Griechenland-Blog

In Griechenland sehen sich infolge der explodierenden Immobilien-Besteuerung immer mehr Eigentümer gezwungen, ihr Eigentum mit erheblichen Preisabschlägen zu veräußern.

Die rigide und unter anderem speziell auf das Immobilienvermögen fokussierte Steuerpolitik der griechischen Regierung bewirkt eine neue Welle von Verkaufsangeboten hauptsächlich in dem Segment der luxuriösen und teuren Immobilien. Einerseits die neue Immobilien-Sonderabgabe, die mittels der Stromrechnungen der DEI und alternativen Stromlieferanten verhängt wurde und vermutlich dauerhaft etabliert werden wird, und andererseits die neuen Einkommens- und Lebenshaltungsindizien machen den Besitz solcher Immobilien fortan allgemein unrentabel und für “Normalbürger” einfach unerschwinglich.

Wohnungen mit einer Fläche von über 150 m², luxuriöse Maisonetten und Einfamilienhäuser in den Athener Vorstadtbezirken, aber auch in provinziellen Regionen beginnen mit signifikanten Abschlägen verkauft zu werden, da ihr Besitz außerordentlich teuer zu stehen kommt. Es ist bezeichnend, dass viele Eigentümer der hohen Besteuerung, die den griechischen Immobilienmarkt heimsucht, nicht mehr zu entsprechen vermögen und gezwungen sind, ihr Eigentum zwangsgedrungen feilbieten und zu (fast) jedem Preis verkaufen müssen.

2012 beschert dem griechischen Immobilienmarkt neue Preisverfälle

Laut Informationen aus Maklerbüros begann das neue Jahr für den Immobilienmarkt mit 150.000 – 200.000 oder möglicherweise sogar noch mehr unverkauften Häusern, wovon sich die Hälfte auf große Flächen oder Wohnungen mit einem Wert von mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter bezieht. Schon seit Monaten wird eine Tendenz zum Verkauf solcher Immobilien beobachtet, und die geforderten Preise sind zwar anfänglich immer noch hoch, geben jedoch nach einschlägigen Verhandlungen signifikant nach.

Luxushäuser werden heute im Vergleich zu der Hochpreis-Phase des Jahres 2006 um bis zu 40% billiger verkauft, was zum Ergebnis hat, dass Käufer, die derzeit über Geld verfügen und bar zahlen können, sehr günstig hochwertige Immobilien in ihren Besitz bringen. Wie einige konkrete Beispiele zeigen, bieten sich zahlreiche Gelegenheiten zu “Schnäppchen-Käufen”:

• In dem sündhaft teuren Vorstadtbezirk Panorama bei Thessaloniki wurde ein luxuriöses Einfamilienhaus zum Schnäppchenpreis von unter unter 2.000 €/m² verkauft.
• In Penteli wurde ein Haus von 150 m², für das vor drei Jahren noch 650.000 Euro gefordert wurden, mit einem Nachlass von 200.000 Euro, also für 450.000 Euro abgegeben. Der Eigentümer rief schließlich sogar die Kaufinteressenten an und unterbreitete ihnen selbst Kaufangebote.
• In Kifisia wird ein Einfamilienhaus von 230 qm nebst dem Grundstück von 250 qm für 500.000 Euro verkauft.
• In dem teuren Bezirk Politia steht eine neu erbaute Maisonette von 225 qm für 530.000 Euro zum Verkauf.
• Sogar auch in Filothei wird eine Neubau-Maisonette von 140 qm nebst Schwimmbecken für weniger als 700.000 Euro verkauft.
• Im Bezirk Vouliagmeni, wo der objektbezogen bestimmte Wert nahe bei 10.000 €/m² liegt (und folglich mit hohen Einkommensindizien, Steuern und Abgaben einhergeht), wird eine 280 m² umfassende Maisonette mit Penthaus für unter 750.000 Euro verkauft.
• In Glyfada lässt sich für 640.000 Euro eine luxuriöse Eigentumswohnung von 150 m² erwerben, wobei der Preis jedoch verhandelbar ist.

Investitionsgelegenheiten bei gewerblichen Immobilien

Lukrative Investitionsgelegenheiten lassen sich auch bei gewerblichen Objekten – speziell Ladenlokalen und Büroräumen – finden, wobei allerdings das Risiko besteht, dass solche Immobilie für geraume Zeit leer stehen werden. Ebenfalls gibt es viele Grundstücke, die auf einen Käufer warten, wie beispielsweise ein Grundstück von 143 m² in Galatsi für 100.000 Euro, ein für 180.000 Euro zum Verkauf anstehendes Grundstück von 500 m² mit einem Bebauungsfaktor von 0,5 usw.

Marktkenner erwarten, dass auch 2012 ein Jahr starker fallender Tendenzen auf dem Immobilienmarkt sein wird. Speziell bei den teuren Immobilien wird ein neuer “Krach” bei den Preisen erwartet, da die Eigentümer solcher Immobilien zunehmend mit der Erkenntnis konfrontiert werden, dass die neuen Einkommensindizien und die hohen Abgaben und Steuern es für sie unrentabel machen, ihr Vermögen zu erhalten.

Insider prognostizieren, dass das Jahr 2012 von heftigen Marktentwicklungen mit sinkenden Preisen, Anstieg des Bestands unverkaufter Immobilien, verzweifelten Bauunternehmern und unter den Hammer gebrachten Wohnungen und Häusern gekennzeichnet sein wird. Der Alptraum der wirtschaftlichen Krise und anhaltenden tiefen Rezession lähmt alles und droht den siechenden Immobilienmarkt völlig zum Ersticken zu bringen.

Trotz der Tatsache, dass in Krisensituationen der Immobilienmarkt eine sichere Zuflucht für alle bietet, die über Geld verfügen, kann dies jedoch dem Markt nicht insgesamt helfen. Auch wenn es schon jetzt nicht an lukrativen Gelegenheiten mangelt und es bis Ende des Jahres 2012 sogar noch erheblich mehr sein werden, bewirkt das Fehlen bereitwilliger Investoren einen Handelsstopp auf dem griechischen Immobilienmarkt.

(Quelle: Vradyni)

Experten erachten die neuen Steuermaßnahmen und anstehende Anhebung der Sachwerte als endgültigen Gnadenschuss für den Immobilienmarkt in Griechenland.

Die Erhöhung der amtlichen Immobilien-Sachwerte in Kombination mit mit dem neuen System zur Besteuerung des Immobilienvermögens in Griechenland wird nicht nur den Gnadenschuss für einen halbtoten Immobilienmarkt bedeuten, sondern auch zu einer unglaublichen Steuerjagd auf hunderttausende Immobilieneigentümer führen. Ebenfalls werden mit der Anhebung der Sachwerte auch die notariellen Provisionen, das Honorar des – in der Regel obligatorisch – zu bestellenden Rechtsanwalts, die Kosten der Eintragung von Rechten in Grundbuch / Hypothekenregister, die Vergütung des Immobilienmaklers sowie auch global alle Abgaben und Gebühren sprunghaft ansteigen, die auf Basis der Sachwerte erhoben werden.

Die Angleichung der Immobilien-Sachwerte war ursprünglich ab Anfang 2012 gedacht, scheint jedoch inzwischen für wenigstens ein halbes Jahr zurückgestellt worden zu sein und ab dem kommenden Juni 2012 zu beginnen. Zusammen mit den Sachwerten wird höchstwahrscheinlich auch das neue Besteuerungssystem für das Immobilienvermögen gelten, das unter anderem eine Zusammenlegung aller immobilienbezogenen Steuern vorsieht.

Folgen der Erhöhung der amtlichen Immobilien-Sachwerte

Aus der heutigen Marktlage geht jedenfalls hervor, dass die Marktpreise in den beiden letzten Jahren infolge der Wirtschaftskrise und des Absturzes des griechischen Immobilienmarkts um bis zu 30% gefallen sind. Diese Minderung bedeutet automatisch, dass sich die Schere zwischen den offiziellen Sachwerten und den derzeit auf dem Markt “spielenden” Preisen geschlossen hat. Eine unkontrollierte Erhöhung der Sachwerte wird gleichzeitig alle Geschäftsvorgänge in der Branche verteuern und parallel bewirken, dass infolge des von 400.000 Euro auf 200.000 Euro gesenkten Freibetrags tausende Eigentümer unter das das System der Immobilienbesteuerung fallen.

In Einzelheiten wird die Angleichung der Immobilien-Sachwerte unter anderem belasten:

• Die Immobiliensteuer, zu der alle Steuerzahler veranlagt werden, die persönliches Immobilienvermögen von mehr als 200.000 Euro besitzen.
  Fortan handelt es sich nicht mehr um eine Besteuerung “großen Vermögens”, sondern um eine Rückkehr zur “Einheitlichen Immobilienabgabe” (ETAK) durch die Hintertür. Laut dem Panhellenischen Verband der Immobilienbesitzer (POMIDA) schlägt sich der finanzielle Aderlass der Immobilienbesitzer in dem mit einem Satz von 0,2% besteuerten Sachwert-Segment ab 200.000 bis 400.000 Euro mit 400 – 800 Euro nieder. Auch Eigentümer, die dieser Besteuerung bisher noch knapp entgehen konnten, werden 2012 also definitiv in das Visier des Finanzamts geraten.
• Die Transaktionssteuer auf Erbschaften, Schenkungen und elterliche Zuwendungen.
  Die einschlägigen Freibeträge belaufen sich derzeit auf 200.000 Euro für Ledige bzw.  250.000 Euro für Verheiratete und erhöhen sich um 25.000 Euro für jedes der beiden ersten Kinder und um 30.000 Euro für das dritte und jedes weitere Kind. Über diese Freibeträge hinausgehende Übertragungen unterliegen einer Transaktionssteuer mit einem Satz von 10%.
  Experten betonen, dass im Fall einer Erhöhung der Immobilien-Sachwerte ohne Angleichung auch der Steuerfreibeträge der Steuersturm alle Eigentümer treffen wird.
• Die sich derzeit auf 8% – 10% belaufende Übertragungssteuer.
  Für die Übertragung einer Immobilie mit einem offiziellen Sachwert in Höhe von 100.000 Euro sind 8% für den Wert bis 20.000 Euro und 10% für den restlichen Betrag, also insgesamt 9.600 Euro zu entrichten. Wenn die Immobilie einen Sachwert von 130.000 Euro erhält, beträgt die Steuer dann 12.600 Euro.

Im übrigen steigen analog zu der Erhöhung der amtlichen Sachwerte natürlich auch die Provision des beurkunden Notars, das Honorar des mitwirkenden Rechtsanwalts, die Kosten der Eintragung dinglicher Rechte in Grundbuch oder / und Hypothekenregister und die Courtage des Maklers. Wenn beispielsweise ein Notar 1% bei einem Sachwert von 100.000 Euro erhält, erhebt er von dem Käufer eine Provision in Höhe von 1.000 Euro. Werden die Sachwerte um 50% erhöht, steigt das Honorar des Notars auf 1.500 Euro.

Schließlich ist nicht zu vergessen, dass für die “regulierten” teilumbauten Flächen und Schwarzbauten zwar keine rückwirkende Steuer zu entrichten sein mag, diese Flächen und Gebäude ab dem nächsten Jahr jedoch auf dem Formular E9 deklariert werden müssen, womit Steuern und fiktive Veranlagungen auf Basis der neuen Fläche der Wohnung / des Hauses berechnet werden. Die größte Abzocke, die letztendlich alle Haushalte und Unternehmen trifft, stellt jedoch die auf alle elektrifizierten Flächen erhobene neue Sonderabgabe elektrifizierte Flächen dar, die obligatorisch über die Stromrechnung der DEI bzw. der alternativen Stromanbieter zu entrichten ist.

(Quelle: Vradyni)

Die wirtschaftliche Krise hat in Griechenland den Immobilienmarkt erheblich beeinflusst und in manchen populären Regionen zu erheblichen Preisnachlässen geführt.

Die wirtschaftliche Krise hat den Markt für Ferienwohnungen in Griechenland hart getroffen, die aktuellen Preise gestalten sich im Durchschnitt um 15 – 25 Prozent niedriger als im Jahr 2010. Insider des Immobilienmarkts sind sich einig, dass die explosive Mischung aus einerseits dem rapiden Rückgang der Nachfrage infolge der Wirtschaftskrise und andererseits des großen Angebots im Nachhall der hohen Bebauungsraten der letzten Jahre zu erheblichen Problemen auf den Immobilienmärkten etlicher Inseln und anderer populärer Regionen geführt haben.

Das im Ausland herrschende negative Bild der griechischen Wirtschaft hat ebenfalls etliche ausländische Kaufinteressenten entmutigt und dazu veranlasst, vor jedem weiteren Zug erst einmal die Klärung der Lage abzuwarten. Marktkenner sind jedoch zuversichtlich, dass sich das Interesse an dem Erwerb hauptsächlich von Ferienwohnungen in den Einzugsgebieten von Athen und Thessaloniki, aber auch auf den ionischen Inseln und den Inseln der Ägäis wieder beleben wird.

Regionale Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt in Griechenland

Die Landschaft des Immobilienmarkts mit den Gelegenheiten und den teuren Häusern hat sich in diesem Jahr (2011) wegen der anhaltenden Krise deutlich verändert. Der Immobilienmarkt ist auf analoge Niveaus zu Athen und Thessaloniki eingebrochen. Hauptmerkmal ist der hohe Rückgang der Kaufvereinbarungen in Bezug auf Neubauwohnungen, obwohl das Interesse am Erwerb eines Eigenheims nicht nachgelassen hat.

Alexandroupoli
Alle hoffen auf die großen Bauprojekte (Straßen, Pipeline, Handelszentrum) und die Nachfrage ist allgemein zufriedenstellend. Wer diese Stadt in Grenzregion bevorzugt, findet gute Gelegenheiten und oftmals Preisnachlässe.

Chalkida
Die Sättigung ist offensichtlich, die Bauaktivität hoch … und die Preise erinnern an den exklusiven Athener Vorstadtbezirk Kolonaki. Die teuersten Wohnungen werden zu Preisen von über 4.000 €/qm verkauft, im untersten Preissegment liegen sie bei 800 – 1.200 €/qm.

Kalamata
In der Stadt kosten die Neubauwohnungen ab 1.300 bis 2.200 €/qm, während die Preise der neuen Ferienwohnungen über 2.600 €/qm liegen können. In den Bergen der nördlichen Mani (messianischen Mani) bezahlen die Ausländer jeden Preis für alte Häuser und renovieren sie.

Kavala
Die Preise sind abrupt gestiegen und stagnieren nunmehr. Die Wohnungen kosten ab 1.000 bis 2.500 €/qm, während sie in Meeresnähe um bis zu 20 % teurer sind.

Korfu
Die Preise zeigen während der letzten Zeit eine Stagnation und es gibt auch Nachlässe. Die Preise neuer Wohnungen liegen bei 2.500 bis 3.500 €/qm, während die billigeren Wohnungen bei 1.300 bis 2.000 €/qm liegen.

Korinth
Korinth ist wie auch die umliegenden Gebiete wegen der Vorstadtbahn sehr gefragt geworden. In der Stadt werden die neuen Wohnungen von 1.600 – 3.000 €/qm verkauft, während sich auch Gelegenheiten bei Altbauten bieten. Die Strandgebiete (z. B. Loutraki) sind mit Preisen von über 4.000 €/qm inzwischen unerschwinglich.

Kozani
Eine Stadt, die von der Egnatia-Straße begünstigt worden ist. Obwohl ein großer Anstieg der Bauaktivität zu verzeichnen ist, sind die Wohnungen – an Athener Verhältnissen gemessen! – noch preiswert.

Kreta
In Heraklion werden Wohnungen zu 1.600 – 2.000 €/qm und in Hania ab 1.700 bis zu 2.500 €/qm verkauft. Ferienwohnungen kann man im Süden zu Preisen bei 1.500 €/qm, in den touristischen Regionen Kretas aber auch zu 5.000 €/qm finden.

Larisa
Den Markt bestimmt hauptsächlich die lokale Nachfrage. Es gibt sehr viele Neubauten und die Stadt breitet sich kontinuierlich aus. Es werden Einkaufszentren gebaut und die Leute sind relativ wohlhabend. Vereinbarungen über den Kauf von Immobilien erfolgen mit Nachlässen bei 5 – 10 Prozent.

Mykonos – Santorin
Es bedarf großen Glücks, Wohnungen unter 3.000 €/qm zu finden, während einzelne Immobilien auch schon zu Preisen von bis zu 8.000 €/qm verkauft worden sind. In den Lagen Kaldera und Matogiannia finden inzwischen keine Transaktionen mehr statt, oder es werden Vereinbarungen zu absurden Preisen getroffen.

Mytilini
Neubauten werden zu Preisen ab 2.000 bis 3.000 €/qm verkauft, Altbauten ab 1.000 bis 1.600 €/qm.

Nafpaktos
Die Region wurde wegen der Brücke bei Rio sehr begehrt. Die Immobilien zwischen Antirrio und Nafpaktos mit Blick auf das Meer sind teurer.

Paros
“Mykonos der letzten Jahre”. Das Preisniveau ist inzwischen enorm und die teureren Häuser werden zu Preisen ab 3.000 bis 5.000 €/qm verkauft. Es gibt allerdings auch viele Neubauten zu 1.800 – 2.500 €/qm.

Patras
Eigentumswohnungen kosten bis zu 2.300 €/qm, es gibt allerdings auch billigere Wohnungen mit Preisen bei 1.000 €/qm. Die Ferienwohnungen am Meer kosten bis zu 3.000 €/qm.

Rhodos
Speziell in der Stadt von Rhodos bewegen sich die Preise für Neubauten ab 2.000 bis 4.000 €/qm und für Altbauten ab 1.300 bis 1.800 €/qm.

Sparta
Die Preise bewegen sich ab 1.000 bis 2.000 €/qm. Die zerstörerischen Brände des Sommers haben allerdings einen hohen Rückgang der Bauaktivität bewirkt, der sich vermutlich über die nächsten Jahre fortsetzen wird.

Spetses
Stellt zusammen mit den übrigen Inseln des Saronischen Golfs (Hydra, Ägina) eine idealen Ort für den Wohnungskauf dar. Auf Spetses werden Neubauten allerdings inzwischen zu Preisen von 4.000 €/qm und auf den anderen Inseln zu 2.000 – 3.200 €/qm verkauft.

Syros
In Ermoupoli beginnen die Preise ab 3.000 €/qm. In anderen Gebieten (Posidonia, Galissas usw.) werden Ferienhaus-Komplexe mit Wohnungen von 50 – 80 qm gebaut, deren Preise ab 1.900 €/qm beginnen.

Tinos
Steht für den religiösen Tourismus, jedoch kaufen auf der Insel jedes Jahr hunderte griechische und ausländische Touristen Ferienwohnungen. Die Preise beginnen ab 2.000 €/qm und erreichen bei den besseren Wohnungen mit Meeresblick 4.000 €/qm.

Tzia – Andros
Luxuriöse Komplexe werden auf Tzia zu Preisen bei 4.000 €/qm gebaut. Es gibt aber auch Wohnungen im Landesinneren, die 1.300 bis 1.800 €/qm kosten. Auf Andros werden die Neubauten ab 2.000 bis 2.700 €/qm verkauft.

(Quelle: Vradyni / 05.06.2011, S. 24)

Relevante Beiträge und Quellen:

• Immobilienkauf in Griechenland
• Das nationale Kataster – Grundbuch in Griechenland
• Marktbericht Rhodos 2011 von Engels & Völkers (PDF, ca. 4,5 MB)

Gemäß dem Marktbericht Rhodos 2011 der Maklerfirma Engel & Völkers bieten sich auf Rhodos in Griechenland interessante Möglichkeiten zu Investitionen in hochwertige Wohnimmobilien.

Laut Engels & Völkers gibt es in Griechenland manche ausländischen Käufer, die von den gesunkenen Immobilienpreisen profitieren wollen. Interessanterweise verzeichneten die Engel & Völkers Shops bereits ab den Wintermonaten 2010/2011 einen deutlichen Anstieg der Nachfrage für hochwertige Wohnimmobilien. Nachdem seit Mitte 2009 die Eigentümer von Immobilien in Griechenland gefordert waren, ihre Preisvorstellungen den aktuellen Marktverhältnissen anzupassen, sei speziell auf der Ägäis- bzw. Dodekanes-Insel Rhodos nach einer über zweijährigen Pause auf dem Immobilienmarkt nun wieder ein steigender Optimismus nachvollziehbar.

Insgesamt sanken laut dem Bericht während der letzten Zeit die Immobilienpreise je nach Gebiet und Lage um 5 – 30 Prozent. Abgesehen von Einzelfällen wie beispielsweise bei Notverkäufen sei aktuell kaum noch mit einem weiteren Preisverfall, sondern eher mit der Stabilisierung der Immobilienpreise auf dem derzeitigen Niveau zu rechnen, welches den Marktverhältnissen vor sechs oder sieben Jahren entspricht.

Investition in Immobilien auf Rhodos in Griechenland

Hinsichtlich langfristig orientierter Investitionen kommt der Marktbericht Rhodos 2011 zu dem Schluss, dass sich speziell auf der Insel Rhodos ein vielversprechendes Potential abzeichne, da hier unter anderem auf dem Sektor des Tourismus im Gegensatz zu anderen Inseln, welche Einbrüche von bis zu 15% hinnehmen mussten, im Jahr 2010 die Zahl der Besucher um fast 9% anstieg (Handelsblatt, März 2011). Dank der kontinuierlichen Verbesserung der Infrastrukturen auf Rhodos seien die Prognosen für das Jahr 2011 sogar erneut nach oben korrigiert worden.

Ausführliche Informationen nebst aktuellen Richtwerten für Immobilienpreise auf Rhodos in Griechenland bietet der Marktbericht Rhodos 2011 von Engels & Völkers (PDF, ca. 4,5 MB).