Erhöhungen bei 21 Steuern auf Immobilien in Griechenland!

2. November 2017 / Aufrufe: 1
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In Griechenland wird es 2018 bei sage und schreibe 21 Steuern und Abgaben auf Besitz und Erwerb von Immobilien zu Erhöhungen kommen.

In Griechenland wird erwartet, dass die Angleichung der sogenannten Einheitswerte an die realen Werte des Immobilienmarkts, deren Umsetzung ab dem 01-01-2018 die Regierung und die Gläubiger des Landes vereinbarten, zu Erhöhungen der Steuerwerte der in tausenden Gemeinden des Landes gelegenen Immobilien führen wird.

Gemäß den Ergebnissen der bereits von den zuständigen Dienststellen des Finanzministeriums angestellten Untersuchungen werden in vielen Gebieten des Griechenlands – hauptsächlich in urbanen Zentren, wo die Nachfrage nach Kaufimmobilien niedrig ist, das Interesse seitens Familien, Studenten, versetzter öffentlicher Bediensteter und Militärs an Mietungen jedoch weiterhin intensiv bleibt – die Einheitswerte weiterhin hinter den realen Immobilienpreisen zurückbleiben, so wie diese indirekt von den Mietpreisen bestimmt werden.

Einheitswerte beeinflussen unmittelbar 21 Steuern und Abgaben

Daher wird der neue Modus zur Festsetzung der Steuerwerte der Immobilien auf Basis ihrer Handelspreise ab dem Moment seiner Anwendung in den konkreten Gebieten schließlich zu Erhöhungen anstatt zu Senkungen dieser Werte führen! Wie verständlich wird, ist zu erwarten, dass eine solche Entwicklung in den besagten Gebieten einen Anstieg der dutzende auf Erwerb und Besitz von Immobilienvermögen in Griechenland erhobenen Belastungen zur Folge haben wird.

Konkret werden in allen Gebieten, in denen festgestellt wurde, dass die Einheitswerte sich derzeit weiterhin auf niedrigeren Niveaus als die Handelspreise bewegen, neue Einheitswerte festgesetzt werden, die höher als die derzeit geltenden sind – mit dem Resultat, dass die nachstehenden Steuern und sonstigen Belastungen auf Besitz und Erwerb immobilen Vermögens ansteigend beeinflusst werden:

  1. Die Einkommensteuer, die auf fiktiv festgestellte Einkommen erhoben wird, die wiederum auf Basis sogenannter sachbezogener oder lebenshaltungsbezogener Einkommens-Indizien für die Wohnungen der Steuerpflichtigen erhoben wird. Die geltende Gesetzgebung sieht vor, dass die Beträge der sach- bzw. lebenshaltungsbezogenen „(Einkommens-) Indizien“ für von den Steuerpflichtigen genutzte Wohnungen und Einfamilienhäuser sich auf Basis der Einheitswerte der konkreten Immobilien staffeln.
    Spezieller erhöhen sich die „Indizien“ für Wohnungen, die in Gebieten mit einem sachwertbezogenen Zonenpreis ab 2.800 bis 4.999 €/m² liegen, um 40%. In allen Gebieten, in denen die Einheitswerte nach den Anhebungen die Grenze von 2.800 €/m² übersteigen, werden die Lebenshaltungsindizien für die Wohnungen sich automatisch um 40% erhöhen.
  2. Die Steuer auf das fiktive Einkommen aus Eigennutzung einer gewerblichen Unterkunft. Dieses Einkommen ergibt sich aus der Multiplikation des Einheitswerts der Immobilie mit einem Faktor von (minimal) 3%.
  3. Die Einheitliche Immobilienbesitz-(Haupt-)Steuer (ENFIA). In allen Gebieten des Landes, wo die Zonenpreise der Gebäude in einem solchen Grad steigen werden, dass sie zu einem Anstieg der Berechnungssätze für die grundlegende Haupt-ENFIA in höhere als derzeit geltende Zonentarif-Stufen führen, wird erwartet, dass die ENFIA sich um 1,3% – 40% erhöht.
  4. Die Zusatz-ENFIA für natürliche Personen, die auf die Summe der steuerpflichtigen Werte der Gebäude und der innerhalb von Städten gelegen Bodenflächen erhoben wird, die jede natürliche Person besitzt, sofern diese Summe 200.000 Euro übersteigt.
  5. Die Immobilienvermögensabgaben, die zugunsten der Gemeinden mittels der Stromrechnungen erhoben und mit gestaffelten Sätzen ab 0,25 ‰ bis 0,35 ‰ auf den Einheits-Zonenpreis der elektrifizierten Gebäude veranschlagt wird.
  6. Die MwSt. von 24%, die auf die Übertragungen von Neubauten erhoben wird, die keine Hauptwohnung darstellen. Diese Steuer wird auf Basis der Immobilien-Einheitswerte berechnet.
  7. Die Immobilientransaktionssteuer, die mit 3% auf die Einheitswerte berechnet wird und den Verkäufer belastet.
  8. Die Ersitzungssteuer für Gebäude, die mit 3% auf die Einheitswerte berechnet wird.
  9. Die Steuer auf Tausch – Zusammenlegung von Grundstücken.
  10. Die Steuer auf Auseinandersetzung von Immobilien.
  11. Die Immobilientransaktionen belastende Gemeindesteuer (sie wird mit einem Satz auf die Immobilien-Transaktionssteuer berechnet).
  12. Die Abgaben zugunsten der Juristenkasse, die übereignende Verträge belasten und als Sätze auf die Einheitswerte der transferierten Immobilien berechnet werden.
  13. Die zusätzliche Gebühr für Vertragsumschreibungen.
  14. Die Steuer auf Immobilien-Schenkungen.
  15. Die Steuer auf elterliche Immobilien-Zuwendungen.
  16. Die Steuer auf Immobilien-Nachlässe.
  17. Die Immobilien-Registrierungsgebühr beim Grundbuchamt.
  18. Die Baustrafen für die Erhaltung von Schwarzbauten.
  19. Die Baustrafen für die Errichtung neuer Schwarzbauten.
  20. Die Abgaben in Boden und Geld für die Eingliederung von Immobilien in Bebauungspläne.
  21. Die den Offshore-Gesellschaften auferlegte Immobilien-Sondersteuer von jährlich 15% (des Einheitswertes).

Erhöhungen und Senkungen der Immobilien-Steuerwerte in Griechenland

Die Möglichkeit, dass infolge der Angleichung der Einheitswerte an die realen Preise des Immobilienmarkts in vielen Gebieten Griechenlands Erhöhungen der Immobilien-Steuerwerte verzeichnet werden, hatte jüngst auch die Staatssekretärin im Finanzministerin, Äkaterini Papanatsiou, auf dem 18. Kongress für die Verwertung des Immobilienvermögens „Prodexpo“ sprechend offen gelassen. „Im öffentlichen Dialog entwickelte sich eine Philologie, die Einheitspreise seien sehr viel höher als die Marktpreise. Das ist nicht korrekt und mit einer ersten Einschätzung kann man feststellen, dass die – im Verhältnis zu den Niveaus der sogenannten ‚Blase‘ gesunkenen – Handelspreise der Immobilien in vielen Gebieten höher als die Einheitswerte bleiben„, hatte Frau Papanatsiou in ihrem konkreten Vortrag betont.

Dagegen werden sich in anderen – hauptsächlich – teuren Gebieten des Landes, wo die realen Immobilienpreise auf niedrigere Niveaus als die Einheitswerte gesunken sind, die bei den Steuerwerten der Immobilien wegen der Angleichung der Einheitswerte an die Handelspreise erwarteten Senkungen den ersten Einschätzungen zufolge bei 40% bewegen. In diesen Gebieten ist damit zu rechnen, dass die vorstehend beschriebenen Steuern ab dem Moment, wo die Angleichung der Einheitswerte an die Niveaus der Marktpreise der Immobilien erfolgt, signifikant sinken werden.

Schwierigkeiten bei Ermittlung realer Immobilienpreise

Zusätzlich ist die Führung des Finanzministeriums in ihrer Bemühung, das neue System zur Angleichung der Einheitspreise der Immobilien an die Preise des Immobilienmarkts in Betrieb zu setzen, mit vielen praktischen Problemen konfrontiert worden.

Die Arbeitsgruppe, die übernommen hat, die Schaffung und den Betrieb des neuen Systems für die Ermittlung der steuerpflichtigen Werte der Immobilien abzuwickeln, stellte fest, dass die Situation auf dem Immobilienmarkt die automatische Ermittlung der Zonenpreise nicht gestattet. In der überwältigenden Mehrheit der Gebiete, in denen derzeit die Zonenpreise gelten, gibt es keinerlei Transaktionen, während in einer großen Anzahl der übrigen Gebiete die Transaktionen sehr wenige sind. Diese Entwicklung hatte zur Folge, dass das Finanzministerium gezwungen ist, sich der Bildung lokaler Ausschüsse zuzuwenden, die das schwierige Werk der Erfassung der realen Preise in allen Gebieten des Landes übernehmen werden, in denen das System der sogenannten sachwertbezogenen Bestimmung der Immobilien-Steuerwerte gilt.

Ziel des Finanzministeriums ist, dass die derzeit bestehenden Zonenpreise je qm, die als Ausgangspreise für die Berechnung der steuerpflichtigen Immobilienwerte dienen, durch andere substituiert werden, die in der Realität den heutzutage auf dem Immobilienmarkt herrschenden Umständen entsprechen werden. In diesem Rahmen ist die einzige in der gegenwärtigen Phase geplante Änderung die Änderung der Zonenpreise, während die Faktoren (Alter, Fläche, spezielle Umstände, Stockwerk, Marktfähigkeit usw.), die diese Preise erhöhen / senken um zur finalen Festsetzung des Immobilien-Steuerwerts zu führen, sich nicht ändern sollen.

ENFIA wird seit 4 Jahren auf falsche Weise berechnet

Die Einheitliche Immobilien-Besitzsteuer (ENFIA) wird für die Grundstücke, auf denen nicht den Bebauungsfaktor ausgeschöpfte habende Gebäude existieren, seit vier Jahren auf eine falsche Weise berechnet, die hunderttausende Immobilieneigentümer ungerecht in Rechnung gestellte steuerliche Schulden gekostet hat. Der Fehler wurde im vergangenen Jahr ausfindig gemacht und der politischen Führung des Finanzministeriums und dem damaligen Generalsekretariat für Öffentliche Einnahmen bekannt gemacht, ist jedoch bis heute nicht korrigiert worden, – mit dem Resultat, dass die ENFIA in vielen Fällen bebauter Grundstücke mit einer „Überveranlagung“ beigetrieben wird, die 70%, 80% und sogar auch 100% der wirklich geschuldeten Steuer erreicht!

Wie die Zeitung „Eleftheros Typos“ bereits seit Anfang September enthüllt hat, berechneten die während der Jahre 2014 – 2016 für die Ausstellung der Bescheide zur ENFIA zuständigen Dienststellen des Generalsekretariats für Öffentliche Einnahmen (GGDE) und die während dieses Jahrs zuständigen Dienststellen der Unabhängigen Behörde für Öffentliche Einnahmen (AADE) die steuerpflichtigen Werte der Grundstücke, auf denen sich Gebäude befanden, in jedem Fall unter Berücksichtigung der Gesamtfläche des Grundstücks anstatt der Grundstücksfläche, die dem Rest des nicht ausgenutzten Bebauungsfaktors entspricht. Wegen dieses Fehlers „bläht“ sich in jedem solchen Fall der sogenannte „Einheitspreis“ des Grundstücks, auf dessen Basis sich der Berechnungsfaktor für die Haupt-ENFIA bestimmt, überdimensional auf und treibt diesen Satz und demzufolge den Gesamtbetrag der ENFIA in die Höhe, die der Eigentümer zu zahlen aufgefordert ist.

Es ist anzumerken wert, dass der Fehler bei der Berechnung der ENFIA für die Grundstücke in den vorstehenden Fällen bereits seit September 2016 ausfindig gemacht und zuerst dem Finanzminister, Evklidis Tsakalotos, per Schreiben und per E-Mail und im weiteren Verlauf dem damaligen stellvertretenden Finanzminister Tryfonas Alexiadis bekannt gegeben wurde, die ihrerseits das konkrete Thema den zuständigen Dienststellen der damaligen GGDE und jetzigen AADE bekannt machten, ohne jedoch irgendeine Antwort zu erhalten. In diesem Jahr wiederholte der Fehler sich, ohne dass bisher irgendeine offizielle Erklärung weder von der AADE noch von der Führung des Finanzministeriums gegeben worden ist.

(Quelle: eleftherostypos.gr, Autor: Giorgos Palaitsakis)

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