Griechenland-Blog

Parzellierung und Bebauung außerhalb von Ansiedlungen und Bebauungsplänen liegender Grundstücke in Griechenland werden insbesondere in Natura-Gebieten erheblich erschwert.

In Griechenland ratifizierte das Parlament am vergangenen Donnerstag (10.03.2011) die auf breiter Basis umstrittenen neuen Baubestimmungen, die insbesondere in Natura-2000-Gebieten die Bebauung außerhalb von Städtebauplänen und bestehenden Ansiedlungen liegender Grundstücke wenn nicht völlig verbieten, so doch zumindest rigoros einschränken. Die neuen Bestimmungen treten mit Veröffentlichung des Gesetzes im Regierungsanzeiger in Kraft und sehen unter anderem für die allgemeine Bebauung außerhalb genehmigter Bebauungspläne und bestehender Ansiedlungen liegender Grundstücke eine Fläche von wenigstens 4.000 Quadratmetern vor.

Speziell in Natura-2000-Gebieten können dagegen nur noch Grundstücke mit einer Fläche von wenigstens 10.000 Quadratmetern bebaut werden. Von dieser Regelung ausgenommen bleiben nur jene Grundstücke, die nach den bisherigen gesetzlichen Bestimmungen bereits rechtmäßig parzelliert und als bebaubar charakterisiert worden sind (also unter anderem eine Mindestfläche von 4.000 Quadratmetern aufweisen). Eine weitere Voraussetzung für die Erteilung einer Baugenehmigung besteht darin, dass abhängig von dem Zeitpunkt seiner Parzellierung das Grundstück über eine Länge von wenigstens 25 Metern oder 45 Metern an eine öffentliche bzw. gemeinschaftlich genutzte Straße angrenzt.

Für Kleineigentümer beginnt ein verzweifelter Wettlauf gegen die Zeit

Für zigtausend Grundstücksbesitzer beginnt folglich ein verzweifelter Wettlauf gegen die Zeit, um ihre in Natura-2000-Gebieten gelegenen Ländereien noch vor der Veröffentlichung und dem Inkrafttreten der neuen Bestimmungen in Grundstücke von je 4.000 Quadratmetern aufzuteilen und nach den bisherigen Bestimmungen als bebaubar charakterisieren zu lassen.

Für die Abwicklung des einschlägigen Verfahrens müssen allerdings unter anderem ein topographischer Vermessungsplan und die Genehmigung des zuständigen Forstamts beigebracht werden, was – sofern nicht bereits einschlägige Bescheide vorliegen – in der Praxis kaum innerhalb von weniger als 2 Monaten zu erreichen ist. Somit bleibt nicht auszuschließen, dass etliche Eigentümer kleinerer Landstücke, die mit Inkrafttreten der neuen Bestimmungen nicht mehr bebaubar und somit als Bauland praktisch wertlos sein werden, sogar auch gefälschte Vermessungspläne beibringen werden, die wiederum nur sehr schwer kontrolliert und überprüft werden können.

Ab der Veröffentlichung des neuen Gesetzes werden nur noch jene Eigentümer bauen können, die entweder über ein wenigstens 10.000 qm großes Grundstück oder aber über ein noch vor Inkrafttreten der neuen Bestimmungen als bebaubar charakterisiertes Grundstück von wenigstens 4.000 qm verfügen. Außerdem müssen die Grundstücke wie eingangs erwähnt an einer Seite über wenigstens 25 bzw. 45 Meter an eine öffentliche (internationale, nationale, Land-, Gemeinde-) bzw. “gemeinschaftlich genutzte” Straße angrenzen.

Die griechische Umweltministerin Tina Mpirmpili betonte: “Wer in den Natura-Gebieten ein Grundstück kaufen und bauen will, muss wenigstens 10.000 Quadratmeter haben. Wer ein erheblich größeres Landstück besitzt, kann es in mehrere Grundstücke zu je wenigstens 10.000 Quadratmetern parzellieren. Eine Aufteilung in noch kleinere Grundstücke ist nicht möglich“.

Ebenfalls neu ist, dass die Bedeutung der “gemeinschaftlich genutzten Straße” per Präsidialdekret definiert werden wird und gemäß der Erklärung der Ministerin “nicht jene Straße als gemeinschaftlich genutzt charakterisierbar sei, die ich zusammen mit dem Eigentümer eines benachbarten Grundstücks anlege, um unserer beider Bedürfnisse zu befriedigen“.

Allgemeine Verschärfung der Bebauungsbestimmungen in Griechenland

Obwohl aufgrund des vehementen Widerstandes selbst aus Reihen der Regierungspartei die neuen gesetzlichen Bestimmungen über die Bebauung von Grundstücken außerhalb offizieller Bebauungspläne letztendlich in etlichen Punkten weniger streng gefasst sind als ursprünglich von der Umweltministerin angestrebt, bringen sie tiefgreifende Veränderungen in der “Eigentümerlandschaft” mit sich und gelten als Ankündigung für das, was in einigen Jahren hinsichtlich der Bebauung außerhalb genehmigter Bebauungspläne gelten wird.

In Regionen, die nicht innerhalb von Natura-2000-Gebieten liegen, werden mit den neuen gesetzlichen Baubestimmungen alle bisherigen Sonderregelungen für Grundstücke von 750, 1.200 und 2.500 Quadratmetern abgeschafft und fortan allgemein nur noch Grundstücke bebaubar sein, die über eine Fläche von wenigstens 4.000 Quadratmetern verfügen und an eine beliebige Straße angrenzen. Völlig verboten wird parallel auf rund 2 Dutzend kleineren Ägäis-Inseln die Bebauung von Grundstücken, die außerhalb eines Bebauungsplans liegen und ein durchschnittliches Gefälle von mehr als 40% aufweisen.

Wie ersichtlich wird, verlieren durch die neuen gesetzlichen Bestimmungen insbesondere auch jene zahllosen kleineren Landparzellen, die im Umfeld bestehender Ansiedlungen liegen und bisher im Rahmen diverser Ausnahmeregelungen ohne weiteres legal bebaubar waren, nun praktisch über Nacht völlig ihren zum Teil immensen aktuellen Markt- bzw. Zeitwert als Bauland.

Was wiederum die Natura-2000-Gebiete betrifft, fallen immerhin rund 20% der Fläche Griechenlands unter die einschlägigen Bestimmungen. Mit den neuen gesetzlichen Regelungen geht auch hier eine ungeheure Eliminierung (sei es auch häufig nur fiktiver) “Vermögenswerte” mit noch gar nicht absehbaren Folgen einher, zumal auf der “Blase” der zu teurem Bauland deklarierten, jedoch im übrigen praktisch wertlosen Landstücke ein vielschichtiger Wirtschaftszweig heranwuchs, der nun weitgehend seiner Basis beraubt wird.

Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass die Baubeschränkungen für Natura-Gebiete anstatt wie bisher 300 Meter fortan nur noch 200 Meter über die Grenzen des jeweiligen Gebiets hinaus zur Anwendung kommen.

Rechtswidrige Änderung der Nutzung von Immobilien in Griechenland

Mit dem in Rede stehenden Gesetz wurde schließlich auch die bereits gegen Ende Februar 2011 angekündigte Verlängerung der Frist für die Regulierung  illegaler Nutzungsänderungen bis Ende Juni 2011 formal ratifiziert. Ebenfalls wurde für ab dem 01. März 2011 bis zum 30. Juni 2011 eingereichte Regulierungsanträge die ursprünglich Ende Juni 2011 auslaufende Frist für die Entrichtung der ersten Rate des jeweils festgestellten Strafgeldes um vier Monate bis zum 30. Oktober 2011 verlängert.

In Griechenland wurde der Entwurf eines neuen Gesetzes zur Regulierung der illegalen Nutzungsänderung ursprünglich teilumbauter Gebäudeflächen publiziert.

Das neue Gesetz soll Besitzern von Immobilien in Griechenland ermöglichen, ursprünglich nur teilumbaute und erst nachträglich ungenehmigt in geschlossene Räume umgewandelte Gebäudeflächen oder auch nachträgliche ungenehmigte Nutzungsänderungen gegen Zahlung einer Geldstrafe “regulieren” zu können. Im Klartext bedeutet dies, dass solche Ãœbertretungen nach Abschluss des Verfahrens für 40 Jahre geduldet und nicht weiter verfolgt, jedoch andererseits auf keinen Fall endgültig legalisiert werden.

Das als “Grüne Abgabe” deklarierte Strafgeld richtet sich nach der Fläche der (bisher) nicht rechtmäßig deklarierten umgewandelten Fläche sowie der Art der Nutzung der jeweiligen Immobilie / Fläche und wird auf Basis des nach dem System der “sachwertorientierten Wertbestimmung” ermittelten Quadratmeterpreis erhoben, den die jeweilige Fläche hätte, wenn sie für die reale Nutzung regulär genehmigt worden wäre.

Konkret sieht der derzeitige Gesetzesentwurf die Berechnung des Strafgeldes bzw. der “Grünen Abgabe” auf Basis des wie vorstehend beschrieben ermittelten Wertes nach folgender Staffelung vor:

Obwohl durch die “Regulierung” wie gesagt keine wirkliche Legalisierung der regulierungsfähigen Verstöße gegen die allgemeinen Baubestimmungen einhergeht, sollen nach Abschluss des Regulierungsverfahrens die jeweiligen Räumlichkeiten aus steuertechnischer und vertragsrechtlicher Sicht wie regulär genehmigte Flächen / Räumso behandelt werden. Demnach wird beispielsweise ein nachträglich und ohne Baugenehmigung in einen geschlossenen Raum umgewandelter (ursprünglich offener) Balkon nach der erfolgreich abgeschlossenen “Regulierung” als regulärer Wohnraum besteuert und auch als solcher vertraglich übereignet werden können.

Nach den derzeitigen Informationen soll für die Regulierung eine Frist von 8 Monaten ab dem Inkrafttreten des Gesetzes gewährt werden. Werden nach Ablauf dieser Frist im Rahmen von Kontrollen oder aufgrund von Anzeigen usw. illegal umgewandelte Flächen festgestellt, soll dies mit einer Geldstrafe in Höhe von 30% des nach dem System der sachwertorientiert Wertbestimmung bestimmten Wertes geahndet werden. Insgesamt verspricht sich der Fiskus von der geplanten Regelung Einnahmen von bis zu mehreren Milliarden Euro, die ausschließlich städtebaulichen und in diesem Zusammenhang auch umweltrelevanten Maßnahmen und Vorhaben zugeführt werden sollen.

An den im Juli 2009 beschlossenen Baubestimmungen bezüglich der teilumbauten Flächen, Keller und Abstellplätze für Fahrzeuge wird sich definitiv nichts ändern. Die kürzlich von dem Ministerium für Umweltschutz erlassene Verfügung friert nur die Zahlung der Strafgelder ein, die gemäß dem unter dem damaligen Minister Souflias ergangenen gesetzlichen Erlass zur “Regulierung” (sprich nachträglichen Legalisierung) rechtswidriger Nutzungsänderungen zu entrichten gewesen wären. Die damalige Regierung Karamanlis hatte sich von dieser Regelung mittelfristig etliche Milliarden Euro versprochen. Derzeit wird an einem neuen Katalog einschlägiger Maßnahmen gearbeitet, um das Problem der willkürlichen Bautätigkeit grundlegend anzugehen.

Gemäß den derzeitigen Bestimmungen sind bei Neubauten die als solche ausgewiesenen teilumbauten Flächen auf höchstens 15% des Bebauungsfaktors zu begrenzen, gleichmäßig auf alle Stockwerke zu verteilen und nicht tiefer als 1,80 m zu gestalten. Ebenfalls darf die Oberdecke von Kellern nicht mehr als 80 cm über dem Boden liegen, und geschlossene Fahrzeugstellplätze im Erdgeschoss fließen in vollem Umfang in den Bebauungsfaktor ein. Durch diese Regelung soll nachhaltig unterbunden werden, dass wie bisher auf breiter Basis üblich weit über die Erde hinausragende Kellergeschosse oder in der Baugenehmigung im Erdgeschoss ausgewiesene offene Stellplätze nachträglich in Wohnungen umgewandelt und rechtswidrig als “Souterrains” genutzt bzw. sogar auch als solche gehandelt werden.

Schließlich wird dem griechischen Parlament in den nächsten Tagen auch der Gesetzesentwurf zur Abstimmung vorgelegt werden, der in den nordöstlichen Brandgebieten Attikas bis auf Weiteres jegliche Bautätigkeit verbietet.