Griechenland-Blog

Das Umweltministerium in Griechenland plant radikale Änderungen der Baubestimmungen, die viele Grundstücke als Bauland praktisch wertlos machen werden.

Der Entwurf eines Präsidialdekrets des griechischen Umweltministeriums droht bei den Flächennutzungen alles auf den Kopf zu stellen und praktisch die in jedem Gebiet analog zu den Bestimmungen der allgemeinen Bebauungspläne gestatteten Aktivitäten zu durchkreuzen. Nach den heftigen Reaktionen, welche einige Bestimmungen des Entwurfs und speziell jene hervorriefen, die sich auf die Bebauung außerhalb des Bebauungsplans beziehen, gab das Ministerium allerdings am 01. Februar 2012 die Verlängerung der öffentlichen Beratung bis zum 29. Februar 2012 bekannt.

Die allgemeinen Proteste fokussieren sich hauptsächlich auf den (weiter unten auch in deutscher Übersetzung wiedergegebenen) Artikel 14 des Dekrets, der die Errichtung eines Wohnhauses nur den Gewerbetreibenden gestattet, welche die Fläche nutzen, und somit den Grundbesitz tausender Eigentümer, die in Gebieten außerhalb genehmigter Bebauungspläne oder / und bestehender Ansiedlungen fortan keine Häuser mehr bauen können werden, zumindest als Bauland praktisch wertlos macht.

Rigorose Baubeschränkungen außerhalb genehmigter Bebauungspläne

Speziell charakterisiert Artikel 14 des geplanten Präsidialdekrets (P.D.) die Gebiete außerhalb des Bebauungsplans, genehmigter Städtebaupläne, der Grenzen von Ansiedlungen mit weniger als 2.000 Einwohnern, der Grenzen seit vor 1923 bestehender Ansiedlungen und der Bauerwartungs- und Schutzgebiete als “Kontrollgebiete”. In diesen Gebieten sind die Erhaltung und der Schutz der bestimmungsgemäßen Nutzung des Bodens mit der Verstärkung der landwirtschaftlichen und sonstigen Bodennutzungen und der drastischen Einschränkung der insgesamt gestatteten Bebauungsfläche und Reduzierung der Intensität der Nutzung im Verhältnis zu den jeweils geltenden allgemeinen Bestimmungen über “Bebauung außerhalb des Bebauungsplans” vorgesehen.

Nirgendwo ist jedoch die Errichtung einer Haupt- oder Ferienwohnung vorgesehen. In allen von dem P.D. bestimmten Zonen ist die Errichtung von landwirtschaftlichen Lagerräumen, Autowerkstätten, Vergnügungszentren usw. sowie eines Wohnhauses nur für die mit der primären Nutzung der Landfläche Beschäftigten gestattet, also beispielsweise nur für den Landwirt, der die Landfläche kultiviert und gegebenenfalls sein Gehöft darauf erbauen kann. In der Praxis beraubt folglich die Bestimmung tausende Eigentümer unversehrter (Bau-) Grundstücke der Möglichkeit, auf ihrem Land zu bauen.

Reine Wohngebiete

Parallel legt das P.D. 15 allgemeine Nutzungskategorien auf Basis ihrer städtebaulichen Funktion fest. Unter anderem wird die Bedeutung des ausschließlichen Wohngebiets eingeführt um den Problemen zu begegnen, die infolge der Jurisdiktion des Rechtsbeirats des Staates und des Obersten Verwaltungsgerichtshofs (StE) hervorgerufen wurden. Danach ist es notwendig, dass – im Rahmen der tragbaren Entwicklung – die “umweltliche Errungenschaft” bestimmter Gebiete bewahrt wird, die sich wie Gartenstädte entwickelt haben (z. B. Filothei). In diesen Gebieten und für bestimmte Kategorien gemeinnütziger Nutzungen (wie Schulen, kleine Sportanlagen usw.) werden mit dem Ziel einer sanfteren Entwicklung und zu ihrem Schutz ebenfalls arithmetische Größen gesetzt.

Allgemeine Wohngebiete

In allgemeinen Wohngebieten, die auch den größten Teil der griechischen Städte darstellen, ist die Schaffung von Einkaufszentren, Supermärkten, Autowerkstätten, Therapieeinrichtungen und privater Ausbildungsstätten erlaubt. Für die beiden letzten Kategorien wird das P.D. – sofern von dem genehmigten Städtebauplan vorgesehen – sogar die Überschreitung der gestatteten Bebauungsfläche erlauben. Entsprechend wird in den reinen Wohngebieten die Höchstgrenze für die Hotelunterkünfte verdoppelt (von 20 auf 40 Betten), aber auch der Rahmen für alle übrigen gestatteten Aktivitäten verschärft.

(Quelle: Vradyni)

Der strittige Artikel 14 des geplanten Präsidialdekrets in deutscher Übersetzung

Angesichts des berechtigten Interesses vieler ausländischer Immobilienbesitzer, die eine – wie im übrigen auch zahllosen einheimischen Grundstücksbesitzern drohende – fatale Entwertung ihrer (in der Regel als Bauland erworbenen) Immobilien befürchten, wird nachstehend der strittige Artikel 14 des Entwurfs (!) des in Rede stehenden Präsidialdekrets in wörtlicher deutscher Übersetzung wiedergegeben. Es sei ausdrücklich betont, dass die griechische Quelle einige Unschlüssigkeiten aufweist, die sich auch in der Übersetzung niederschlagen.

Artikel 14
Gebiete kontrollierter und eingeschränkter Bebauung und Nutzungen

Es sind die Gebiete außerhalb des Bebauungsplans, genehmigter Städtebaupläne, der Grenzen von Ansiedlungen mit einer Bevölkerung von weniger als 2.000 Einwohnern, der Grenzen seit vor 1923 bestehender Ansiedlungen und der Bauerwartungs- und Schutzgebiete.

In diesen Gebieten sind die Erhaltung und der Schutz der bestimmungsgemäßen Nutzung des Bodens mit der Verstärkung der landwirtschaftlichen und sonstigen Bodennutzungen und der drastischen Einschränkung der insgesamt gestatteten Bebauungsfläche und Reduzierung der Intensität der Nutzung im Verhältnis zu den jeweils geltenden allgemeinen Bestimmungen über “Bebauung außerhalb des Bebauungsplans” vorgesehen.

A. Zonen für Agrar-, Forst-, Viehzucht-, Fischerei- und sonstige landwirtschaftliche Nutzungen

1. Landwirtschaftliche Lagerräume
2. Gemüsebauanlagen
3. Schweineställe
4. Geflügelställe
5. Viehställe
6. Fischzuchtanlagen
7. Minen – Steinbrüche – Förderung
8. Andere Nutzungsanlagen des primären Sektors (Gewächshäuser, Wasserbecken und allgemein Agrar- und Viehzuchtproduktionsanlagen)
9. Wohnhaus für den mit der Hauptnutzung Beschäftigten
10. Gewerbliche Verpackungs- und Verarbeitungsanlagen niedrigen und mittleren Belästigungsniveaus für lokale Agrarprodukte
11. Produktionsanlagen niedrigen und mittleren Belästigungsniveaus für Verpackungs- und Verarbeitung lokaler Agrarprodukte sowie auch spezielle touristische Einrichtungen

Die Nutzungen unter Nr. 11 und 12 sind gestattet, sofern sie nicht eventuellen diese regelnden Schutzbestimmungen entgegen stehen und unter der Voraussetzung, dass auf Basis der Umweltstudie (MPE) ihre Einrichtung keine belastenden Folgen für die Umwelt und die Hauptnutzung hat.

B. Zonen zur Gewährleistung urbaner Infrastrukturen

In diesen Zonen wird die Nutzung des Bodens erhalten und sind die fallweise gewählten Nutzungen der Artikel 13 und 14 des Vorliegenden gestattet, damit die Funktionalität wichtiger Projekte technischer, gesellschaftlicher, umweltbezogener und beförderungstechnischer Infrastruktur, signifikanter Industrieeinrichtungen gewährleistet wird, sowie auch übrige Bodennutzungszonen, welche eine Kompatibilitätskontrolle voraussetzen.

Diese gewählten Nutzungen dürfen nicht den obigen Infrastrukturen usw. entgegen stehen. Diese Zonen können auch als spezielle Schutzzonen (PEP) vorgesehen werden.

C. Zonen zur Milderung urbaner Belastungen

In den Zonen, die sich in dem Bereich außerhalb der Ansiedlungen befinden, der jedoch eine funktionale Verbindung zu diesen hat, können Nutzungen aus den nachstehend aufgeführten gestattet werden, unter Bedingungen und Voraussetzungen für ihre Einrichtung, die in jedem Fall von der Planung vorgesehen sind:

1. Handelsgeschäfte, Dienstleistungsgeschäfte, Großmärkte, Kaufhäuser, Einkaufszentren
2. Büros, Banken, gemeinnützige Organisationen
3. Öffentliche Versammlungsräume
4. Gastronomie
5. Erfrischungsbetriebe
6. Vergnügungs- und Freizeitbetriebe
7. Parken (öffentlich genutzte Fahrzeuge von über 2,5 Tonnen)
8. Benzin-, Gas- und Erdgastankstellen
9. Hubschrauberlandeplatz
10. Autoreparaturwerkstätten, Waschanlagen und Abschmieranlagen
11. - -
12. Lagerung
13. Gewerbliche Werkstätten niedrigen und mittleren Belästigungsniveaus
14. Produktionsanlagen niedrigen und mittleren Belästigungsniveaus für Verpackung und Verarbeitung lokaler Agrarprodukte
15. Massenmedienstationen
16. Frachtstationen für Fahrzeuge
17. Zentren für technische Fahrzeugüberprüfungen (KTEO, IKTEO)
18. Wohnhaus für den mit der Hauptnutzung der Landfläche Beschäftigten
19. Hotels, sonstige touristische Einrichtungen, komplexe touristische Unterkünfte
20. Sportanlagen
21. Gewächshäuser, Wasserbecken und allgemein Produktionsanlagen der Landwirtschaft und Viehzucht

(Quelle: opengov.gr)

In Griechenland dürfen nun auch Schwarzbauten legalisiert werden, deren Fertigstellung nicht durch öffentliche oder private Dokumente nachgewiesen werden kann.

Mit immer wieder neuen Änderungen weitet das griechische Ministerium für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) den Anwendungsbereich des Gesetzes über die Legalisierung von Schwarzbauten und ungenehmigten baulichen Maßnahmen noch mehr aus und gewährt die Möglichkeit zur Inanspruchnahme der Regelung sogar gegebenenfalls auch mit der Einreichung nur einer einfachen rechtsverbindlichen Erklärung. Weiter führen die neuen Modifizierungen einige Änderungen bei den Zonenpreisen herbei, welche in bestimmten Fällen für die Berechnung der Geldstrafe herangezogen werden.

Mit einem Zusatz zu dem debattierten Gesetzentwurf über den strafrechtlichen Umweltschutz betont das YPEKA, dass in Fällen, in denen weder öffentliche noch private Dokumente vorliegen, aus denen der Zeitpunkt der Fertigstellung der Konstruktion oder der Einrichtung der Nutzung belegt wird, die “Regulierung” mit einer rechtsverbindlichen Erklärung des Eigentümers erfolgen kann. Diese Erklärung muss allerdings von dem technischen Bericht eines Architekten / Ingenieurs begleitet werden, der den Inhalt der rechtsverbindlichen Erklärung des Eigentümers untermauert.

Günstigere Berechnung der Geldstrafen für Immobilien auf Inseln

Die neuen Modifizierungen führen einige Änderungen auch bezüglich der Zonenpreise ein, die für die Berechnung der Geldstrafe berücksichtigt werden. Speziell für Immobilien außerhalb des Bebauungsplans und außerhalb der Grenzen einer Ansiedlung, die sich auf den griechischen Inseln befinden und kein Zonenpreis festgelegt worden ist, wird der niedrigste in der Gemeinde geltende Zonenpreis berücksichtigt. Wurde in dieser wiederum (noch) kein Zonenpreis bestimmt, wird der niedrigste in der gesamten Bezirkseinheit geltende Zonenpreis als Berechnungsbasis herangezogen, sofern in dem heimischen lokalen oder kommunalen Gemeindebezirk der höchste Zonenpreis nicht über 2.000 Euro / Quadratmeter liegt.

Für die Berechnung der Geldstrafe auf Basis des niedrigsten lokalen Zonenpreises wird also zur Voraussetzung gemacht, dass es in einem benachbarten Gebiet keinen Zonenpreis von über 2.000 Euro gibt. Es sei daran erinnert, dass der entsprechende Plafond für in den Regionen von Epirus, Kreta und Euböa gelegene Immobilien auf 2.200 Euro / Quadratmeter festgesetzt worden ist.

Neue Regelungen für ungenehmigte Etagen- / Wohnungsaufteilungen

Das Ministerium schreitet ebenfalls zur Einführung einer einheitlichen Geldstrafe für jene Übertretungen, die mit der abweichenden Flächen- bzw. Wohnungsaufteilung einer Etage in Zusammenhang stehen. Wenn also jemand eine Etage im Vergleich zu den genehmigten Plänen der Baugenehmigung abweichend gestaltet und eine Modifizierung der architektonischen Anlagen herbeigeführt hat, wird er unter Kategorie 13 des Formulars zur Erfassung von ungenehmigten Bauten und Baumaßnahmen fallen.

Dies bedeutet in der Praxis, dass der Eigentümer von der Zahlung der pauschalen Antragsgebühr befreit wird und innerhalb der allgemeinen Frist, die ansonsten für die Entrichtung der ersten Rate gilt, in einer einmaligen Zahlung 500 Euro zu entrichten hat.

Die Aufteilung einer ausgewiesenen eigenständigen horizontalen oder vertikalen Eigentumseinheit, die von der ursprünglich in den genehmigten Plänen der Baugenehmigung vorgesehen Aufteilung abweicht, gilt dagegen gemäß den neuen Regelungen nicht mehr als ungenehmigte Konstruktion.

(Quelle: Vradyni)

Ergänzende Informationen:

• Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland
• Legalisierung geringfügiger Bauverstöße in Griechenland
• Erläuterungen zur Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland
• Einzelheiten zur Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland

Gesetzliche Bestimmungen über die Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland legen den Immobilienmarkt lahm und bestrafen die biederen Immobilienbesitzer.

Das gesetzliche Verfahren zur nachträglichen Legalisierung illegaler Bauten und rechtswidriger Baumaßnahmen in Griechenland entwickelt sich zu einem Kreuzworträtsel für starke Rätsellöser. Vier Monate der Umsetzung des Hals über Kopf ratifizierten und von Anfang an umstrittenen einschlägigen Gesetzes haben viele Paradoxe in den Vordergrund und parallel die Übertragungen von Immobilien fast völlig zum Erliegen gebracht.

Laut den griechischen Notaren verzeichnet die Anzahl der Immobilientransaktion seit Inkrafttreten der gesetzlichen Regelung über die Legalisierung von Schwarzbauten einen steilen Absturz, wozu der Präsident der Notarkammer Athen Kostas Vlachakis betont, dass die Anzahl der Übertragungen während der letzten drei Jahre um insgesamt 80% – 90% gesunken ist. Obendrein scheinen viele Eigentümer, die sich angesichts der ursprünglich äußerst knapp gesetzten Fristen frühzeitig sputeten, die “Regulierung” ihrer Immobilien umgehend in Angriff zu nehmen, finanziell als Verlierer dazustehen.

Gesetzliches Flickwerk führt zu unglaublichen Verzerrungen

Abgesehen davon schaffen die zahllosen Modifizierungen, welche das Ministerium während des vor vier Monaten in Kraft gesetzten Verfahrens herbeiführte, vielfältige Verzerrungen. Üblicherweise werden die Griechen beschuldigt, alles bis zum letzten Augenblick aufzuschieben. Im Fall der Schwarzbauten honoriert jedoch unter dem Strich das Umweltministerium diese Praxis sogar, da Immobilienbesitzer, die sich in dem ersten Zeitraum beeilt hatten, die Regelung in Anspruch zu nehmen, finanziell verloren zu haben scheinen.

Das Gesetz sieht vor, dass für die außerhalb von Bebauungsplänen liegenden Gebiete, für welche kein Zonenpreis festgesetzt worden ist, die Geldstrafe auf Basis des minimalen in dem konkreten Gemeindeteil des Schwarzbaus oder – sofern es auch hier keinen speziellen Zonenpreis gibt – des minimalen in dem gesamten Gemeindeverband geltenden Zonenpreises berechnet wird. Im weiteren Verlauf wurde diese Bestimmung modifiziert, und inzwischen wird der niedrigere Mindestzonenpreis berücksichtigt, der in der Bezirkseinheit gilt, in dem das Gebäude liegt. Dies bedeutet, dass der Eigentümer einer Immobilie, die vor der Modifizierung der Regulierung unterstellt wurde, aufgefordert sein wird, eine höhere Geldstrafe im Verhältnis zu demjenigen zu zahlen, dessen Immobilie nach der Modifizierung der Regelung unterstellt wurde. Wie die Notare sogar klarstellten, ist kein Korrekturverfahren für alle diejenigen vorgesehen, welche eine höhere Geldstrafe bezahlten.

Die Merkwürdigkeiten hören jedoch hier nicht auf. Wenn bei der elektronischen Antragstellung dem Architekten oder der zentralen Behörde ein Fehler unterläuft, hat die Zeche … der Bürger zu zahlen. Beispielsweise kann im Fall einer falschen Berechnung der Geldstrafe der Bürger mit der Entrichtung der Raten beginnen und im weiteren Verlauf darüber informiert werden, dass die Regulierung seiner Immobilie nicht abgeschlossen wurde, jedoch natürlich ohne, dass ihm das Geld zurückgezahlt wird.

Übertragungen von Immobilien in Griechenland

Ein weiteres Paradox ist bei den Übereignungen von Immobilien zu finden, wobei das Ministerium legale und illegale Bauten über den selben Kamm schert. Und dies, weil jeder Eigentümer eines Gebäudes, unabhängig von dem Zeitpunkt dessen Errichtung, und sogar auch der Eigentümer eines Gebäudes, welches er absolut rechtskonform und gemäß dessen Baugenehmigung errichtet hat, im Fall einer beabsichtigten Übertragung verpflichtet ist, die Kontrolle durch einen Architekten zu beantragen und dem Notar die Bescheinigung über die bauliche Legalität beizubringen. Diesem Verfahren ist sich ausnahmslos die Gesamtheit der Besitzer aller seit der Gründung des griechischen Staats existierender Altbauten, denkmalgeschützter Gebäude. der Bauten außerhalb des Bebauungsplans und innerhalb von Ansiedlungen zu unterziehen verpflichtet.

Existierende topographische Pläne werden zu Makulatur

Parallel besteht für jeden Vertrag über die Übertragung einer Immobilie ohne jede Ausnahme (Etageneigentum, landwirtschaftliche Gebiete, Immobilien aus Flurbereinigungen usw., sogar auch unbebaute Landstücke) die Verpflichtung zur Beifügung eines topographischen Plans, der in Abhängigkeit von dem staatlichen Koordinatensystem erstellt worden ist.

Die bis heute erstellten topographischen Pläne werden nutzlos, sofern sie nicht in Abhängigkeit von dem staatlichen Koordinatensystem erstellt worden sind. Die einzigen Bauten, welche von der Verpflichtung zur Beifügung eines abhängigen topographischen Plans ausgenommen werden, sind die Eigentumswohnungen und Geschäftslokale innerhalb des Bebauungsplans.

Testamente anstatt Zuwendungen

Wie Herr Vlachakis unterstrich, haben alle diese Regelungen die Übertragungen von Immobilien wegen der hohen Kosten eingefroren. Wie er bezeichnend meinte, bevorzugen die meisten Bürger, ein Testament zu errichten anstatt ihr Immobilienvermögen direkt zu übereignen (elterliche Zuwendung, Schenkungen). Wenn beispielsweise jemand 6 Landstücke von geringem Wert transferieren möchte, werden wegen der Verpflichtung zur Beibringung der Bescheinigung eines Architekten und des topographischen Plans rund 9.000 Euro allein für die Kosten der Übertragung erforderlich. Zusätzlich sehen die neuen Regelungen keinerlei Ausnahme wie beispielsweise für die zigtausend unbebauten Grundstücke und Landstücke im ganzen Land vor, die innerhalb katastrierter Gebiete liegen und denen eine individuelle Grundbuchnummer zugeordnet worden ist.

Diskriminierende Baubestimmungen außerhalb des Bebauungsplans

Während der Dauer der Pressekonferenz wurde auch auf Artikel 14 des neuen – derzeit noch unter Beratung stehenden – Präsidialdekrets über die Flächennutzungen Bezug genommen, wobei die Notare unterstreichen, dass “es jeder grundgesetzlichen Stützung entbehrt, da es sich direkt gegen das eine Grundlage der Verfassung darstellende Eigentum richtet”. Laut Herrn Vlachaki ist die bei Prügel verboten zu sein scheinende Errichtung einer Haupt- oder Ferienwohnung nicht vorgesehen.

In all diesen betroffenen Zonen ist die Errichtung von landwirtschaftlichen Lagerräumen usw. oder Autowerkstätten oder Vergnügungszentren usw. und eine Behausung nur für die mit der primären Nutzung der Landfläche Beschäftigten gestattet, also beispielsweise nur für den Landwirt, der den Acker kultiviert und der gegebenenfalls sein Landhaus bauen kann. Es handele sich um eine bizarre Enteignung von Vermögen, da sie tausende Eigentümer unversehrter Grundstücke der Möglichkeit beraubt, diese bebauen zu können.

(Quelle: Vradyni)

In Griechenland sehen sich infolge der explodierenden Immobilien-Besteuerung immer mehr Eigentümer gezwungen, ihr Eigentum mit erheblichen Preisabschlägen zu veräußern.

Die rigide und unter anderem speziell auf das Immobilienvermögen fokussierte Steuerpolitik der griechischen Regierung bewirkt eine neue Welle von Verkaufsangeboten hauptsächlich in dem Segment der luxuriösen und teuren Immobilien. Einerseits die neue Immobilien-Sonderabgabe, die mittels der Stromrechnungen der DEI und alternativen Stromlieferanten verhängt wurde und vermutlich dauerhaft etabliert werden wird, und andererseits die neuen Einkommens- und Lebenshaltungsindizien machen den Besitz solcher Immobilien fortan allgemein unrentabel und für “Normalbürger” einfach unerschwinglich.

Wohnungen mit einer Fläche von über 150 m², luxuriöse Maisonetten und Einfamilienhäuser in den Athener Vorstadtbezirken, aber auch in provinziellen Regionen beginnen mit signifikanten Abschlägen verkauft zu werden, da ihr Besitz außerordentlich teuer zu stehen kommt. Es ist bezeichnend, dass viele Eigentümer der hohen Besteuerung, die den griechischen Immobilienmarkt heimsucht, nicht mehr zu entsprechen vermögen und gezwungen sind, ihr Eigentum zwangsgedrungen feilbieten und zu (fast) jedem Preis verkaufen müssen.

2012 beschert dem griechischen Immobilienmarkt neue Preisverfälle

Laut Informationen aus Maklerbüros begann das neue Jahr für den Immobilienmarkt mit 150.000 – 200.000 oder möglicherweise sogar noch mehr unverkauften Häusern, wovon sich die Hälfte auf große Flächen oder Wohnungen mit einem Wert von mehr als 2.000 Euro pro Quadratmeter bezieht. Schon seit Monaten wird eine Tendenz zum Verkauf solcher Immobilien beobachtet, und die geforderten Preise sind zwar anfänglich immer noch hoch, geben jedoch nach einschlägigen Verhandlungen signifikant nach.

Luxushäuser werden heute im Vergleich zu der Hochpreis-Phase des Jahres 2006 um bis zu 40% billiger verkauft, was zum Ergebnis hat, dass Käufer, die derzeit über Geld verfügen und bar zahlen können, sehr günstig hochwertige Immobilien in ihren Besitz bringen. Wie einige konkrete Beispiele zeigen, bieten sich zahlreiche Gelegenheiten zu “Schnäppchen-Käufen”:

• In dem sündhaft teuren Vorstadtbezirk Panorama bei Thessaloniki wurde ein luxuriöses Einfamilienhaus zum Schnäppchenpreis von unter unter 2.000 €/m² verkauft.
• In Penteli wurde ein Haus von 150 m², für das vor drei Jahren noch 650.000 Euro gefordert wurden, mit einem Nachlass von 200.000 Euro, also für 450.000 Euro abgegeben. Der Eigentümer rief schließlich sogar die Kaufinteressenten an und unterbreitete ihnen selbst Kaufangebote.
• In Kifisia wird ein Einfamilienhaus von 230 qm nebst dem Grundstück von 250 qm für 500.000 Euro verkauft.
• In dem teuren Bezirk Politia steht eine neu erbaute Maisonette von 225 qm für 530.000 Euro zum Verkauf.
• Sogar auch in Filothei wird eine Neubau-Maisonette von 140 qm nebst Schwimmbecken für weniger als 700.000 Euro verkauft.
• Im Bezirk Vouliagmeni, wo der objektbezogen bestimmte Wert nahe bei 10.000 €/m² liegt (und folglich mit hohen Einkommensindizien, Steuern und Abgaben einhergeht), wird eine 280 m² umfassende Maisonette mit Penthaus für unter 750.000 Euro verkauft.
• In Glyfada lässt sich für 640.000 Euro eine luxuriöse Eigentumswohnung von 150 m² erwerben, wobei der Preis jedoch verhandelbar ist.

Investitionsgelegenheiten bei gewerblichen Immobilien

Lukrative Investitionsgelegenheiten lassen sich auch bei gewerblichen Objekten – speziell Ladenlokalen und Büroräumen – finden, wobei allerdings das Risiko besteht, dass solche Immobilie für geraume Zeit leer stehen werden. Ebenfalls gibt es viele Grundstücke, die auf einen Käufer warten, wie beispielsweise ein Grundstück von 143 m² in Galatsi für 100.000 Euro, ein für 180.000 Euro zum Verkauf anstehendes Grundstück von 500 m² mit einem Bebauungsfaktor von 0,5 usw.

Marktkenner erwarten, dass auch 2012 ein Jahr starker fallender Tendenzen auf dem Immobilienmarkt sein wird. Speziell bei den teuren Immobilien wird ein neuer “Krach” bei den Preisen erwartet, da die Eigentümer solcher Immobilien zunehmend mit der Erkenntnis konfrontiert werden, dass die neuen Einkommensindizien und die hohen Abgaben und Steuern es für sie unrentabel machen, ihr Vermögen zu erhalten.

Insider prognostizieren, dass das Jahr 2012 von heftigen Marktentwicklungen mit sinkenden Preisen, Anstieg des Bestands unverkaufter Immobilien, verzweifelten Bauunternehmern und unter den Hammer gebrachten Wohnungen und Häusern gekennzeichnet sein wird. Der Alptraum der wirtschaftlichen Krise und anhaltenden tiefen Rezession lähmt alles und droht den siechenden Immobilienmarkt völlig zum Ersticken zu bringen.

Trotz der Tatsache, dass in Krisensituationen der Immobilienmarkt eine sichere Zuflucht für alle bietet, die über Geld verfügen, kann dies jedoch dem Markt nicht insgesamt helfen. Auch wenn es schon jetzt nicht an lukrativen Gelegenheiten mangelt und es bis Ende des Jahres 2012 sogar noch erheblich mehr sein werden, bewirkt das Fehlen bereitwilliger Investoren einen Handelsstopp auf dem griechischen Immobilienmarkt.

(Quelle: Vradyni)

In Griechenland wurden ab 2012 die gesetzlichen Honorare und Provisionen der Notare für die Beurkundung in Geld bewerteter Verträge um bis zu 30 Prozent gesenkt.

Nach einem gemeinschaftlich gefassten Ministerialbeschluss des Finanzministers und des Justizministers über die “Provisionen der Notare” werden die gesetzlichen Mindesthonorare der Notare in Griechenland 2012 im Vergleich zum Vorjahr um bis zu 30% geringer ausfallen.

Die im EU-Vergleich teilweise erheblich über dem allgemeinen Durchschnitt liegenden Honorare und Provisionen der griechischen Notare gestalten den Abschluss selbst relativ unbedeutender notarieller Verträge häufig unangemessen kostspielig. Gemäß dem in Rede stehenden Ministerialbeschluss dürfen die Notare für die Errichtung von Urkunden, deren Gegenstand in Geld bewertet wird, fortan folgende Gebühren, Provisionen und Vergütungen erheben:

Neue gesetzliche Honorare und Provisionen der Notare in Griechenland

1. Eine Grundvergütung von 20 Euro und eine proportionale Vergütung, die auf Basis des Gesamtwerts berechnet wird, der in dem Vertrag deklariert wird, oder ggf. des höheren Wertes, der von der zuständigen Behörde (in der Regel dem Finanzamt) vorläufig oder endgültig festgesetzt wird. Der Prozentsatz dieser Vergütung wird analog zu der Höhe des Wertes des Gegenstands des Rechtsgeschäfts folgendermaßen bestimmt:
   • Für den Betrag bis 120.000,00 Euro auf 1%
   • Für den Betrag von 120.000,01 bis 380.000,00 Euro auf 0,70%
   • Für den Betrag von 380.000,01 bis 2.000.000,00 Euro auf 0,65%
   • Für den Betrag von 2.000.000,01 bis 5.000.000,00 Euro auf 0,55%
   • Für den Betrag von 5.000.000,01 bis 8.000.000,00 Euro auf 0,50%
   • Für den Betrag von 8.000.000,01 bis 10.000.000,00 Euro auf 0,40%
   • Für den Betrag von 10.000.000,01 bis 12.000.000,00 Euro auf 0,30%
   • Für den Betrag von 12.000.000,01 bis 20.000.000,00 Euro auf 0,25%
   • Für den Betrag ab 20.000.000,01 Euro und mehr auf 0,10%
   • Für den über 20.000.000,01 Euro hinausgehenden Vertragswert darf mit einer schriftlichen Vereinbarung zwischen dem Notar und dem Auftraggeber der Vertragserrichtung ein Honorar unter dem Satz von 0,10% vereinbart werden.
2. Fünf (5,00) Euro für jedes zusätzliche Blatt der notariellen Urkunden, für welche das proportionale Honorar gemäß der obigen Staffelung bestimmt wird.
3. Vier (4,00) Euro für jedes Blatt der Abschriften der selben wie vorstehenden notariellen Urkunden, sofern diese Abschriften unmittelbar mit der Errichtung der Urkunde ausgestellt werden. Die Gebühren und Provisionen für die Ausstellung dieser Abschriften müssen auf dem urschriftlichen Vertrag zusammen mit den übrigen wie weiter oben bestimmten Provisionen angeführt werden.

Sonderregelungen für Versteigerungen und Vorverträge

Unter Ausnahme von den vorstehenden Bestimmungen wird die proportionale Vergütung des Notars für die nachstehend angeführten Urkunden folgendermaßen bestimmt:

1. Für jede Versteigerungshandlung kann das von dem Meistbietenden zu entrichtende Honorar nicht weniger als zwölf (12,00) Euro und auch nicht mehr als einhundert zwanzig (120,00) Euro betragen.
   Im Fall des Zuschlags verschiedener Immobilien mit dem selben Versteigerungsbericht an mehr als einen Meistbieter wird von jedem ein getrenntes Honorar entrichtet, das auf Basis des jeweiligen Zuschlagspreises berechnet wird.
2. Für jede Urkunde zur Errichtung der Satzung einer Aktiengesellschaft kann die proportionale Vergütung nicht mehr als vierhundertachtzig (480,00) Euro betragen, deren Hälfte der Vergütung als Beitrag an die Einheitskasse der Freiberufler (E.T.A.A.) zugunsten des Zweigs der Juristenkasse (TA.N.) entrichtet wird.
3. Für Vorverträge mit Anzahlung oder mit Kaufpreiszahlung bis zur Unterzeichnung des endgültigen Vertrags berechnet sich die proportionale Vergütung auf Basis des bei Unterzeichnung des Vorvertrags entrichteten Betrags und des Betrags, der bis zur Unterzeichnung des endgültigen Vertrags entrichtet werden wird.
   Diese proportionale Vergütung wird bei der Errichtung des endgültigen Vertrags verrechnet, sofern dieser fristgerecht in Ausführung des Vorvertrags aufgesetzt wird.
4. Für die Errichtung von Urkunden, die sich auf die Begleichung einer Forderung oder eine Korrektur beziehen, ist eine proportionale Vergütung zu entrichten, wenn für die beglichene Forderung oder den Vertrag, der korrigiert, modifiziert oder wiederholt wird, keine proportionalen Notar-Provisionen erhoben worden sind, anderenfalls sind die Grundgebühren zu entrichten.

(Quelle: in.gr)

In Griechenland wird zahlreichen Ausländern bewusst, dass sie beim Immobilienkauf getäuscht wurden und Immobilien mit rechtlichen Mängeln erworben haben.

Es ist nicht das erste Mal, dass wir uns mit der polynomiellen griechischen Gesetzgebung beschäftigen. Außerdem ist auch diese zwischen all den anderen griechischen “Produkten” ein Teil einer umfangreichen Liste der unzähligen Hobbys der Politiker. Und wie wir ebenfalls betont haben, beruht das gesetzgeberische Wirrwarr auf der Sportart des schnellen Geldes und der Abzocke, der sich viele und sogar mit ausgezeichneten Leistungen widmen! So geschah es auch mit dem Gesetz N. 4014/2011 über die Regulierung der Schwarzbauten und die Ausübung der daraus entspringenden Aufgaben und Pflichten des Architekten.

Was also los ist? Es wird zu einem außerordentlich hohen Anteil (der gemäß den ersten Anzeichen 90% der Fälle zu übersteigen scheint) beobachtet, dass mit der griechischen Mentalität und Realität unvertraute Ausländer hauptsächlich in der Provinz mit vielen (baurechtlichen) Verstößen behaftete Immobilien kauften, über deren Existenz sie nicht nur nicht informiert waren, aber auch keinerlei Argwohn hegten, obwohl während des Verfahrens des Kaufgeschäfts Makler, Rechtsanwälte, Architekten, Notare und in etlichen Fällen auch öffentliche Behörden involviert waren.

Immobilienkäufern wurden Rechtswidrigkeiten verschwiegen

Heute befinden sich diese Menschen (soweit sie über das Gesetz informiert wurden) vor einer Situation, die sie als für ihre Heimatländer und speziell jene, in denen das Eigentum ein heiliges Recht darstellt und von dem Staat geschützt und effektiv kontrolliert wird, unvorstellbar nicht zu begreifen vermögen. Und das Thema ist nicht nur finanziell (Geldstrafen, Architekten-Honorare usw.), sondern hauptsächlich ein Thema des Prinzips – und hier liegt der Punkt, wo es sich in ein Thema der Glaubwürdigkeit unseres Landes verwandelt.

Die ausländischen Eigentümer wehren sich dagegen, zu zahlen, gleich ob die Geldstrafe 500 Euro oder 50.000 Euro beträgt, weil sie erachten, dass sie – obwohl sie rechtmäßig handelten – ohne jeglichen Schutz durch den griechischen Staat betrogen wurden, obwohl sie als Ausländer sogar durch spezielle Bestimmungen der griechischen Verfassung geschützt werden. Es handelt sich um klein- und mittelständische ausländische, ehrbare und nichts ahnende Bürger, die hauptsächlich kleine Wohnungen und Häuser zu dem Zweck kauften, jedes Jahr während der Periode ihrer Urlaube die Schönheit der griechischen Landschaft, der Strände und der Inseln des Landes zu genießen, und viele von ihnen in der Erwartung, mit dem Eintritt in den Ruhestand dauerhaft im Land zu verbleiben.

Dieser wirklich der Entwicklung dienende Markt erlitt abgesehen von dem Fehlen eines nationalen Grundbuchs fortwährende Rückschläge durch die Einschränkung der Bebauung außerhalb eines Bebauungsplans, die nationale Flächennutzungsordnung des Ministers Souflias, Dutzende von Steuern, die aktuelle Abzocke mittels der DEI und jetzt das Thema der Legalität der Immobilien, welches das in Rede stehende Gesetz mit Getöse aufwarf und in Kürze – sofern nicht reagiert wird – den Grabstein für das einzige “exportfähige” Produkt dieses Marktsektors und die Bauaktivität darstellen, die so wie so bereits schwer geprüft ist.

Das, was also die heutigen und morgigen Regierungen erkennen müssen, ist die Rechnung, die sie zu zahlen aufgefordert sein werden, wenn ihnen diese von dem Europäischen Gerichtshof zugehen wird, da bereits etliche Eigentümer die Anfechtungsverfahren in Gang gesetzt haben. Speziell für Kreta, wo das Problem intensiver zu sein scheint, haben internationale Veröffentlichungen und elektronische Beiträge sogar begonnen, den Immobilienmarkt im Land in den dunkelsten Farben zu skizzieren und rufen die Bürger auf, sich anderweitig zu orientieren.

Damit wir uns nicht mit Überraschungen konfrontiert finden, wäre es also gut, im Rahmen des in Rede stehenden Gesetzes zur Einführung spezieller Bestimmungen zum Schutz der ausländischen Besitzer von Immobilien in Griechenland zu schreiten.

(Quelle: Vradyni, Autor: Takis Kobras, deutsche Übersetzung: griechenland-blog.gr)

Zum rechtsgültigen Abschluss neuer Immobilien-Mietverträge in Griechenland ist fortan obligatorisch ein gültiger Energiepass vorzulegen.

Die in Griechenland bei Immobilientransaktionen bereits seit 2010 bestehende Pflicht zur Vorlage eines gültigen Energieausweises gilt seit dem 09. Januar 2012 auch für den Abschluss neuer Mietverträge über Immobilien mit einer Fläche ab 50 qm. Wie in einem einschlägigen Rundschreiben des Ministeriums für Umwelt, Energie und Klimawandel (YPEKA) betont wird, dürfen die Finanzämter nach diesem Stichtag unterzeichnete Mietverträge nur noch zur Registrierung entgegennehmen, wenn in dem Vertrag die Protokollnummer der Bescheinigung über die Energiebilanz (PEA) angeführt und auch die Bescheinigung selbst vorgezeigt wird.

Der Panhellenische Verband der Immobilienbesitzer (POMIDA) hatte wiederholt gegen die hohen Kosten der Erteilung des Energieausweises protestiert, die je nach Art und Fläche der jeweiligen Immobilie minimal 150 € für Wohnungen und 200 € für Häuser bzw. bis zu 2,00 €/qm für Wohnimmobilien und 2,50 €/qm für gewerbliche genutzte Immobilien betragen. Werden an einem Gebäude grundlegende Renovierungen, Anbauten oder Umbauten vorgenommen, ist der Energieausweis nach Beendigung der Arbeiten zu erneuern, ansonsten bleibt er für maximal 10 Jahre gültig.

Ministerium dementiert Aussetzung der Energiepass-Pflicht

Auf eine einschlägige parlamentarische Anfrage eines Abgeordneten der Partei Nea Dimokratia (ND) stellte das Umweltministerium nur zwei Tage nach Inkrafttreten der Verordnung eine erneute vorläufige Aussetzung in Aussicht: “Das Ministerium für Umwelt, Energie und Klimawandel untersuch das Thema der weiteren Verlängerung der Nichtanwendung der Energiebilanz-Bescheinigung für Mietungen nicht nur unter dem Aspekt der wirtschaftlichen Umstände, aber auch von der Seite unserer gemeinschaftlichen Verpflichtungen zur energietechnischen Aufwertung der Gebäudesubstanz des Landes.“

Am Donnerstag (12. Januar 2012) dementierte das Ministerium jedoch entschieden die Möglichkeit eines neuen Aufschubs der Energieausweispflicht für Vermietungen und betonte, dass die Maßnahme auf jeden Fall wie beschlossen ab dem 09. Januar 2012 zur Anwendung kommen und ohne Abstriche in Kraft bleiben wird.

Der Sinn bzw. Unsinn des für Altbauten nach einer “Inspektion” erteilten “Energiezertifikats” mag dahingestellt bleiben. Jedenfalls steht es dem Eigentümer der “inspizierten” Immobilie frei, die in der erteilten Bescheinigung ggf. empfohlenen Maßnahmen zur Verbesserung der Energiebilanz der Immobilie umzusetzen (oder auch nicht): seine gesetzliche Verpflichtung erschöpft sich in der Entrichtung des entsprechenden Honorars.

Das Honorar der Energie-Inspektoren

Der Energieausweis wird von Energie-Inspektoren ausgestellt, die sich von dem Ministerium für Umwelt, Energie und Klimaschutz (YPEKA) entsprechend registrieren und autorisieren lassen haben. Die Mindesthonorare Inspektoren wurden gemäß den Präsidialdekret PD 100/2010 (FEK 177 A’) analog zu Art und Nutzung eines Gebäudes folgendermaßen bestimmt:

• Für Einzelwohnungen 2,00 Euro/qm, bei einem Mindesthonorar von 150 Euro.
• Für Einfamilienhäuser 1,50 Euro/qm, bei einem Mindesthonorar von 200 Euro.
• Für Mehrfamilienhäuser (Inspektion des gesamten Gebäudes bzw. aller Wohnungen zusammen) 1,00 Euro/qm, bei einem Mindesthonorar von 200 Euro.
• Für Gebäude mit anderen Nutzungen:
  • bis 1.000 Quadratmeter 2,50 Euro/qm, bei einem Mindesthonorar von 300 Euro,
  • für eine Gesamtfläche von über 1.000 Quadratmetern 2,50 Euro/qm für die ersten 1.000 qm und 1,50 Euro für jeden darüber hinausgehenden Quadratmeter.

Gemäß den damaligen Bestimmungen waren diese Mindesthonorare verbindlich und durften nur über-, jedoch nicht unterschritten werden. Im Rahmen der Liberalisierung des Berufszweigs der Ingenieure / Architekten (und somit auch Energie-Inspektoren) dürfen die Honorare inzwischen frei, also gegebenenfalls auch niedriger ausgehandelt werden. Abgaben und Gebühren werden jedoch weiterhin auf Basis der ehemaligen gesetzlichen Mindesthonorare erhoben, selbst wenn real eine niedrigere Vergütung vereinbart worden ist.

Weiterführende Informationen:

• Energieausweispflicht für Mietimmobilien in Griechenland verschoben
• Vermietungen in Griechenland nur mit Energieausweis
• Ειδική Υπηρεσία Επιθεωρητών Ενέργειας

Experten erachten die neuen Steuermaßnahmen und anstehende Anhebung der Sachwerte als endgültigen Gnadenschuss für den Immobilienmarkt in Griechenland.

Die Erhöhung der amtlichen Immobilien-Sachwerte in Kombination mit mit dem neuen System zur Besteuerung des Immobilienvermögens in Griechenland wird nicht nur den Gnadenschuss für einen halbtoten Immobilienmarkt bedeuten, sondern auch zu einer unglaublichen Steuerjagd auf hunderttausende Immobilieneigentümer führen. Ebenfalls werden mit der Anhebung der Sachwerte auch die notariellen Provisionen, das Honorar des – in der Regel obligatorisch – zu bestellenden Rechtsanwalts, die Kosten der Eintragung von Rechten in Grundbuch / Hypothekenregister, die Vergütung des Immobilienmaklers sowie auch global alle Abgaben und Gebühren sprunghaft ansteigen, die auf Basis der Sachwerte erhoben werden.

Die Angleichung der Immobilien-Sachwerte war ursprünglich ab Anfang 2012 gedacht, scheint jedoch inzwischen für wenigstens ein halbes Jahr zurückgestellt worden zu sein und ab dem kommenden Juni 2012 zu beginnen. Zusammen mit den Sachwerten wird höchstwahrscheinlich auch das neue Besteuerungssystem für das Immobilienvermögen gelten, das unter anderem eine Zusammenlegung aller immobilienbezogenen Steuern vorsieht.

Folgen der Erhöhung der amtlichen Immobilien-Sachwerte

Aus der heutigen Marktlage geht jedenfalls hervor, dass die Marktpreise in den beiden letzten Jahren infolge der Wirtschaftskrise und des Absturzes des griechischen Immobilienmarkts um bis zu 30% gefallen sind. Diese Minderung bedeutet automatisch, dass sich die Schere zwischen den offiziellen Sachwerten und den derzeit auf dem Markt “spielenden” Preisen geschlossen hat. Eine unkontrollierte Erhöhung der Sachwerte wird gleichzeitig alle Geschäftsvorgänge in der Branche verteuern und parallel bewirken, dass infolge des von 400.000 Euro auf 200.000 Euro gesenkten Freibetrags tausende Eigentümer unter das das System der Immobilienbesteuerung fallen.

In Einzelheiten wird die Angleichung der Immobilien-Sachwerte unter anderem belasten:

• Die Immobiliensteuer, zu der alle Steuerzahler veranlagt werden, die persönliches Immobilienvermögen von mehr als 200.000 Euro besitzen.
  Fortan handelt es sich nicht mehr um eine Besteuerung “großen Vermögens”, sondern um eine Rückkehr zur “Einheitlichen Immobilienabgabe” (ETAK) durch die Hintertür. Laut dem Panhellenischen Verband der Immobilienbesitzer (POMIDA) schlägt sich der finanzielle Aderlass der Immobilienbesitzer in dem mit einem Satz von 0,2% besteuerten Sachwert-Segment ab 200.000 bis 400.000 Euro mit 400 – 800 Euro nieder. Auch Eigentümer, die dieser Besteuerung bisher noch knapp entgehen konnten, werden 2012 also definitiv in das Visier des Finanzamts geraten.
• Die Transaktionssteuer auf Erbschaften, Schenkungen und elterliche Zuwendungen.
  Die einschlägigen Freibeträge belaufen sich derzeit auf 200.000 Euro für Ledige bzw.  250.000 Euro für Verheiratete und erhöhen sich um 25.000 Euro für jedes der beiden ersten Kinder und um 30.000 Euro für das dritte und jedes weitere Kind. Über diese Freibeträge hinausgehende Übertragungen unterliegen einer Transaktionssteuer mit einem Satz von 10%.
  Experten betonen, dass im Fall einer Erhöhung der Immobilien-Sachwerte ohne Angleichung auch der Steuerfreibeträge der Steuersturm alle Eigentümer treffen wird.
• Die sich derzeit auf 8% – 10% belaufende Übertragungssteuer.
  Für die Übertragung einer Immobilie mit einem offiziellen Sachwert in Höhe von 100.000 Euro sind 8% für den Wert bis 20.000 Euro und 10% für den restlichen Betrag, also insgesamt 9.600 Euro zu entrichten. Wenn die Immobilie einen Sachwert von 130.000 Euro erhält, beträgt die Steuer dann 12.600 Euro.

Im übrigen steigen analog zu der Erhöhung der amtlichen Sachwerte natürlich auch die Provision des beurkunden Notars, das Honorar des mitwirkenden Rechtsanwalts, die Kosten der Eintragung dinglicher Rechte in Grundbuch oder / und Hypothekenregister und die Courtage des Maklers. Wenn beispielsweise ein Notar 1% bei einem Sachwert von 100.000 Euro erhält, erhebt er von dem Käufer eine Provision in Höhe von 1.000 Euro. Werden die Sachwerte um 50% erhöht, steigt das Honorar des Notars auf 1.500 Euro.

Schließlich ist nicht zu vergessen, dass für die “regulierten” teilumbauten Flächen und Schwarzbauten zwar keine rückwirkende Steuer zu entrichten sein mag, diese Flächen und Gebäude ab dem nächsten Jahr jedoch auf dem Formular E9 deklariert werden müssen, womit Steuern und fiktive Veranlagungen auf Basis der neuen Fläche der Wohnung / des Hauses berechnet werden. Die größte Abzocke, die letztendlich alle Haushalte und Unternehmen trifft, stellt jedoch die auf alle elektrifizierten Flächen erhobene neue Sonderabgabe elektrifizierte Flächen dar, die obligatorisch über die Stromrechnung der DEI bzw. der alternativen Stromanbieter zu entrichten ist.

(Quelle: Vradyni)

Die Frist zur Beantragung der Legalisierung von Schwarzbauten und ungenehmigten Baumaßnahmen in Griechenland wurde bis Ende Februar 2012 verlängert.

Das griechische Umweltministerium gab am vergangenen Donnerstag (22. Dezember 2011) eine erneute Verlängerung der ursprünglich auf Ende November und dann Ende Dezember 2011 angesetzten Frist zur Beantragung der Inanspruchnahme der Regelungen über die nachträgliche Legalisierung bzw. “Regulierung” von Schwarzbauten (Gesetz N. 4014/2011) bis zum 28. Februar 2012 bekannt und berücksichtigte damit das Anliegen zahlreicher Bürger.

Weiter wurde für alle bis zum 31. Dezember 2011 eingereichten Anträge die ursprünglich Ende 2011 auslaufende Frist zur Entrichtung der ersten Rate des einheitlichen Sonderstrafgeldes bis zum 31. Januar 2012 verlängert. Bisher wurden etwa 88 Millionen Euro aus der “Regulierung” von ungenehmigten Bauten und Baumaßnahmen eingenommen, während die insgesamt erhofften Einnahmen mit 1,1 Milliarden Euro angesetzt sind.

Bisher deklarierten 8,5% der Haushalte in Griechenland Bauverstöße

Bisher sind 339.489 ungenehmigte oder mit Bauverstößen behaftete Bauten deklariert worden. Wenn berücksichtigt wird, dass es laut der nationalen griechischen Behörde für Statistik in Griechenland 3.993.000 Haushalte gibt, sind somit etwa 8,5% der griechischen Haushalte zur Meldung von Bauverstößen geschritten.

Laut den Angaben, die von dem Umweltministerium veröffentlicht wurden, wird mit der Zahlung von 694.366.616 Euro für Regulierungen erwartet, die sich auf 67.521 Schwarzbauten beziehen und in Bearbeitung befinden. Die Verbindlichkeiten aus Erklärungen, die sich im Anfangsstadium der Beantragung befinden (wo also die anfänglichen Gebührenscheide ausgegeben bzw. bezahlt wurden), werden auf 278.980.224 Euro beziffert und beziehen sich auf 41.678 Schwarzbauten. Aus diesen Anträgen ergaben sich bisher Gebühreneinnahmen von 21.713.000 Euro. Schließlich wurden 1.781.799 Euro für 7.700 ungenehmigte Bauten eingenommen, für welche das Verfahren zum Abschluss gebracht worden ist.

Der Vollständigkeit halber sei angemerkt, dass im Rahmen der in Rede stehenden gesetzlichen Reglung ungenehmigte Bauten und Baumaßnahmen, sofern im übrigen die einschlägigen Voraussetzungen erfüllt sind, gegen Entrichtung eines Strafgeldes nachträglich “reguliert” werden können. Praktisch bedeutet dies, dass die betroffenen Bauten nach dem erfolgreichen Abschluss des Verfahrens und der Erfüllung aller damit einhergehenden Verpflichtungen für 30 Jahre als “legal” behandelt werden. Was nach Ablauf dieser 30 Jahre geschehen wird, ist allerdings bisher völlig unbekannt.

Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland nur mit Ingenieur

Angesichts der enormen Anzahl einschlägiger individueller Leseranfragen (denen aus gegebenem Anlass nicht entsprochen werden kann) sei erneut ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Beantragung der nachträglichen “Regulierung” bzw. befristeten Legalisierung ungenehmigter Bauten und Baumaßnahmen obligatorisch in Zusammenarbeit mit einem (entsprechend akkreditierten) Architekten / Ingenieur in Angriff zu nehmen und abzuwickeln ist.

Zu letzterem ist anzumerken, dass das gesamte Verfahren, angefangen von der initiierenden Antragstellung bis hin zum (nicht unbedingt gewährleisteten) erfolgreichen Abschluss, weitgehend “elektronisch” über eine Plattform abgewickelt wird, die exklusiv von der Technischen Kammer Griechenlands (TEE) betrieben wird und nur für deren Mitglieder zugänglich ist. Die allgemein verfügbaren sowie speziell auf über dieses Blog (re-) publizierten Informationen können folglich nur als eine erste globale Orientierungshilfe angesehen werden, im übrigen ist auf jeden Fall die Konsultierung und gegebenenfalls Beauftragung eines in Griechenland zugelassenen Architekten / Ingenieurs erforderlich.

Was die Kostenseite betrifft, darf zumindest das persönliche Honorar der Ingenieure inzwischen frei ausgehandelt werden, da letztere infolge der Liberalisierung der “geschlossenen Berufsbereiche” nicht mehr an verbindliche Mindesthonorare gebunden sind. Weiter ist klarzustellen, dass die je nach Art und Umfang des Bauverstoßes obligatorische anfängliche pauschale “Antragsgebühr” in Höhe von ab minimal 500 Euro bis zu 6.000 Euro nicht etwa eine Honorarforderung des involvierten Ingenieurs darstellt, sondern zu Gunsten des Fiskus zu entrichten ist. Im Regelfall wird diese Gebühr mit dem schließlich festgestellten endgültigen Strafgeld verrechnet, kann jedoch im übrigen unter keinen Umständen – also sogar auch dann nicht, wenn aus welchem Grund auch immer der Antrag abgelehnt oder / und das Verfahren abgebrochen wird – zurückgefordert werden!

(Quelle: in.gr)

Das Finanzministerium in Griechenland beharrt auf der Entrichtung zu hoch berechneter Immobiliensteuern, die erst ab April 2012 zur Verrechnung oder Erstattung kommen.

Alle Verbraucher, die bei den Daten zur Berechnung der Immobilienabgabe auf den Rechnungen der öffentlichen Elektrizitätsgesellschaft (DEI) bzw. der alternativen Stromlieferanten Fehler gefunden haben, haben zur Korrektur der Fehler bei Fläche, Alter und Zonenpreis der elektrifizierten Immobilie bis zum 20. Januar 2012 die zuständigen Gemeindeverwaltungen aufsuchen.

Wie in einem einschlägigen Runderlass des Finanzministeriums angemerkt wird, müssen die Steuerzahler jedoch in jedem Fall – also auch bei noch so krassen Fehlberechnungen – die für 2011 festgestellte Abgabe zahlen. Die überzahlten Beträge werden nach Korrektur der Daten, die zu den Fehlberechnungen geführt haben, gegen die Immobilienabgabe für das Jahr 2012 aufgerechnet werden. Parallel gibt der Runderlass Anweisungen über Zahlungserleichterungen für jene Steuerzahler, welche die neue Immobilienabgabe nicht wie vorgesehenen bzw. innerhalb der regulären Fristen zu entrichten vermögen.

Es sei angemerkt, dass der in Rede stehende Runderlass auf Basis eines gesetzlichen Erlasses erging, der unter anderem die Entrichtung der Immobilienabgabe des Jahres 2012 in fünf Zweimonatsraten und den 31. März 2012 als Stichtag für die Berechnung der Immobilien-Sondersteuer für 2012 vorsieht.

Berichtigung inkorrekter Daten für Immobilien-Sonderabgabe

Auf Basis des aktuellen Runderlasses wird die Korrektur inkorrekter Immobiliendaten gemäß dem folgenden Verfahren erfolgen:

1) Der Verwalter des Stromnetzes der DEI wird allen Gemeindeverwaltungen des Landes elektronische Aufstellungen zuschicken, welche die in dem Verwaltungsbezirk einer jeden Gemeinde gelegenen Immobilien mit den Daten enthalten, auf deren Basis die Immobilienabgabe für das Jahr 2011 ermittelt wurde.

2) Die interessierten Bürger, die bei den Daten zur Berechnung der Abgabe falsche Angaben gefunden haben, müssen zur Berichtigung von Fehlern bei Fläche, Alter oder Zonenpreis der elektrifizierten Immobilie die zuständige Gemeindeverwaltung aufsuchen. Die Bürger können die Korrektur bis zum 20. Januar 2012 bei den Gemeinden beantragen. Zusätzlich müssen die Gemeinden des gesamten Landes überprüfen, ob in den einschlägigen Aufstellungen die korrekten Zonenpreise angegeben sind und im Fall von Fehlern zu deren Korrektur schreiten.

3) Nach Abschluss dieses Verfahrens haben die Gemeinden bis zum 27. Januar 2012 die aktualisierten Aufstellungen an den Verwalter des Netzes der DEI schicken, der sie anschließend an die Datenverarbeitungszentrale des Finanzministeriums (GGPS) zu entsenden hat, wo eine Kontrolle der Zonenpreise erfolgen wird. Falls bei einem Zonenpreis ein Fehler gefunden wird, korrigiert die GGPS die Aufstellung und informiert die zuständige Gemeinde über die Korrektur. Danach übermittelt die GGPS die Aufstellungen bis zum 10. Februar 2012 an den Netzverwalter.

4) Nach Erhalt der korrigierten Aufstellungen ermittelt der Verwalter des Netzes der DEI auf Basis der neuen Daten die Immobilienabgabe, die der elektrifizierten Immobilie entspricht, und sofern sich ein geringerer Abgabenbetrag ergibt als ursprünglich auf Basis der Daten vom 17. September 2011 veranschlagt wurde, wird die überzahlte Differenz von dem Betrag der Immobilienabgabe für das Jahr 2012 abgezogen. Falls sich eine negative Differenz ergibt, wird der Betrag von der DEI oder den alternativen Stromlieferanten erstattet.

Die Immobilienabgabe für das Jahr 2011 ist folglich so zu zahlen, wie sie auf Basis der – sei es inkorrekten – Daten vom 17. September 2011 berechnet worden ist, und wenn der Betrag der Abgabe auf Basis der korrigierten Daten geringer als ursprünglich berechnet ausfällt, wird die Differenz mit der Abgabe verrechnet, die der Immobilie für das Jahr 2012 entspricht.

Zahlungserleichterungen und Aussetzung der Stromsperre

Alle Steuerzahler, die sich auf Unvermögen zur Entrichtung der Immobilien-Sonderabgabe berufen, müssen elektronisch einen Antrag stellen, indem sie das einschlägige Online-Formular der GGPS ausfüllen. Wer den Antrag nicht allein elektronisch zu stellen vermag, kann ihn handschriftlich bei dem zuständigen Finanzamt einreichen, das ihn dann zur Erfassung an die elektronische Adresse der Datenverarbeitungszentrale weiterleiten wird.

Nach Bearbeitung der Anträge und der Daten der Steuerpflichtigen wird die GGPS ihrerseits eine einschlägige Datei an das zuständige Finanzamt zur endgültigen Untersuchung des Antrags entsenden. Der Dienststellenleiter des Finanzamts wird außer der Aussetzung der Unterbrechung der Stromversorgung entweder die Entrichtung der Abgabe in mehr als den vorgesehenen Raten – die sich für 2011 auf zwei und für 2012 auf fünf belaufen – oder die Begrenzung des Betrags der Abgabe auf eine als notwendig erachtete Höhe beschließen können, damit der Zahlungspflichtige der Zahlung nachkommen kann, ohne dass seine eigene Existenz oder die der mit ihm zusammen wohnenden und ihn steuerlich belastenden Personen gefährdet wird.

Für die zweite Kategorie der Befreiungen, die sich auf Steuerzahler bezieht, bei denen spezielle gesundheitliche Gründe des Nutzers der Immobilie, auf welche die Sonderabgabe erhoben wurde, oder der Person einhergehen, die mit dem jeweiligen Steuerpflichtigen zusammenwohnen und ihn steuerlich belastet, und belegt wird, dass die Abschaltung des elektrischen Stroms ihr Leben oder ihre Gesundheit einer ernsthaften Gefahr aussetzen wird, ist keine elektronische Beantragung erforderlich.

In diesen Fällen ist für die Feststellung, ob die Voraussetzungen zur Aussetzung der Anweisung zur Stromabschaltung und ihrer Ausführung ausschließlich der Dienststellenleiter des für die Einkommensbesteuerung zuständigen Finanzamts zuständig, der auf Antrag des Interessenten einen einschlägigen Beschluss erlässt.

Regelungen für 2012 und reduzierte Sätze für gewerbliche Immobilien

Gemäß dem Runderlass wird für das Jahr 2012 die Immobilien-Sonderabgabe von der DEI und den alternativen Stromlieferanten in fünf Raten gleicher Höhe ab April 2012 bis Januar 2013 mit den Stromrechnungen eingezogen werden. Für das Jahr 2012 belastet die Immobilien-Abgabe denjenigen, der am 31. März 2012 Eigentümer oder Nutznießer der elektrifizierten Immobilie ist. Für die Berechnung der Höhe der “außerordentlichen jährlichen Sonderabgabe auf elektrifizierte Immobilien” (E.E.T.I.D.E.) des Jahres 2012 wird der Umfang der bebauten Fläche, die Höhe des Zonenpreises und das Alter der Immobilie berücksichtigt, so wie sie sich auf Basis der Informationen des Verwalters des Netzes der DEI am 31. März 2012 darstellen.

Bei nicht für Wohnzwecke genutzte Immobilien (beispielsweise Industriebetriebe, Parkhäuser, Hotels usw.) mit über 1.000 Quadratmetern wird der sich auf Basis des Zonenpreises ergebende Faktor zur Berechnung der Abgabe für den über 1.000 Quadratmeter der Immobilie um 30% und für den über 2.000 Quadratmeter hinausgehen Teil der Immobilie um 60% reduziert. Weiter werden von der Immobilien-Sonderabgabe 35% der für die Berechnung der Abgabe zugrunde gelegten Gesamtfläche der ausschließlich touristischen Hauptunterkünfte (Hotels und Campingplätze) befreit.

Ermäßigte Immobilienabgabe für Behinderte und Kinderreiche

Der reduzierte Satz von 0,50 Euro pro Quadratmeter der E.E.T.I.D.E. kommt für Personen zur Anwendung, wenn sie selbst oder sie steuerlich belastende Personen eine Behinderung ab 80% und mehr aufweisen, sowie auch für Personen, die an Gehirnlähmung, geistiger Behinderung, Autismus oder Down-Syndrom leiden und ab 67% oder mehr behindert sind.

Der reduzierte Satz, der für die Behinderten oder mit einem Behinderten steuerlich belasteten Personen sowie auch für Kinderreiche gilt, kommt außer in dem Fall, wo die selbst bewohnte Hauptwohnung dem oder der Berechtigten gehört, auch dann zur Anwendung, wenn besagte Wohnung nach vollem Eigentum oder in Gemeinschaftseigentum des Gatten oder der Gattin des oder der Berechtigten gehört, sowie auch, wenn der Gemeinschaftseigentumsanteil an der selbst bewohnten Hauptwohnung unter den Gatten aufgeteilt ist.

Vorstehendes gilt allerdings nur unter der Bedingung, dass die übrigen für die Anwendung des reduzierten Satzes gestellten Voraussetzungen (z. B. Einkommenskriterien, Wohnungsfläche, Zonenpreis usw.) erfüllt werden und schließlich der Gesamtwert des Immobilienvermögens beider Gatten – auf Basis der Immobiliendaten des Jahres 2008 – nicht über 150.000 Euro liegt, der sich für jedes geschützte Kind um 10.000 Euro erhöht.

Speziell für Kinderreiche kommt der reduzierte Satz auch dann zur Anwendung, wenn wegen Todes einer ihrer beiden Eltern ein oder mehrere der geschützten Kinder Gesamteigentümer oder Gemeinschaftseigentümer oder Nutznießer der selbst bewohnten Hauptwohnung sind. In diesem Fall müssen entsprechend die übrigen für die Anwendung des reduzierten Satzes gestellten Voraussetzungen erfüllt werden und zusätzlich darf der Gesamtwert des Immobilienvermögens des Kinderreichen und der geschützten Kinder – auf Basis der Immobiliendaten des Jahres 2008 – nicht über 150.000 Euro liegt, zuzüglich jeweils weiterer 10.000 Euro für jedes geschützte Kind.

(Quelle: in.gr)

Relevante Informationen:

• Jährliche Sonderabgabe bis 20 Euro pro qm auf Immobilien in Griechenland
• Neue Sondersteuer auf Immobilien in Griechenland