zur Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen schreiten möchten, die Gebühren auch mittels des jeweiligen mit der Abwicklung beauftragten Ingenieurs entrichten können, ohne selbst bei den Bauämtern vorstellig werden zu müssen.

Es sei angemerkt, dass die – im übrigen erwartete – erneute Verlängerung der Antragsfrist nicht zuletzt auch deshalb beschlossen wurde, weil die Bauämter bisher den lokal zuständigen Präfekturverwaltungen unterstanden, diese Verwaltungsstruktur jedoch ab dem 28. Februar 2011 nicht mehr existiert. Es wird damit gerechnet, dass die aus der letzten Verwaltungsreform hervorgegangenen neuen Kommunalverwaltungen bis Juni 2011 über ihre eigenen Bauämter verfügen werden. Andererseits hofft das Umweltministerium natürlich auch auf einen weiteren Anstieg der Anzahl der Regulierungsanträge und somit der einschlägigen Einnahmen, zumal aufgrund des starken Andrangs bei den Bauämtern eine fristgemäße Einreichung der erforderlichen Unterlagen überhaupt kaum noch möglich war.

Strafgelder und Ratenzahlung

Was die Abwicklung der für 40 Jahre geltenden Regulierung illegaler Nutzungsänderungen betrifft, wurde die Frist zur Zahlung des speziellen Strafgeldes für die Beibehaltung der rechtswidrigen bzw. “regulierten” Nutzungsänderung verlängert und auch die nach Immobilienkategorien gestaffelte Anzahl der möglichen Zahlungsraten erhöht.

Konkret ist das Strafgeld für Wohnimmobilien innerhalb von bis zu 30 Monaten und für anderweitig genutzte Immobilien innerhalb von bis zu 32 Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes 3843/2010 zu entrichten. Sofern die Höhe des festgestellten Strafgeldes oder der jeweilige Restbetrag nicht niedriger als die Mindestrate liegt, kann die Entrichtung für Wohnimmobilien in bis zu 10 und für anderweitig genutzte Immobilien in bis zu 8 gleich hohen Raten erfolgen. Die erste Zahlung (gleich ob Raten- oder Gesamtzahlung) ist in jedem Fall innerhalb von 12 Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes 3843/2010 zu entrichten. Bei vollständiger Begleichung des verhängten Strafgelds zum Termin der Fälligkeit der ersten Rate wird ein Nachlass in Höhe von 10% der Geldstrafe gewährt.

Weiter wurde bestimmt, dass für regulierte Flächen keinerlei rückwirkende Abgaben und Steuern geschuldet werden und auch nicht die einschlägigen Bestimmungen der bestehenden Versicherungsgesetzgebung zur Anwendung kommen.

Speziell in Bezug auf die Besteuerung von Immobilienvermögen und die Deklaration des Immobilienvermögens in Griechenland (Formular E9) werden die hinsichtlich einer rechtwidrigen Nutzungsänderung regulierten Flächen wie vor der erfolgten Regulierung behandelt: die Regulierung soll also weder eine Modifizierung der Angaben der bisher eingereichten Deklarationen E9 erforderlich machen noch sich auf die Bemessung der Immobilienbesitzsteuer auswirken.

Ergänzende Informationen bietet der Artikel Immobilienbezogene Steuern in Griechenland.

Der fortan obligatorische Energieausweis für Gebäude und Wohnungen bringt ab 2011 für Immobilien in Griechenland etliche grundlegende Änderungen und Neuregelungen mit sich.

Das Gesetz “über die Identität von Gebäuden” nebst dem daraus resultierenden und fortan obligatorischen Energiepass – Gebäudepass für Immobilien in Griechenland stellt den ersten Schritt zur Schaffung des nationalen Vermögensregisters bzw. einer enormen Datenbank dar, in der alle Gebäude des Landes erfasst werden – und zwar diesmal einschließlich aller legalen sowie auch “regulierten” Flächen und Räumlichkeiten.

Die Einführung des ab 2011 für alle Neubauten obligatorischen Energieausweises / Gebäudepasses (griechisch: Deltio Energiakis Taftotitas Ktirion / DETA), die gesetzliche Regelung bezüglich der auf 40 Jahre befristeten “Regulierung” aller rechtswidrig geschlossenen Räume eines Gebäudes innerhalb des Grund- bzw. Umrisses einer rechtmäßigen Baugenehmigung (unter Ausnahme der geschlossenen Balkons und Penthäuser) sowie auch die Bildung und Mobilisierung der “Einheit der Energie-Inspektoren” sind Schritte zur Realisierung eines seitens des Finanzministeriums seit Jahren gehegten Plans und sollen natürlich auch viel Geld in die chronische defizitären Kassen des Fiskus spülen.

Laut den zugrunde gelegten Berechnungen des Finanzstabs der griechischen Regierung werden allein für das Jahr Einnahmen in Höhe von etwa 800 Millionen Euro aus der Legalisierung von Schwarzbauten, 500 Euro aus der Regulierung rechtswidrig geschlossener “teilumbauter Flächen” und 400 Millionen aus der Erhöhung der (u. a. steuerrelevanten) “sachwertorientiert bestimmten Immobilienpreise” (griechisch: antikimenikes axies) erwartet.

Die Einnahmen aus der Regulierung rechtswidrig geschlossener teilumbauter Räume und ungenehmigter Nutzungsänderungen werden Teil der “Mitgift” für die “Grüne Kasse” (vormals: Kasse für die Umsetzung städtebaulicher und regulierender Pläne / ETERPS) darstellen, um auf diese Weise eventuelle Einwände des Obersten Rechnungshofs abzuwiegeln.

Energiepausweis – Gebäudepass für Immobilien in Griechenland

Was den Energiepass betrifft, gestaltet sich das entsprechende Verfahren für die ab 2011 errichteten Gebäude relativ einfach, da der Energiepass bereits mit der Erteilung der Baugenehmigung angelegt und dann schrittweise auf den jeweils aktuellen Stand gebracht wird. Schon seit Ende Oktober 2010 sehen alle erteilten Baugenehmigungen eine Studie über den Energiebedarf des Gebäudes gemäß der neuen Verordnung über die Energiebilanz von Gebäuden vor, da ab Anfang 2011 für jede Immobilientransaktion die Vorlage des Energiepasses obligatorisch ist. Im übrigen ist die (natürlich kostenpflichtige) Inspektion des Gebäudes oder der (Eigentums-) Wohnung durch einen öffentlich bestellten “Energie-Inspektor” erforderlich, der das entsprechende Zertifikat ausstellt und darin auch auf Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz hinweist.

Die Kontrolleure werden in ihren Berichten obligatorisch auch eventuelle heimlich geschlossene bzw. ursprünglich als teilumbaut ausgewiesene Flächen oder / und ungenehmigte Nutzungsänderungen aufführen müssen. Wer solche Flächen und Räume im Rahmen der derzeit angebotenen Möglichkeit nicht fristgerecht “reguliert”, wird zukünftig nicht nur der Gefahr einschlägiger Kontrollen durch das Bauamt oder der Anzeige durch Nachbarn ausgesetzt sein, sondern seine Immobilie in Ermangelung des obligatorischen Energiepasses ab Anfang 2011 auch nicht übereignen bzw. ab Juni 2011 nicht einmal mehr neu vermieten können (für Verlängerungen bestehender Mietverträge wird dagegen auch weiterhin kein Energieausweis benötigt).

Zumindest in dieser Hinsicht ist somit nun auch die Frage beantwortet, ob und warum sich Eigentümer betroffener Immobilien sputen sollten, rechtswidrige Nutzungsänderungen bzw. nachträglich in geschlossene Räume umgewandelte ursprünglich als teilumbaute Flächen ausgewiesene Räumlichkeiten zu deklarieren und auf diese Weise gemäß der derzeitigen Lesart für 40 Jahre ihre Ruhe zu “erkaufen” (was der offiziell angesetzten Lebensdauer einer Investition in Gebäude entspricht, die auf einer bewehrten Betonkonstruktion basieren).

Rechtswidrige Nutzungsänderung – Schließung teilumbauter Flächen

Die Strafgelder für die Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen und Schließung ursprünglich als teilumbaut ausgewiesener Flächen sind gestaffelt. Bemessungsgrundlage stellt immer die zu regulierende Fläche dar, multipliziert mit dem Quadratmeter- bzw. Zonenpreis, der für Flächen der entsprechenden (neuen) Nutzung in der jeweiligen Lage gilt.

Für Hauptwohnungen werden innerhalb eines Bebauungsplans 5% – 9% und außerhalb eines Bebauungsplans 6% – 11% des jeweiligen Quadratmeter- bzw. Zonenpreises angesetzt, während sich für Zweitwohnungen die entsprechenden Sätze auf 6% – 11% bzw. 9% – 15% belaufen. Für sonstige Nutzungen werden Sätze von 7,5% – 13,5% (innerhalb eines Bebauungsplans) und 9% – 12% (außerhalb eines Bebauungsplans) veranschlagt.

Für außerhalb eines Bebauungsplans belegene Immobilien der Kategorie B (Zweitwohnungen und alle sonstige Nutzungen außer als Hauptwohnung), die in Gebieten mit Zonenpreisen von über 1.000 Euro pro Quadratmeter liegen, ist ein 30%iger Aufschlag vorgesehen. Somit ergibt sich in diesen Fällen für Zweitwohnung ein Satz von 9,3% – 15,6% und für anderweitig genutzte Immobilien ein Satz von 10,7% – 19,5% auf den jeweiligen Zonenpreis. Hier handelt es sich offensichtlich um eine “fotografische” Regelung bezüglich der teuren Freizeithäuser und Geschäfte in besonders populären touristischen Gebieten

Gemäß den Berechnungen auf Basis der aktuell (Ende 2010) für Attika geltenden Zonenpreise haben Besitzer von Immobilien in Perama mit 33 – 72 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten und Besitzer von Immobilien im Stadtteil Vouliagmeni mit 128 – 792 Euro pro Quadratmeter die höchsten Strafgelder für die Regulierung rechtswidrig umbauter Flächen und ungenehmigter Nutzungsänderungen zu entrichten.

Für die im Rahmen der in Rede stehenden “Regulierung” deklarierten Flächen / Räume werden zukünftig weder Strafgelder für Errichtung und Unterhaltung noch irgendwelche rückwirkenden Steuern und Abgaben erhoben, jedoch eventuell in der Vergangenheit geleistete Zahlungen auch nicht erstattet werden.

Verfahren der Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen

Die bei den zuständigen Bauämtern eizureichenden Anträge haben zu umfassen:

• Rechtsverbindliche Erklärung gemäß N. 1599/1986 in doppelter Ausfertigung, unter Einbezug der persönlichen Daten des Eigentümers (Steuernummer, zuständiges Finanzamt), Aktenzeichen und Jahr der Ausstellung der Baugenehmigung, Beschreibung der Fläche / Räumlichkeit sowie deren Ausmaß und Nutzung, Zeitpunkt der Nutzungsänderung sowie auch der Angabe, ob es sich um eine Hauptwohnung oder eine Zweitwohnung oder eine gewerblich genutzte Immobilie handelt.
• Foto der deklarierten Fläche / Räumlichkeit und technischer Bericht eines Architekten / Ingenieurs. Die Regelung sieht hierfür eine Vergütung von bis zu 232,53 Euro je Eigentumseinheit vor.
• Nachweis über die Entrichtung von Gebühren in Höhe von 250 Euro für teilumbaute Flächen bzw. 350 Euro für sonstige Räumlichkeiten (Keller, ebenerdige Freiräume, Einstellplätze usw.); der entrichtete Betrag wird auf das endgültig festgestellte Strafgeld angerechnet werden.

Was das Verfahren betrifft, ist der Antrag von dem Eigentümer oder beauftragten Architekten / Ingenieur bis Ende Februar 2011 bei dem zuständigen Bauamt einzureichen (die ursprünglich Ende 2010 auslaufende Frist wurde im Dezember 2010 um 2 Monate verlängert). Im weiteren Verlauf erfolgen:

• Ãœberprüfung der Vollständigkeit der eingereichten Angaben und Unterlagen innerhalb von 60 Tagen, einschließlich auch der vorgesehenen Ortsbesichtigung.
• Feststellung der Höhe des Strafgeldes, das anschließend bei einer Bank einzuzahlen ist; bei sofortiger Entrichtung des gesamten Betrags wird eine Nachlass in Höhe von 10% des Gesamtbetrags gewährt.
• Genehmigung des Antrags bzw. der Akte durch das zuständige Bauamt.
• Sofern zutreffend, Anschluss an das öffentliche Stromversorgungsnetz.

Es sei angemerkt, dass zahlreiche Immobilienbesitzer sich nicht darüber bewusst sind, rechtswidrig umbaute Flächen / geschlossene Räumlichkeiten inne zu haben, da diese bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs von dem Bauunternehmer umbaut worden waren. Außerdem weicht bei vielen existierenden Gebäuden der realisierte Bau mehr oder weniger erheblich von der ursprünglich erteilten Baugenehmigung ab, womit die Einschaltung eines Architekten / Ingenieurs folglich keinesfalls nur eine Förmlichkeit darstellt.

In Griechenland wurde der Entwurf eines neuen Gesetzes zur Regulierung der illegalen Nutzungsänderung ursprünglich teilumbauter Gebäudeflächen publiziert.

Das neue Gesetz soll Besitzern von Immobilien in Griechenland ermöglichen, ursprünglich nur teilumbaute und erst nachträglich ungenehmigt in geschlossene Räume umgewandelte Gebäudeflächen oder auch nachträgliche ungenehmigte Nutzungsänderungen gegen Zahlung einer Geldstrafe “regulieren” zu können. Im Klartext bedeutet dies, dass solche Ãœbertretungen nach Abschluss des Verfahrens für 40 Jahre geduldet und nicht weiter verfolgt, jedoch andererseits auf keinen Fall endgültig legalisiert werden.

Das als “Grüne Abgabe” deklarierte Strafgeld richtet sich nach der Fläche der (bisher) nicht rechtmäßig deklarierten umgewandelten Fläche sowie der Art der Nutzung der jeweiligen Immobilie / Fläche und wird auf Basis des nach dem System der “sachwertorientierten Wertbestimmung” ermittelten Quadratmeterpreis erhoben, den die jeweilige Fläche hätte, wenn sie für die reale Nutzung regulär genehmigt worden wäre.

Konkret sieht der derzeitige Gesetzesentwurf die Berechnung des Strafgeldes bzw. der “Grünen Abgabe” auf Basis des wie vorstehend beschrieben ermittelten Wertes nach folgender Staffelung vor:

Obwohl durch die “Regulierung” wie gesagt keine wirkliche Legalisierung der regulierungsfähigen Verstöße gegen die allgemeinen Baubestimmungen einhergeht, sollen nach Abschluss des Regulierungsverfahrens die jeweiligen Räumlichkeiten aus steuertechnischer und vertragsrechtlicher Sicht wie regulär genehmigte Flächen / Räumso behandelt werden. Demnach wird beispielsweise ein nachträglich und ohne Baugenehmigung in einen geschlossenen Raum umgewandelter (ursprünglich offener) Balkon nach der erfolgreich abgeschlossenen “Regulierung” als regulärer Wohnraum besteuert und auch als solcher vertraglich übereignet werden können.

Nach den derzeitigen Informationen soll für die Regulierung eine Frist von 8 Monaten ab dem Inkrafttreten des Gesetzes gewährt werden. Werden nach Ablauf dieser Frist im Rahmen von Kontrollen oder aufgrund von Anzeigen usw. illegal umgewandelte Flächen festgestellt, soll dies mit einer Geldstrafe in Höhe von 30% des nach dem System der sachwertorientiert Wertbestimmung bestimmten Wertes geahndet werden. Insgesamt verspricht sich der Fiskus von der geplanten Regelung Einnahmen von bis zu mehreren Milliarden Euro, die ausschließlich städtebaulichen und in diesem Zusammenhang auch umweltrelevanten Maßnahmen und Vorhaben zugeführt werden sollen.

An den im Juli 2009 beschlossenen Baubestimmungen bezüglich der teilumbauten Flächen, Keller und Abstellplätze für Fahrzeuge wird sich definitiv nichts ändern. Die kürzlich von dem Ministerium für Umweltschutz erlassene Verfügung friert nur die Zahlung der Strafgelder ein, die gemäß dem unter dem damaligen Minister Souflias ergangenen gesetzlichen Erlass zur “Regulierung” (sprich nachträglichen Legalisierung) rechtswidriger Nutzungsänderungen zu entrichten gewesen wären. Die damalige Regierung Karamanlis hatte sich von dieser Regelung mittelfristig etliche Milliarden Euro versprochen. Derzeit wird an einem neuen Katalog einschlägiger Maßnahmen gearbeitet, um das Problem der willkürlichen Bautätigkeit grundlegend anzugehen.

Gemäß den derzeitigen Bestimmungen sind bei Neubauten die als solche ausgewiesenen teilumbauten Flächen auf höchstens 15% des Bebauungsfaktors zu begrenzen, gleichmäßig auf alle Stockwerke zu verteilen und nicht tiefer als 1,80 m zu gestalten. Ebenfalls darf die Oberdecke von Kellern nicht mehr als 80 cm über dem Boden liegen, und geschlossene Fahrzeugstellplätze im Erdgeschoss fließen in vollem Umfang in den Bebauungsfaktor ein. Durch diese Regelung soll nachhaltig unterbunden werden, dass wie bisher auf breiter Basis üblich weit über die Erde hinausragende Kellergeschosse oder in der Baugenehmigung im Erdgeschoss ausgewiesene offene Stellplätze nachträglich in Wohnungen umgewandelt und rechtswidrig als “Souterrains” genutzt bzw. sogar auch als solche gehandelt werden.

Schließlich wird dem griechischen Parlament in den nächsten Tagen auch der Gesetzesentwurf zur Abstimmung vorgelegt werden, der in den nordöstlichen Brandgebieten Attikas bis auf Weiteres jegliche Bautätigkeit verbietet.

Das im Sommer 2009 unter der Regierung Karamanlis ratifizierte Gesetz bezüglich der Regulierung illegaler Nutzungsänderungen bei Immobilien in Griechenland wird für etwa ein halbes Jahr praktisch außer Kraft gesetzt. Die Ministerin für Umwelt, Energie und Klimawandel Tina Birbili charakterisierte die derzeitige Regelung als einzig und allein auf die Einnahme von Gebühren ausgerichtet. Das Thema soll nun neu untersucht und umfassender geregelt werden. Mit dem modifizierten Gesetz wird gegen Ende März – Anfang April 2010 gerechnet.

Die Ministerin wies darauf hin, dass im Rahmen bisher beantragter Regulierungen bereits gezahlte Abgaben nicht erstattet, diese Fälle jedoch in der neuen gesetzlichen Regelung Berücksichtigung finden werden. Die Bearbeitung aller anhängigen Anträge wird ausgesetzt.

Illegale Nutzungsaenderung teilumbauter Flächen

Die unter der Regierung Karamanlis im Juni 2009 beschlossene nachträgliche und rückwirkende “Regulierung” der illegalen Nutzungsänderung bei Immobilien in Griechenland war von Anfang in mehrfacher Hinsicht höchst umstritten. Konkret wurde Besitzern insbesondere von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen die Möglichkeit eröffnet, eine rechtswidrige Umwandlung offiziell nicht als Wohnraum ausgewiesener Flächen in eben solchen gegen Zahlung einer Abgabe in Höhe von 10% des sachwertorientiert ermittelten Preises der umgewandelten Fläche plus einschlägiger Nebenkosten de facto im Nachhinein legalisieren lassen zu können. Wie bereits damals von der PASOK-Partei für den Fall eines Wahlsieges angekündigt, wurde die in Rede stehende Regelung nun bis auf weiteres “eingefroren”. Das entsprechende Gesetz soll in Kooperation mit dem Ministerium für Umwelt, Energie und Klimawandel modifiziert werden. Es sei angemerkt, dass bei den zuständigen Bauämtern bisher nur etwa 1.300 einschlägige Antrage gestellt worden sind.

Info: Regulierung illegaler Nutzungsänderung soll Milliarden bringen