Griechenland-Blog

Die Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises bei der Vermietung von Immobilien in Griechenland wurde um sechs Monate auf Anfang 2012 verschoben.

Das griechische Ministerium für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) gab einen sechsmonatigen Aufschub für die obligatorische Vorlage eines Energieausweises bei der Vermietungen von Immobilien bekannt. Die Energiepass-Pflicht für Neuvermietungen beginnt somit erst am 09. Januar 2012 und nicht wie anfänglich geplant am 09. Juli 2011. (Für Immobilienverkäufe ist die Vorlage eine Energiezertifikats bzw. Gebäudepasses allerding schon seit Januar 2011 obligatorisch.)

Das Ministerium erinnert in seiner einschlägigen Bekanntmachung daran, dass bezüglich der Energiebilanz von Gebäuden mit der Energiebilanzordnung (KENAK) bereits ein vollendeter gesetzlicher Rahmen geschaffen wurde, der erfolgreich seit Anfang Oktober 2010 zur Anwendung kommt, während seit dem 09. Januar 2011 die Ausstellung eines Energieausweises durch einen “Energie-Inspektor” für alle Immobilienkaufgeschäfte und für Abschlüsse neuer Mietverträge über die Vermietung eigenständiger Gebäude aller Kategorien und Nutzungsarten mit einer Fläche von über 50 Quadratmetern obligatorisch ist.

“Die Verpflichtung zur Vorlage eines Energieausweises für den Fall des Verkaufs und der Vermietung von Gebäuden wurde von der Europäischen Union eingeführt, als fundamentales wissenschaftliches Instrument zur Gewährleistung der Transparenz auf dem Immobilienmarkt und zur Aufzeichnung des Energiezustandes des vorhandenen Gebäudebestandes mittels der Bescheinigung seiner Energieeffiziens, auf Basis von Methodik und Berechnungen“, endet das Ministerium.

Die Energieausweise werden von den “Energie-Inspektoren” ausgestellt, die ähnlich wie beispielsweise bereits für Elektrogeräte geltend die Gebäude nach der Ãœberprüfung Energieeffizienzklassen zuordnen. Die Energieausweise zielen auf die Informierung des Eigentümers oder Mieters über den Energieverbrauch des genutzten Gebäudes und enthalten auch Vorschläge zur Ergreifung von Maßnahmen, welche das Energieverhalten des Gebäudes aufwerten könnten.

Immobilienbesitzer beklagegn hohe Kosten der Energieausweise

Die Aufschiebung der obligatorischen Ausstellung von Energieausweisen für die Vermietungen hatte der Panhellenische Verband der Immobilienbesitzer (POMIDA) verlangt und betont, dass “es bei den herrschenden Marktbedingungen auf dem Mietsektor und der kontinuierlichen Schrumpfung des Einkommens aus Mieteinnahmen für tausende Eigentümer sowohl der leer stehenden Wohnungen als auch der Gewerbeflächen großen Umfangs absolut unmöglich ist, die zahllosen Unterlagen, aber auch die Mittel für das Honorar des Energie-Inspektors aufzutreiben, zumal dieses von letzterem selbst frei bestimmt wird und häufig sogar noch höher als die Monatsmiete liegt“.

Eine weitere Forderung des Verbandes der Immobilieneigentümer betrifft die Abschaffung der in der einschlägigen Gesetzgebung bezüglich der Energie-Inspektoren vorgesehenen Mindestvergütungen für die Ausstellung der Energieausweise. Auf Basis der derzeit geltenden Bestimmungen ergeben sich die Mindestkosten für die Ausstellung des Energieausweises folgendermaßen:

• Für die Ãœberprüfung eines gesamten Mehrfamilienhauses 1 Euro pro Quadratmeter, bei einer Mindestvergütung von 200 Euro.
• Für Wohnungen 2 Euro pro Quadratmeter, bei einer Mindestvergütung von 150 Euro.
• Für Einfamilienhäuser 1,50 Euro pro Quadratmeter, bei einer Mindestvergütung von 200 Euro.
• Für anderweitig (außer für Wohnzwecke) genutzte Gebäude belaufen sich die Vergütungen auf 2,50 Euro pro Quadratmeter für eine Fläche von bis zu 1.000 Quadratmetern (bei einer Mindestvergütung von 300 Euro) und auf 1,50 Euro pro Quadratmeter für die über 1.000 Quadratmeter hinausgehenden Flächen.

(Quelle: in.gr)

Ab Januar 2011 können abgesehen von diversen Ausnahmen Immobilien in Griechenland nur noch unter Vorlage eines gültigen Energieausweises verkauft oder vermietet werden.

Wie bereits im Rahmen des Artikels “Energiepass und Regelungen für Immobilien in Griechenland ab 2011” berichtet wurde, treten ab dem 10. Januar 2011 die Bestimmungen über den obligatorischen Energieausweis – Energiepass (PEA) in Kraft. Für jede Ãœbereignung und Ãœbertragung einer Immobilie (Gebäude, Wohnung, Geschäftsraum usw.) ist fortan die Vorlage eines gültigen Energieausweises für die Immobilie erforderlich, da anderenfalls kein notarieller Vertrag abgeschlossen werden kann.

Für den Abschluss von Mietverträgen wird dagegen die Vorlage einer gültigen Bescheinigung über die Energiebilanz der jeweiligen Immobilie erst ab Juli 2011 zur Pflicht. Bezieht sich ein Vertragsabschluss allerdings auf die Vermietung eines gesamten Gebäudes, ist in solchen Fällen der Energiepass bereits ab 10. Januar 2011 obligatorisch beizubringen.

Von den Bestimmung ausgenommen sind bis auf weiteres Immobilienübertragungen, die im Rahmen einer elterlichen Schenkung / Zuwendung erfolgen, sowie global alle Immobilien und Eigentumseinheiten mit einer Gesamtfläche von bis zu 50 Quadratmetern und die Erneuerung / Verlängerung bereits bestehender bzw. vor dem 10. Januar abgeschlossener Mietverträge.

Ergänzende Informationen über Bestimmungen, Verfahren und Kosten (!) bietet der Artikel Energieausweis für Immobilien in Griechenland.

Die Immobilienbesitzer in Griechenland protestieren gegen die hohen Kosten für den obligatorischen Gebäude-Energiepass und fordern einen einjährigen Aufschub der Maßnahme.

Der Panhellenische Verband der Immobilienbesitzer (POMIDA) fordert von der Regierung die Aufhebung der gesetzlich festgesetzten Mindestvergütungen für die Ausstellung der in Griechenland ab Anfang 2011 auch für ältere Immobilien obligatorischen Energiezertifikate und einen einjährigen Aufschub der Pflicht, diese Zertifikate den Kauf- und Mietverträgen beifügen zu müssen.

Konkret muss in Griechenland gemäß der aktuellen Gesetzeslage ab dem 09. Januar 2011 jedem Vertrag über den Verkauf oder die Vermietung einer Immobilie eine Bescheinigung über die Energiebilanz des Objekts beiliegen, was bei den Immobilienbesitzern auf energischen Protest stößt, da die hohen Kosten für die Ausstellung des Energiepasses die finanziellen Möglichkeiten zahlreicher Eigentümer übersteigen.

In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass erst neulich mit dem Präsidialdekret 100/2010 ein “Schema für Mindesthonorare” der Energie-Inspekteure für die Begutachtung der ab dem 09. Januar 2011 zur Veräußerung oder Vermietung gebrachten Immobilien verabschiedet wurde, wonach sich folgende (Netto-) Kosten ergeben:

• 3,07 Euro je Quadratmeter für jede Art von Gebäuden und Wohnungen, bei einer Mindestvergütung von 369 Euro.
• 2,46 Euro je Quadratmeter für jede einzelne in einem Mehrfamilienhaus gelegene Wohnung, bei einer Mindestvergütung von 246 Euro.
• 1,85 Euro je Quadratmeter für jede Art von Einfamilienhäusern, bei einer Mindestvergütung von 246 Euro.
• 1,23 Euro je Quadratmeter für ein gesamtes Mehrfamilienhaus (sofern sich alle Wohnungseigentümer einigen und zustimmen), bei einer Mindestvergütung von 246 Euro.
• 221 – 369 Euro für die Heizkessel und Zentralheizungsanlagen der älteren Mehrfamilienhäuser.
• 369 – 615 Euro für die Klimaanlagen von Gebäuden und Wohnungen mit mehr als vier Austauscheinheiten.

Laut dem POMIDA ist die vorstehende Preisliste insbesondere auch hinsichtlich der gesetzlich verfügten obligatorischen Mindestvergütung der Inspekteure “einfach unannehmbar”, zumal die resultierenden Beträge die von der vorherigen Regierung angekündigte Höchstvergütung von maximal 1,00 Euro pro Quadratmeter um bis zu einem Mehrfachen übersteigen.

In Griechenland soll ein “Energiepass” für Immobilien eingeführt werden, der Aufschluss über die Energiebilanz von Gebäuden gibt. Die entsprechende Verordnung wird April 2010 erwartet.

Gemäß der geplanten “Verordnung zur Energiebilanz von Gebäuden” soll die Ausstellung eines “Energiepasses” nicht nur für alle Neubauten obligatorisch sein, sondern auch für Gebäude, an denen eine grundlegende Renovierung ausgeführt werden soll, sowie ebenfalls für alle Immobilien mit einer Fläche ab 50 Quadratmetern, die verkauft oder vermietet werden sollen.

Die Verordnung wurde am Montag (19. Januar 2010) von Umweltministerin Tina Birbili präsentiert und soll nach einem auf 20 Tage angesetzten öffentlichen Dialog in Form eines Ministerbeschlusses ab April 2010 zur Anwendung kommen.

Wie die Ministerin erklärte, werden die Kosten für die Ausstellung der Bescheinigung nach Abschluss des öffentlichen Dialogs festgesetzt werden. Die vorherige Regierung hatte eine pauschale Gebühr von 1 Euro pro Quadratmeter angestrebt, was laut der jetzigen Ministerin “eine Diskussionsbasis darstelle”.

Die Ausstellung der Bescheinigung bzw. des “Energie- / Grünen Passes” wird in folgenden Fällen obligatorisch sein:

1. Bei jeder neuen Baugenehmigung.
   Konkret wird eine spezielle Energiesparstudie erforderlich sein, deren zusätzliche Kosten in die allgemeine Erhöhung der Vergütungen der Ingenieure einfließen werden.
2. Bei der grundlegenden Renovierung von Gebäuden mit einer Fläche von über 1.000 Quadratmetern.
   Als “grundlegend” gilt eine Renovierung, deren Kosten mehr als 25% Prozent des Gesamtwertes des Gebäudes (ohne Einbezug des Grundstücks) übersteigen.
3. Bei jedem Verkauf und jeder Vermietung von Immobilien mit einer Fläche von über 50 Quadratmetern.
   In diesen Fällen werden spezialisierte Prüfer / Ingenieure eine Inspektion vor Ort durchführen und den “Energiepass” bzw. “Grünen Pass” ausstellen, in dem der Energiebedarf der Immobilie und die notwendigen Arbeiten zur Verbesserung ihrer Energiebilanz aufgeführt werden.

Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass die im Rahmen einer Gebäudekontrolle aufgezeigten und in der Bescheinigung vermerkten Empfehlungen zur Verbesserung der Energiebilanz informativen Charakter haben und nicht etwa obligatorisch vorzunehmen sind.