Der fortan obligatorische Energieausweis für Gebäude und Wohnungen bringt ab 2011 für Immobilien in Griechenland etliche grundlegende Änderungen und Neuregelungen mit sich.
Das Gesetz “über die Identität von Gebäuden” nebst dem daraus resultierenden und fortan obligatorischen Energiepass – Gebäudepass für Immobilien in Griechenland stellt den ersten Schritt zur Schaffung des nationalen Vermögensregisters bzw. einer enormen Datenbank dar, in der alle Gebäude des Landes erfasst werden – und zwar diesmal einschließlich aller legalen sowie auch “regulierten” Flächen und Räumlichkeiten.
Die Einführung des ab 2011 für alle Neubauten obligatorischen Energieausweises / Gebäudepasses (griechisch: Deltio Energiakis Taftotitas Ktirion / DETA), die gesetzliche Regelung bezüglich der auf 40 Jahre befristeten “Regulierung” aller rechtswidrig geschlossenen Räume eines Gebäudes innerhalb des Grund- bzw. Umrisses einer rechtmäßigen Baugenehmigung (unter Ausnahme der geschlossenen Balkons und Penthäuser) sowie auch die Bildung und Mobilisierung der “Einheit der Energie-Inspektoren” sind Schritte zur Realisierung eines seitens des Finanzministeriums seit Jahren gehegten Plans und sollen natürlich auch viel Geld in die chronische defizitären Kassen des Fiskus spülen.
Laut den zugrunde gelegten Berechnungen des Finanzstabs der griechischen Regierung werden allein für das Jahr Einnahmen in Höhe von etwa 800 Millionen Euro aus der Legalisierung von Schwarzbauten, 500 Euro aus der Regulierung rechtswidrig geschlossener “teilumbauter Flächen” und 400 Millionen aus der Erhöhung der (u. a. steuerrelevanten) “sachwertorientiert bestimmten Immobilienpreise” (griechisch: antikimenikes axies) erwartet.
Die Einnahmen aus der Regulierung rechtswidrig geschlossener teilumbauter Räume und ungenehmigter Nutzungsänderungen werden Teil der “Mitgift” für die “Grüne Kasse” (vormals: Kasse für die Umsetzung städtebaulicher und regulierender Pläne / ETERPS) darstellen, um auf diese Weise eventuelle Einwände des Obersten Rechnungshofs abzuwiegeln.
Energiepausweis – Gebäudepass für Immobilien in Griechenland
Was den Energiepass betrifft, gestaltet sich das entsprechende Verfahren für die ab 2011 errichteten Gebäude relativ einfach, da der Energiepass bereits mit der Erteilung der Baugenehmigung angelegt und dann schrittweise auf den jeweils aktuellen Stand gebracht wird. Schon seit Ende Oktober 2010 sehen alle erteilten Baugenehmigungen eine Studie über den Energiebedarf des Gebäudes gemäß der neuen Verordnung über die Energiebilanz von Gebäuden vor, da ab Anfang 2011 für jede Immobilientransaktion die Vorlage des Energiepasses obligatorisch ist. Im übrigen ist die (natürlich kostenpflichtige) Inspektion des Gebäudes oder der (Eigentums-) Wohnung durch einen öffentlich bestellten “Energie-Inspektor” erforderlich, der das entsprechende Zertifikat ausstellt und darin auch auf Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz hinweist.
Die Kontrolleure werden in ihren Berichten obligatorisch auch eventuelle heimlich geschlossene bzw. ursprünglich als teilumbaut ausgewiesene Flächen oder / und ungenehmigte Nutzungsänderungen aufführen müssen. Wer solche Flächen und Räume im Rahmen der derzeit angebotenen Möglichkeit nicht fristgerecht “reguliert”, wird zukünftig nicht nur der Gefahr einschlägiger Kontrollen durch das Bauamt oder der Anzeige durch Nachbarn ausgesetzt sein, sondern seine Immobilie in Ermangelung des obligatorischen Energiepasses ab Anfang 2011 auch nicht übereignen bzw. ab Juni 2011 nicht einmal mehr neu vermieten können (für Verlängerungen bestehender Mietverträge wird dagegen auch weiterhin kein Energieausweis benötigt).
Zumindest in dieser Hinsicht ist somit nun auch die Frage beantwortet, ob und warum sich Eigentümer betroffener Immobilien sputen sollten, rechtswidrige Nutzungsänderungen bzw. nachträglich in geschlossene Räume umgewandelte ursprünglich als teilumbaute Flächen ausgewiesene Räumlichkeiten zu deklarieren und auf diese Weise gemäß der derzeitigen Lesart für 40 Jahre ihre Ruhe zu “erkaufen” (was der offiziell angesetzten Lebensdauer einer Investition in Gebäude entspricht, die auf einer bewehrten Betonkonstruktion basieren).
Rechtswidrige Nutzungsänderung – Schließung teilumbauter Flächen
Die Strafgelder für die Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen und Schließung ursprünglich als teilumbaut ausgewiesener Flächen sind gestaffelt. Bemessungsgrundlage stellt immer die zu regulierende Fläche dar, multipliziert mit dem Quadratmeter- bzw. Zonenpreis, der für Flächen der entsprechenden (neuen) Nutzung in der jeweiligen Lage gilt.
Für Hauptwohnungen werden innerhalb eines Bebauungsplans 5% – 9% und außerhalb eines Bebauungsplans 6% – 11% des jeweiligen Quadratmeter- bzw. Zonenpreises angesetzt, während sich für Zweitwohnungen die entsprechenden Sätze auf 6% – 11% bzw. 9% – 15% belaufen. Für sonstige Nutzungen werden Sätze von 7,5% – 13,5% (innerhalb eines Bebauungsplans) und 9% – 12% (außerhalb eines Bebauungsplans) veranschlagt.
Für außerhalb eines Bebauungsplans belegene Immobilien der Kategorie B (Zweitwohnungen und alle sonstige Nutzungen außer als Hauptwohnung), die in Gebieten mit Zonenpreisen von über 1.000 Euro pro Quadratmeter liegen, ist ein 30%iger Aufschlag vorgesehen. Somit ergibt sich in diesen Fällen für Zweitwohnung ein Satz von 9,3% – 15,6% und für anderweitig genutzte Immobilien ein Satz von 10,7% – 19,5% auf den jeweiligen Zonenpreis. Hier handelt es sich offensichtlich um eine “fotografische” Regelung bezüglich der teuren Freizeithäuser und Geschäfte in besonders populären touristischen Gebieten
Gemäß den Berechnungen auf Basis der aktuell (Ende 2010) für Attika geltenden Zonenpreise haben Besitzer von Immobilien in Perama mit 33 – 72 Euro pro Quadratmeter die niedrigsten und Besitzer von Immobilien im Stadtteil Vouliagmeni mit 128 – 792 Euro pro Quadratmeter die höchsten Strafgelder für die Regulierung rechtswidrig umbauter Flächen und ungenehmigter Nutzungsänderungen zu entrichten.
Für die im Rahmen der in Rede stehenden “Regulierung” deklarierten Flächen / Räume werden zukünftig weder Strafgelder für Errichtung und Unterhaltung noch irgendwelche rückwirkenden Steuern und Abgaben erhoben, jedoch eventuell in der Vergangenheit geleistete Zahlungen auch nicht erstattet werden.
Verfahren der Regulierung rechtswidriger Nutzungsänderungen
Die bei den zuständigen Bauämtern eizureichenden Anträge haben zu umfassen:
- Rechtsverbindliche Erklärung gemäß N. 1599/1986 in doppelter Ausfertigung, unter Einbezug der persönlichen Daten des Eigentümers (Steuernummer, zuständiges Finanzamt), Aktenzeichen und Jahr der Ausstellung der Baugenehmigung, Beschreibung der Fläche / Räumlichkeit sowie deren Ausmaß und Nutzung, Zeitpunkt der Nutzungsänderung sowie auch der Angabe, ob es sich um eine Hauptwohnung oder eine Zweitwohnung oder eine gewerblich genutzte Immobilie handelt.
- Foto der deklarierten Fläche / Räumlichkeit und technischer Bericht eines Architekten / Ingenieurs. Die Regelung sieht hierfür eine Vergütung von bis zu 232,53 Euro je Eigentumseinheit vor.
- Nachweis über die Entrichtung von Gebühren in Höhe von 250 Euro für teilumbaute Flächen bzw. 350 Euro für sonstige Räumlichkeiten (Keller, ebenerdige Freiräume, Einstellplätze usw.); der entrichtete Betrag wird auf das endgültig festgestellte Strafgeld angerechnet werden.
Was das Verfahren betrifft, ist der Antrag von dem Eigentümer oder beauftragten Architekten / Ingenieur bis Ende Februar 2011 bei dem zuständigen Bauamt einzureichen (die ursprünglich Ende 2010 auslaufende Frist wurde im Dezember 2010 um 2 Monate verlängert). Im weiteren Verlauf erfolgen:
- Überprüfung der Vollständigkeit der eingereichten Angaben und Unterlagen innerhalb von 60 Tagen, einschließlich auch der vorgesehenen Ortsbesichtigung.
- Feststellung der Höhe des Strafgeldes, das anschließend bei einer Bank einzuzahlen ist; bei sofortiger Entrichtung des gesamten Betrags wird eine Nachlass in Höhe von 10% des Gesamtbetrags gewährt.
- Genehmigung des Antrags bzw. der Akte durch das zuständige Bauamt.
- Sofern zutreffend, Anschluss an das öffentliche Stromversorgungsnetz.
Es sei angemerkt, dass zahlreiche Immobilienbesitzer sich nicht darüber bewusst sind, rechtswidrig umbaute Flächen / geschlossene Räumlichkeiten inne zu haben, da diese bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs von dem Bauunternehmer umbaut worden waren. Außerdem weicht bei vielen existierenden Gebäuden der realisierte Bau mehr oder weniger erheblich von der ursprünglich erteilten Baugenehmigung ab, womit die Einschaltung eines Architekten / Ingenieurs folglich keinesfalls nur eine Förmlichkeit darstellt.
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