Griechenland-Blog

Zum rechtsgültigen Abschluss neuer Immobilien-Mietverträge in Griechenland ist fortan obligatorisch ein gültiger Energiepass vorzulegen.

Die in Griechenland bei Immobilientransaktionen bereits seit 2010 bestehende Pflicht zur Vorlage eines gültigen Energieausweises gilt seit dem 09. Januar 2012 auch für den Abschluss neuer Mietverträge über Immobilien mit einer Fläche ab 50 qm. Wie in einem einschlägigen Rundschreiben des Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) betont wird, dürfen die Finanzämter nach diesem Stichtag unterzeichnete Mietverträge nur noch zur Registrierung entgegennehmen, wenn in dem Vertrag die Protokollnummer der Bescheinigung über die Energiebilanz (PEA) angeführt und auch die Bescheinigung selbst vorgezeigt wird.

Der Panhellenische Verband der Immobilienbesitzer (POMIDA) hatte wiederholt gegen die hohen Kosten der Erteilung des Energieausweises protestiert, die je nach Art und Fläche der jeweiligen Immobilie minimal 150 € für Wohnungen und 200 € für Häuser bzw. bis zu 2,00 €/qm für Wohnimmobilien und 2,50 €/qm für gewerbliche genutzte Immobilien betragen. Werden an einem Gebäude grundlegende Renovierungen, Anbauten oder Umbauten vorgenommen, ist der Energieausweis nach Beendigung der Arbeiten zu erneuern, ansonsten bleibt er für maximal 10 Jahre gültig.

Ministerium dementiert Aussetzung der Energiepass-Pflicht

Auf eine einschlägige parlamentarische Anfrage eines Abgeordneten der Partei Nea Dimokratia (ND) stellte das Umweltministerium nur zwei Tage nach Inkrafttreten der Verordnung eine erneute vorläufige Aussetzung in Aussicht: “Das Ministerium für Umwelt, Energie und Klimawandel untersuch das Thema der weiteren Verlängerung der Nichtanwendung der Energiebilanz-Bescheinigung für Mietungen nicht nur unter dem Aspekt der wirtschaftlichen Umstände, aber auch von der Seite unserer gemeinschaftlichen Verpflichtungen zur energietechnischen Aufwertung der Gebäudesubstanz des Landes.“

Am Donnerstag (12. Januar 2012) dementierte das Ministerium jedoch entschieden die Möglichkeit eines neuen Aufschubs der Energieausweispflicht für Vermietungen und betonte, dass die Maßnahme auf jeden Fall wie beschlossen ab dem 09. Januar 2012 zur Anwendung kommen und ohne Abstriche in Kraft bleiben wird.

Der Sinn bzw. Unsinn des für Altbauten nach einer “Inspektion” erteilten “Energiezertifikats” mag dahingestellt bleiben. Jedenfalls steht es dem Eigentümer der “inspizierten” Immobilie frei, die in der erteilten Bescheinigung ggf. empfohlenen Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz der Immobilie umzusetzen (oder auch nicht): seine gesetzliche Verpflichtung erschöpft sich in der Entrichtung des entsprechenden Honorars.

Das Honorar der Energie-Inspektoren

Der Energieausweis wird von Energie-Inspektoren ausgestellt, die sich von dem Ministerium für Umwelt, Energie und Klimaschutz (YPEKA) entsprechend registrieren und autorisieren lassen haben. Die Mindesthonorare Inspektoren wurden gemäß den Präsidialdekret PD 100/2010 (FEK 177 A’) analog zu Art und Nutzung eines Gebäudes folgendermaßen bestimmt:

• Für Einzelwohnungen 2,00 Euro/qm, bei einem Mindesthonorar von 150 Euro.
• Für Einfamilienhäuser 1,50 Euro/qm, bei einem Mindesthonorar von 200 Euro.
• Für Mehrfamilienhäuser (Inspektion des gesamten Gebäudes bzw. aller Wohnungen zusammen) 1,00 Euro/qm, bei einem Mindesthonorar von 200 Euro.
• Für Gebäude mit anderen Nutzungen:
  • bis 1.000 Quadratmeter 2,50 Euro/qm, bei einem Mindesthonorar von 300 Euro,
  • für eine Gesamtfläche von über 1.000 Quadratmetern 2,50 Euro/qm für die ersten 1.000 qm und 1,50 Euro für jeden darüber hinausgehenden Quadratmeter.

Gemäß den damaligen Bestimmungen waren diese Mindesthonorare verbindlich und durften nur über-, jedoch nicht unterschritten werden. Im Rahmen der Liberalisierung des Berufszweigs der Ingenieure / Architekten (und somit auch Energie-Inspektoren) dürfen die Honorare inzwischen frei, also gegebenenfalls auch niedriger ausgehandelt werden. Abgaben und Gebühren werden jedoch weiterhin auf Basis der ehemaligen gesetzlichen Mindesthonorare erhoben, selbst wenn real eine niedrigere Vergütung vereinbart worden ist.

Weiterführende Informationen:

• Energieausweispflicht für Mietimmobilien in Griechenland verschoben
• Vermietungen in Griechenland nur mit Energieausweis
• Ειδική Υπηρεσία Επιθεωρητών Ενέργειας

In Griechenland sind bereits 50.000 Häuser und Wohnungen gepfändet worden, deren Zwangsversteigerung jedoch bis Ende 2011 gesetzlich ausgesetzt bleibt.

Zwangsversteigerungen und ungedeckte Schecks stellen die Bomben an den Fundamenten privater Haushalte und Unternehmen dar. Laut dem Nationalen Verband zum Schutz der Konsumenten und Kreditnehmer Griechenlands sind für 50.000 Wohnungen und Häuser bereits Zahlungsbefehle erlassen und Pfändungsberichte ausgestellt worden. Diese Immobilien sind bisher wegen der seit 2009 bestehenden gesetzlich verfügten Aussetzung der Zwangsversteigerungen von Hauptwohnungen vor der Veräußerung gerettet worden.

Wie der Verbandsvorsitzende Evangelos Kritikos anführt, erließ das Landgericht Athen in den ersten 7 Monaten des Jahres 2011 mehr als 16.000 Zahlungsbefehle, während das selbe Gericht im gesamten Vorjahr 2010 fast 23.000 Zahlungsbefehle ausgestellt hatte. Das Beunruhigende ist, dass sich 40% dieser Zahlungsbefehle auf Hauptwohnungen beziehen.

Gemäß den Einschätzungen der Verbraucherverbände wird sich für den Zeitraum 2008 – 2012 ein explosiver Anstieg der Zahlungsbefehle in der Größenordnung von 40% zeigen. Beispielsweise beliefen sich die Zahlungsbefehle im Jahr 2008 auf 8.000 und im vergangenen Jahr (2010) stellte nur das Landgericht Athen 23.000 Zahlungsbefehle aus, während für das Jahr 2012 erwartet wird, dass sich allein bei dem Landgericht Athen die Zahlungsbefehle auf mehr als 34.000 belaufen werden.

Obwohl die Zwangsversteigerungen von Immobilien, welche die einzige bzw. Hauptwohnung des Schuldners darstellen, bis zum 31. Dezember 2011 ausgesetzt worden sind (Gesetz 3869/2010), vertreten die Verbraucher- und Bürgerorganisation dennoch, dass tausende Vermögen verloren gehen werden, falls sich bis Ende des Jahres nicht etwas ändern sollte.

Angesichts der eingetretenen erdrückenden Situation und mit dem allgemeinen Aderlass der Einkommen der Bürger als gegeben verlangt die Verbraucherorganisation EKPOIZO in einem an die gemeinsam zuständigen Minister für Finanzen, Arbeit und Sozialversicherung und Justiz gerichteten Schreiben, die Aussetzung der Versteigerungen um weitere 3 Jahre zu verlängern.

(Quelle: Vradyni)

In Griechenland kündigte Finanzminister Evangelos Venizelos eine weitere Erhöhung der Immobilien-Einheitswerte an, die vermutlich ab 2012 in Kraft treten wird.

Regierungsvertreter und Finanzminister Evangelos Venizelos kündigte am vergangenen Donnerstag (15.09.2011) im ständigen parlamentarischen Ausschuss für Finanzthemen die Erhöhung der Einheitswerte bzw. sachwertorientierten Immobilienpreise an. Es wird erwartet, dass die Tabellen mit den neuen Einheitspreisen gegen Ende Oktober fertig sind, um ab 01.01.2012 zur Anwendung zu kommen. Dies bedeutet, dass sowohl die mittels der Stromrechnungen der DEI bzw. alternativen Stromlieferanten erhobenen Abgaben auf Immobilien und eine Reihe weiterer steuerlicher Immobilien-Belastungen als nicht zuletzt auch die Grundsteuer (FMAP) kräftig steigen werden.

Bezüglich der Bemühungen um die volkswirtschaftliche Akkommodation betonte der Finanzminister, dass während des vergangenen Zeitraums Verpflichtungen der Regierung gegenüber der Troika nicht umgesetzt worden waren und es nun erforderlich sei, entschlossen voranzuschreiten. “Eine Reihe von Maßnahmen haben nichts gebracht. Einige Maßnahmen wurden nicht ergriffen. Nicht ergriffen wurde beispielsweise die Maßnahme der Angleichung der Einheitswerte für Immobilien“, erklärte Herr Venizelos charakteristisch.

Gemäß der Planung des Finanzministeriums werden gegen Ende Oktober die Tabellen mit den Zonenpreisen fertig sein, deren Anwendung ab dem 01. Januar 2012 erwartet wird. Das Ministerium verfügt bereits über Daten bezüglich der Zonenpreise, die von speziellen Ausschüssen der Finanzämter (DOY) zusammengetragen wurden, jedoch wird erwartet, dass es auch Daten auswertet, über welche die Griechische Bank, die in regelmäßigen Zeitabständen die sich bei den Immobilienpreisen zeigenden Änderungen veröffentlicht, aber auch andere Träger des Marktes wie die Kammern, die Verbände der Bauunternehmer und der Makler usw. verfügen.

Zu den großen steuerlichen Belastungen, die durch die neue Erhöhung der Immobilien-Einheitspreise auftreten werden (Gemeindesteuern, Immobiliensteuer, Transaktionssteuer im Fall des Kaufs und die Steuer auf elterliche Zuwendungen und Erbschaften), kommt nun auch die Sonderabgabe, die auf elektrifizierte Wohn- und Gewerbeimmobilien erhoben wird.

Es sei daran erinnert, dass für die Berechnung der Sonderabgabe der Zonenpreis (auf dessen Basis die Immobiliensteuer für die Immobilie berechnet wurde), die Fläche der Immobilie, ein Koeffizient zur Bestimmung der Abgabe in Euro pro qm sowie auch ein zu dem Alter der Immobilie umgekehrt analoger Erhöhungskoeffizient berücksichtigt werden.

(Quelle: in.gr)

Relevante Beiträge:

• FMAP – Grundsteuer auf Immobilien in Griechenland
• Immobilienbezogene Steuern und Abgaben in Griechenland
• Berechnung der Immobilien-Sondersteuer in Griechenland

In Griechenland wurde die Juni 2011 ausgelaufene Frist für die Regulierung rechtswidriger Änderungen der Nutzung von Immobilien bis Ende 2011 verlängert.

Die Ende Juni 2011 ausgelaufene Frist für die Einreichung der Unterlagen, welche die Eigentümer von Immobilien in Griechenland oder deren rechtmäßig bevollmächtigte Vertreter bei den zuständigen Bauämtern einreichen müssen, um die “Regulierung” rechtswidriger Nutzungsänderungen zu beantragen, wurde bis zum 31. Dezember 2011 verlängert.

Die entsprechende Regelung, die in den Gesetzentwurfs des Entwicklungsministeriums über die Funktion der Energiemärkte aufgenommen und am 22. Juli 2011 dem Parlament vorgelegt wurde, sieht ebenfalls die Verlängerung der Frist zur Entrichtung der ersten Rate der festgestellten Strafgebühren für alle bereits eingereichten Anträge bis Ende 2011 vor (diese Frist war ursprünglich bis Ende Oktober 2011 angesetzt).

(Quelle: Ethnos)

Weitere Informationen bietet der Beitrag Nachfrist für Regulierung rechtswidriger Immobiliennutzung in Griechenland.

Die Frist für die Beantragung der Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen bei Immobilien in Griechenland wurde bis Ende Juni 2011 verlängert.

Die griechische Ministerin für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) Tina Birbili gab heute (24.02.2011) die erneute Verlängerung der Frist für die Regulierung illegal erfolgter Nutzungsänderungen bei Immobilien in Griechenland bekannt. Die Frist lief ursprünglich Ende Dezember 2010 aus, wurden dann kurzfristig bis Ende Februar 2011 und nun schließlich um weitere vier Monate bis zum 30. Juni 2011 verlängert (siehe auch Regulierung illegaler Nutzungsänderung von Immobilien in Griechenland und Regelungen für Immobilien in Griechenland ab 2011).

Wie die Ministerin bei einer Pressekonferenz erklärte, beliefen sich die Einnahmen des Fiskus aus einschlägigen Deklaration im Jahr 2010 auf 106 Millionen Euro, während die Einkünfte in dem Zeitraum von Anfang Januar bis zum 22. Februar 2011 die Höhe von 57 Millionen Euro erreichten. Bisher wurden bereits über 500.000 Regulierungsanträge gestellt und die Führung des Umweltministeriums rechnet für das Jahr 2011 mit Einnahmen von über 700 Millionen Euro.

Ungerechtigkeiten bei Kommunalabgaben auf Immobilien

Die Umweltministerin erwähnte auch die von dem Innenministerium vorangetriebene gesetzliche Regelung mit der unterbunden werden soll, dass Kommunen für die im Rahmen der Regulierung deklarierten Flächen rückwirkend Kommunalabgaben fordern. Sie betonte jedoch, dass die Vorlage des Gesetzentwurfs des Innenministerium nach gemeinsamer Ausarbeitung mit dem Umweltministerium erfolgen werde, damit “Ungerechtigkeiten” behoben werden, die je nach Gebiet (Gemeinde) für Immobilien, deren rechtswidrige Nutzungsänderung “reguliert” wurde, die Befreiung den Kommunalabgaben ermöglicht, während die Eigentümer legal genutzter und deklarierter teilumbauter Flächen mit erhöhten Gemeindeabgaben zur Kasse gebeten werden. Speziell zu letzterem Thema wurde allerdings auch betont, dass es in der Zuständigkeit der Kommunen liegt, Kommunalabgaben festzusetzen und den Modus der Erhebung zu bestimmen.

Schließlich unterstrich der stellvertretende Minister N. Sifounakis, dass zur Entlastung der Bauämter die Immobilienbesitzer, die zur Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen schreiten möchten, die Gebühren auch mittels des jeweiligen mit der Abwicklung beauftragten Ingenieurs entrichten können, ohne selbst bei den Bauämtern vorstellig werden zu müssen.

Es sei angemerkt, dass die – im übrigen erwartete – erneute Verlängerung der Antragsfrist nicht zuletzt auch deshalb beschlossen wurde, weil die Bauämter bisher den lokal zuständigen Präfekturverwaltungen unterstanden, diese Verwaltungsstruktur jedoch ab dem 28. Februar 2011 nicht mehr existiert. Es wird damit gerechnet, dass die aus der letzten Verwaltungsreform hervorgegangenen neuen Kommunalverwaltungen bis Juni 2011 über ihre eigenen Bauämter verfügen werden. Andererseits hofft das Umweltministerium natürlich auch auf einen weiteren Anstieg der Anzahl der Regulierungsanträge und somit der einschlägigen Einnahmen, zumal aufgrund des starken Andrangs bei den Bauämtern eine fristgemäße Einreichung der erforderlichen Unterlagen überhaupt kaum noch möglich war.

Strafgelder und Ratenzahlung

Was die Abwicklung der für 40 Jahre geltenden Regulierung illegaler Nutzungsänderungen betrifft, wurde die Frist zur Zahlung des speziellen Strafgeldes für die Beibehaltung der rechtswidrigen bzw. “regulierten” Nutzungsänderung verlängert und auch die nach Immobilienkategorien gestaffelte Anzahl der möglichen Zahlungsraten erhöht.

Konkret ist das Strafgeld für Wohnimmobilien innerhalb von bis zu 30 Monaten und für anderweitig genutzte Immobilien innerhalb von bis zu 32 Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes 3843/2010 zu entrichten. Sofern die Höhe des festgestellten Strafgeldes oder der jeweilige Restbetrag nicht niedriger als die Mindestrate liegt, kann die Entrichtung für Wohnimmobilien in bis zu 10 und für anderweitig genutzte Immobilien in bis zu 8 gleich hohen Raten erfolgen. Die erste Zahlung (gleich ob Raten- oder Gesamtzahlung) ist in jedem Fall innerhalb von 12 Monaten ab Inkrafttreten des Gesetzes 3843/2010 zu entrichten. Bei vollständiger Begleichung des verhängten Strafgelds zum Termin der Fälligkeit der ersten Rate wird ein Nachlass in Höhe von 10% der Geldstrafe gewährt.

Weiter wurde bestimmt, dass für regulierte Flächen keinerlei rückwirkende Abgaben und Steuern geschuldet werden und auch nicht die einschlägigen Bestimmungen der bestehenden Versicherungsgesetzgebung zur Anwendung kommen.

Speziell in Bezug auf die Besteuerung von Immobilienvermögen und die Deklaration des Immobilienvermögens in Griechenland (Formular E9) werden die hinsichtlich einer rechtwidrigen Nutzungsänderung regulierten Flächen wie vor der erfolgten Regulierung behandelt: die Regulierung soll also weder eine Modifizierung der Angaben der bisher eingereichten Deklarationen E9 erforderlich machen noch sich auf die Bemessung der Immobilienbesitzsteuer auswirken.

Ergänzende Informationen bietet der Artikel Immobilienbezogene Steuern in Griechenland.

Der fortan obligatorische Energieausweis für Gebäude und Wohnungen bringt ab 2011 für Immobilien in Griechenland etliche grundlegende Änderungen und Neuregelungen mit sich.

Das Gesetz “über die Identität von Gebäuden” nebst dem daraus resultierenden und fortan obligatorischen Energiepass – Gebäudepass für Immobilien in Griechenland stellt den ersten Schritt zur Schaffung des nationalen Vermögensregisters bzw. einer enormen Datenbank dar, in der alle Gebäude des Landes erfasst werden – und zwar diesmal einschließlich aller legalen sowie auch “regulierten” Flächen und Räumlichkeiten.

Die Einführung des ab 2011 für alle Neubauten obligatorischen Energieausweises / Gebäudepasses (griechisch: Deltio Energiakis Taftotitas Ktirion / DETA), die gesetzliche Regelung bezüglich der auf 40 Jahre befristeten “Regulierung” aller rechtswidrig geschlossenen Räume eines Gebäudes innerhalb des Grund- bzw. Umrisses einer rechtmäßigen Baugenehmigung (unter Ausnahme der geschlossenen Balkons und Penthäuser) sowie auch die Bildung und Mobilisierung der “Einheit der Energie-Inspektoren” sind Schritte zur Realisierung eines seitens des Finanzministeriums seit Jahren gehegten Plans und sollen natürlich auch viel Geld in die chronische defizitären Kassen des Fiskus spülen.

Laut den zugrunde gelegten Berechnungen des Finanzstabs der griechischen Regierung werden allein für das Jahr Einnahmen in Höhe von etwa 800 Millionen Euro aus der Legalisierung von Schwarzbauten, 500 Euro aus der Regulierung rechtswidrig geschlossener “teilumbauter Flächen” und 400 Millionen aus der Erhöhung der (u. a. steuerrelevanten) “sachwertorientiert bestimmten Immobilienpreise” (griechisch: antikimenikes axies) erwartet.

Die Einnahmen aus der Regulierung rechtswidrig geschlossener teilumbauter Räume und ungenehmigter Nutzungsänderungen werden Teil der “Mitgift” für die “Grüne Kasse” (vormals: Kasse für die Umsetzung städtebaulicher und regulierender Pläne / ETERPS) darstellen, um auf diese Weise eventuelle Einwände des Obersten Rechnungshofs abzuwiegeln.

Energiepausweis – Gebäudepass für Immobilien in Griechenland

Was den Energiepass betrifft, gestaltet sich das entsprechende Verfahren für die ab 2011 errichteten Gebäude relativ einfach, da der Energiepass bereits mit der Erteilung der Baugenehmigung angelegt und dann schrittweise auf den jeweils aktuellen Stand gebracht wird. Schon seit Ende Oktober 2010 sehen alle erteilten Baugenehmigungen eine Studie über den Energiebedarf des Gebäudes gemäß der neuen Verordnung über die Energiebilanz von Gebäuden vor, da ab Anfang 2011 für jede Immobilientransaktion die Vorlage des Energiepasses obligatorisch ist. Im übrigen ist die (natürlich kostenpflichtige) Inspektion des Gebäudes oder der (Eigentums-) Wohnung durch einen öffentlich bestellten “Energie-Inspektor” erforderlich, der das entsprechende Zertifikat ausstellt und darin auch auf Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz hinweist.

Die Kontrolleure werden in ihren Berichten obligatorisch auch eventuelle heimlich geschlossene bzw. ursprünglich als teilumbaut ausgewiesene Flächen oder / und ungenehmigte Nutzungsänderungen aufführen müssen. Wer solche Flächen und Räume im Rahmen der derzeit angebotenen Möglichkeit nicht fristgerecht “reguliert”, wird zukünftig nicht nur der Gefahr einschlägiger Kontrollen durch das Bauamt oder der Anzeige durch Nachbarn ausgesetzt sein, sondern seine Immobilie in Ermangelung des obligatorischen Energiepasses ab Anfang 2011 auch nicht übereignen bzw. ab Juni 2011 nicht einmal mehr neu vermieten können (für Verlängerungen bestehender Mietverträge wird dagegen auch weiterhin kein Energieausweis benötigt).

Zumindest in dieser Hinsicht ist somit nun auch die Frage beantwortet, ob und warum sich Eigentümer betroffener Immobilien sputen sollten, rechtswidrige Nutzungsänderungen bzw. nachträglich in geschlossene Räume umgewandelte ursprünglich als teilumbaute Flächen ausgewiesene Räumlichkeiten zu deklarieren und auf diese Weise gemäß der derzeitigen Lesart für 40 Jahre ihre Ruhe zu “erkaufen” (was der offiziell angesetzten Lebensdauer einer Investition in Gebäude entspricht, die auf einer bewehrten Betonkonstruktion basieren).

Rechtswidrige Nutzungsänderung – Schließung teilumbauter Flächen

Die Strafgelder für die Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen und Schließung ursprünglich als teilumbaut ausgewiesener Flächen sind gestaffelt. Bemessungsgrundlage stellt immer die zu regulierende Fläche dar, multipliziert mit dem Quadratmeter- bzw. Zonenpreis, der für Flächen der entsprechenden (neuen) Nutzung in der jeweiligen Lage gilt.

Für Hauptwohnungen werden innerhalb eines Bebauungsplans 5% – 9% und außerhalb eines Bebauungsplans 6% – 11% des jeweiligen Quadratmeter- bzw. Zonenpreises angesetzt, während sich für Zweitwohnungen die entsprechenden Sätze auf 6% – 11% bzw. 9% – 15% belaufen. Für sonstige Nutzungen werden Sätze von 7,5% – 13,5% (innerhalb eines Bebauungsplans) und 9% – 12% (außerhalb eines Bebauungsplans) veranschlagt.

Für außerhalb eines Bebauungsplans belegene Immobilien der Kategorie B (Zweitwohnungen und alle sonstige Nutzungen außer als Hauptwohnung), die in Gebieten mit Zonenpreisen von über 1.000 Euro pro Quadratmeter liegen, ist ein 30%iger Aufschlag vorgesehen. Somit ergibt sich in diesen Fällen für Zweitwohnung ein Satz von 9,3% – 15,6% und für anderweitig genutzte Immobilien ein Satz von 10,7% – 19,5% auf den jeweiligen Zonenpreis. Hier handelt es sich offensichtlich um eine “fotografische” Regelung bezüglich der teuren Freizeithäuser und Geschäfte in besonders populären touristischen Gebieten

Gemäß den Berechnungen auf Basis der aktuell (Ende 2010) für Attika geltenden Zonenpreise haben Besitzer von Immobilien in Perama mit 33 – 72 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten und Besitzer von Immobilien im Stadtteil Vouliagmeni mit 128 – 792 Euro pro Quadratmeter die höchsten Strafgelder für die Regulierung rechtswidrig umbauter Flächen und ungenehmigter Nutzungsänderungen zu entrichten.

Für die im Rahmen der in Rede stehenden “Regulierung” deklarierten Flächen / Räume werden zukünftig weder Strafgelder für Errichtung und Unterhaltung noch irgendwelche rückwirkenden Steuern und Abgaben erhoben, jedoch eventuell in der Vergangenheit geleistete Zahlungen auch nicht erstattet werden.

Verfahren der Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen

Die bei den zuständigen Bauämtern eizureichenden Anträge haben zu umfassen:

• Rechtsverbindliche Erklärung gemäß N. 1599/1986 in doppelter Ausfertigung, unter Einbezug der persönlichen Daten des Eigentümers (Steuernummer, zuständiges Finanzamt), Aktenzeichen und Jahr der Ausstellung der Baugenehmigung, Beschreibung der Fläche / Räumlichkeit sowie deren Ausmaß und Nutzung, Zeitpunkt der Nutzungsänderung sowie auch der Angabe, ob es sich um eine Hauptwohnung oder eine Zweitwohnung oder eine gewerblich genutzte Immobilie handelt.
• Foto der deklarierten Fläche / Räumlichkeit und technischer Bericht eines Architekten / Ingenieurs. Die Regelung sieht hierfür eine Vergütung von bis zu 232,53 Euro je Eigentumseinheit vor.
• Nachweis über die Entrichtung von Gebühren in Höhe von 250 Euro für teilumbaute Flächen bzw. 350 Euro für sonstige Räumlichkeiten (Keller, ebenerdige Freiräume, Einstellplätze usw.); der entrichtete Betrag wird auf das endgültig festgestellte Strafgeld angerechnet werden.

Was das Verfahren betrifft, ist der Antrag von dem Eigentümer oder beauftragten Architekten / Ingenieur bis Ende Februar 2011 bei dem zuständigen Bauamt einzureichen (die ursprünglich Ende 2010 auslaufende Frist wurde im Dezember 2010 um 2 Monate verlängert). Im weiteren Verlauf erfolgen:

• Überprüfung der Vollständigkeit der eingereichten Angaben und Unterlagen innerhalb von 60 Tagen, einschließlich auch der vorgesehenen Ortsbesichtigung.
• Feststellung der Höhe des Strafgeldes, das anschließend bei einer Bank einzuzahlen ist; bei sofortiger Entrichtung des gesamten Betrags wird eine Nachlass in Höhe von 10% des Gesamtbetrags gewährt.
• Genehmigung des Antrags bzw. der Akte durch das zuständige Bauamt.
• Sofern zutreffend, Anschluss an das öffentliche Stromversorgungsnetz.

Es sei angemerkt, dass zahlreiche Immobilienbesitzer sich nicht darüber bewusst sind, rechtswidrig umbaute Flächen / geschlossene Räumlichkeiten inne zu haben, da diese bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs von dem Bauunternehmer umbaut worden waren. Außerdem weicht bei vielen existierenden Gebäuden der realisierte Bau mehr oder weniger erheblich von der ursprünglich erteilten Baugenehmigung ab, womit die Einschaltung eines Architekten / Ingenieurs folglich keinesfalls nur eine Förmlichkeit darstellt.

Laut einem Urteil des Areopag in Griechenland schulden Mieter nicht, die Vermieter für natürliche Abnutzungen einer Immobilie infolge deren regulärer Nutzung zu entschädigen.

Konkret entschied der Oberste Gerichtshof in Griechenland mit seinem Urteil Nr. 633/2010, dass Mieter bei der Übergabe des Mietobjekts (Wohnung, Geschäftsraum usw.) verpflichtet sind, die Eigentümer für die Beseitigung jener Schäden zu entschädigen, welche an der Immobilie verursacht wurden und außerhalb des Rahmens der natürlichen Abnutzungen liegen, die durch die alltägliche Lebensweise entstehen.

Unter Berufung auf die Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs führt der gerichtliche Beschluss an, dass “der Mieter zur Entschädigung des Vermieters für während der Dauer des Mietverhältnisses verursachte Abnutzungen und Veränderungen an der Immobilie verpflichtet ist, mit Ausnahme jener, die durch die vereinbarte Nutzung bedingt sind“.

Das Gericht hatte sich mit dem Fall des Gebäudes zu beschäftigen, welches vor 36 Jahren das Ministerium für Öffentliche Ordnung zur Unterbringung der Polizeibehörde Thessaloniki angemietet hatte, die im Jahr 2004 aus dem Gebäude auszog. Die Eigentümer der Immobilie forderten gerichtlich Entschädigung für die partiellen Abnutzungen, die an dem Gebäude während der 36 Jahre andauernden Unterbringung der polizeilichen Dienststellen darin entstanden waren.

Der Areopag wies jene Beträge ab, die sich auf die Beseitigung durch die alltägliche Nutzung herrührende Abnutzungen bezog, wie unter anderem an den Fußböden und Böden der Treppenhäuser (Fliesen, Mosaik, Holzfußböden), den Geländern der Treppenhäuser und den Sanitäreinrichtungen. Charakteristisch wird in dem Urteil angeführt, dass in dem Gebäude rund um die Uhr und über 36 Jahre sehr viele Menschen wie Polizeibeamte, Besucher, Häftlinge, Rechtsanwälte ein und aus gingen, was das Vorhandensein von Abnutzungen zur Folge hatte.

Weiter deckten die Richter nicht die Ausgaben für die Wiederherstellung der sanitären und elektrischen Installationen, da für deren Instandhaltung gemäß dem Mietvertrag die Eigentümer verantwortlich waren. Gemäß dem Urteil sind die Abnutzungen an der Heizung, den Heizkörpern, den Boilern, den elektrischen Schaltkästen und den Steckdosen durch die gewöhnliche Nutzung und die lange Dauer des Mietverhältnisses bedingt.

Parallel akzeptierte der Areopag, dass den Eigentümern eine zusätzliche Mietzahlung für die Zeit zusteht, welche für die Beseitigung der Schäden erforderlich ist, die an den Fußböden aufgrund der Platzierung metallischer Konstruktionen usw. verursacht worden waren.

In Griechenland wurde der Entwurf eines neuen Gesetzes zur Regulierung der illegalen Nutzungsänderung ursprünglich teilumbauter Gebäudeflächen publiziert.

Das neue Gesetz soll Besitzern von Immobilien in Griechenland ermöglichen, ursprünglich nur teilumbaute und erst nachträglich ungenehmigt in geschlossene Räume umgewandelte Gebäudeflächen oder auch nachträgliche ungenehmigte Nutzungsänderungen gegen Zahlung einer Geldstrafe “regulieren” zu können. Im Klartext bedeutet dies, dass solche Übertretungen nach Abschluss des Verfahrens für 40 Jahre geduldet und nicht weiter verfolgt, jedoch andererseits auf keinen Fall endgültig legalisiert werden.

Das als “Grüne Abgabe” deklarierte Strafgeld richtet sich nach der Fläche der (bisher) nicht rechtmäßig deklarierten umgewandelten Fläche sowie der Art der Nutzung der jeweiligen Immobilie / Fläche und wird auf Basis des nach dem System der “sachwertorientierten Wertbestimmung” ermittelten Quadratmeterpreis erhoben, den die jeweilige Fläche hätte, wenn sie für die reale Nutzung regulär genehmigt worden wäre.

Konkret sieht der derzeitige Gesetzesentwurf die Berechnung des Strafgeldes bzw. der “Grünen Abgabe” auf Basis des wie vorstehend beschrieben ermittelten Wertes nach folgender Staffelung vor:

Obwohl durch die “Regulierung” wie gesagt keine wirkliche Legalisierung der regulierungsfähigen Verstöße gegen die allgemeinen Baubestimmungen einhergeht, sollen nach Abschluss des Regulierungsverfahrens die jeweiligen Räumlichkeiten aus steuertechnischer und vertragsrechtlicher Sicht wie regulär genehmigte Flächen / Räumso behandelt werden. Demnach wird beispielsweise ein nachträglich und ohne Baugenehmigung in einen geschlossenen Raum umgewandelter (ursprünglich offener) Balkon nach der erfolgreich abgeschlossenen “Regulierung” als regulärer Wohnraum besteuert und auch als solcher vertraglich übereignet werden können.

Nach den derzeitigen Informationen soll für die Regulierung eine Frist von 8 Monaten ab dem Inkrafttreten des Gesetzes gewährt werden. Werden nach Ablauf dieser Frist im Rahmen von Kontrollen oder aufgrund von Anzeigen usw. illegal umgewandelte Flächen festgestellt, soll dies mit einer Geldstrafe in Höhe von 30% des nach dem System der sachwertorientiert Wertbestimmung bestimmten Wertes geahndet werden. Insgesamt verspricht sich der Fiskus von der geplanten Regelung Einnahmen von bis zu mehreren Milliarden Euro, die ausschließlich städtebaulichen und in diesem Zusammenhang auch umweltrelevanten Maßnahmen und Vorhaben zugeführt werden sollen.

Das im Sommer 2009 unter der Regierung Karamanlis ratifizierte Gesetz bezüglich der Regulierung illegaler Nutzungsänderungen bei Immobilien in Griechenland wird für etwa ein halbes Jahr praktisch außer Kraft gesetzt. Die Ministerin für Umwelt, Energie und Klimawandel Tina Birbili charakterisierte die derzeitige Regelung als einzig und allein auf die Einnahme von Gebühren ausgerichtet. Das Thema soll nun neu untersucht und umfassender geregelt werden. Mit dem modifizierten Gesetz wird gegen Ende März – Anfang April 2010 gerechnet.

Die Ministerin wies darauf hin, dass im Rahmen bisher beantragter Regulierungen bereits gezahlte Abgaben nicht erstattet, diese Fälle jedoch in der neuen gesetzlichen Regelung Berücksichtigung finden werden. Die Bearbeitung aller anhängigen Anträge wird ausgesetzt.

Illegale Nutzungsaenderung teilumbauter Flächen

Die unter der Regierung Karamanlis im Juni 2009 beschlossene nachträgliche und rückwirkende “Regulierung” der illegalen Nutzungsänderung bei Immobilien in Griechenland war von Anfang in mehrfacher Hinsicht höchst umstritten. Konkret wurde Besitzern insbesondere von Wohnhäusern und Eigentumswohnungen die Möglichkeit eröffnet, eine rechtswidrige Umwandlung offiziell nicht als Wohnraum ausgewiesener Flächen in eben solchen gegen Zahlung einer Abgabe in Höhe von 10% des sachwertorientiert ermittelten Preises der umgewandelten Fläche plus einschlägiger Nebenkosten de facto im Nachhinein legalisieren lassen zu können. Wie bereits damals von der PASOK-Partei für den Fall eines Wahlsieges angekündigt, wurde die in Rede stehende Regelung nun bis auf weiteres “eingefroren”. Das entsprechende Gesetz soll in Kooperation mit dem Ministerium für Umwelt, Energie und Klimawandel modifiziert werden. Es sei angemerkt, dass bei den zuständigen Bauämtern bisher nur etwa 1.300 einschlägige Antrage gestellt worden sind.

Info: Regulierung illegaler Nutzungsänderung soll Milliarden bringen