Utopische Einheitswerte vertiefen Immobilienkrise in Griechenland

18. Juni 2014 / Aktualisiert: 02. Oktober 2017 / Aufrufe: 1.477

Laut der Bank von Griechenland tragen die imaginären Immobilien-Einheitswerte maßgeblich zu der Krise auf dem griechischen Immobilienmarkt bei.

In ihrem am 12 Juni 2014 präsentierten Finanzbericht „bombardiert“ die Bank von Griechenland (TtE bzw. BGC) die abstrakte Überbesteuerung des Immobilienvermögens aufgrund der imaginären (Immobilien-) Einheitswerte.

Die Bank von Griechenland betont, die steuerliche Belastung der Immobilien habe zu der Krise beigetragen, die der griechische Immobilienmarkt durchmacht, da sie die Investoren entmutigt.

Mehr als 40 Steuern werden auf Basis utopischer Einheitswerte erhoben

Konkret führt die Griechische Bank an an: „Die steuerliche Belastung des Immobilienvermögens in den letzten Jahren, die in vielen Fällen auf imaginären und nicht realen Werten basierte, hat die Rezession auf dem Immobilienmarkt verstärkt und signifikant die Nachfrage entmutigt.“ Und fährt fort: „Die Verzerrung, die durch die Existenz von Einheitswerten verursacht wird, die in vielen Fällen die Marktwerte der Immobilien erheblich übersteigen, führt zu einer künstlichen Überbesteuerung des Immobilienvermögens.

Die BGC rät praktisch zur Senkung der imaginären Einheitswerte, auf deren Basis mehr als 40 Immobiliensteuern erhoben werden, allen voran natürlich die neue „Einheitliche Immobilienbesitzsteuer“ (ENFIA), deren Entrichtung ab Juli 2014 beginnt und Begleichung analog zur Höhe des festgestellten Gesamtbetrags in bis zu 6 Raten zu erfolgen hat.

Tausende Immobilieneigentümer werden zur Zahlung von Steuern gezwungen, die nicht auf Basis des tatsächlichen Wertes ihres Vermögens erhoben werden. Marktfaktoren zufolge erfolgen mehr als 8 von 10 in der letzten Zeit verzeichnete Transaktionen zu Preisen von bis zu 50% unter den Einheitswerten. Käufer und Verkäufer werden gezwungen, auf Basis des verzerrten Bildes besteuert zu werden, welches das Finanzamt von dem Immobilienmarkt hat.

Noch schlimmer ist allerdings die Tatsache, dass die sogenannten Einkommens- bzw. Lebenshaltungsindizien auf Basis dieser imaginären Preise ermittelt werden und auch der obligatorische Vermögensnachweis für jeden, der in Griechenland eine Immobilie erwerben möchte, auf deren Einheitswert berechnet wird.

Überbesteuerung entmutigt Investoren

Ein Hauptgrund, aus dem die Investoren sich von dem griechischen Immobilienmarkt fernhalten, sind die übertrieben hohen Einheitswerte, die auch die Steuern zum „Abheben“ bringen. Neulich hatte die Bank von Griechenland ein von dem Wirtschaftsstab (der Regierung) bearbeitetes Szenarium einer durchschnittlichen Senkung der Einheitswerte um 13% auf Attika und um 15% im ganzen (übrigen) Land ab 2015 – und nicht wie von dem Memorandum vorgesehen erst ab 2017 – enthüllt. Es gibt jedoch auch Regionen, in denen eine Senkung um 30% – 40% erfolgen muss, und zwar hauptsächlich in den abgewerteten Wohngegenden des Zentrums (von Athen) und den teuren nördlichen Vorstadtbezirken.

Die griechische Zentralbank begrüßt auf jeden Fall die (mit Wirkung ab Anfang 2014 in Kraft getretene) Senkung der Immobilien-Transaktionssteuer (bzw. Grunderwerbsteuer) auf 3%, die zum Anstieg der Transaktionen beitragen wird. Weiter bringt der Bericht der TtE die Zuversicht zum Ausdruck, dass der Immobilienmarkt sich langsam, jedoch kontinuierlich stabilisiert. Jedenfalls sanken auf Basis der von den Kreditinstituten gesammelten Daten seit 2008 bis zum ersten Quartal des Jahres 2014 die (durchschnittlichen) Preise der (Eigentums-) Wohnungen um 34,4%, während die von den Maklerbüros zusammengetragenen Daten einen noch größeren Rückgang zeigen.

Der Rückgang der Preise in den beiden großen urbanen Zentren (Athen: -37,6%, Thessaloniki: -37,8%) sowie auch für die großflächigeren Immobilien in den relativ teureren Regionen des Landes war gegenüber anderen großen Städten (-31,1%) und den übrigen Gebieten (-29,6%) heftiger. Was schließlich die gewerblichen Immobilien betrifft, wird eingeschätzt, dass die Preise sich ab diesem Jahr stabilisieren werden, während auf der Ebene der Nachfrage der Sektor der touristischen Immobilien – Hotelanlagen, aber auch der gewerblichen Mietimmobilien (Büroräume und Ladenlokale) hohen Standards die größte Dynamik zeigt.

Übersicht kurzfristiger Basis-Indizes des Immobilienmarkts für Wohnungspreise
Gemittelte jährliche prozentuale Änderung (für 2014 bis einschließlich des 1. Quartals)
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Wohnungspreis-Indizes 5,9 1,7 -3,7 -4,7 -5,5 -11,7 -10,3 -7,5
Wohnungen insgesamt 7,2 2,3 -2 -4,2 -5 -12,1 -10,4 -7,6
Nach Alter 5,2 1,3 -4,8 -5 -5,8 -11,4 -10,3 -7,5
Neubauten (bis 5 Jahre) 6,2 0,9 -4,6 -3,2 -6,4 -11,8 -11,9 -10,6
Altbauten (über 5 Jahre) 7 1,5 -6 -7,4 -6,8 -13,6 -8,8 -7,4
Nach geographischer Region (insgesamt) 6,3 1,8 -2,7 -5,3 -4,1 -10,7 -10,1 -5,3
Athen 4,6 3,3 -1,9 -5,8 -4,4 -11,6 -7,9 -3,8
Thessaloniki 9,6 0 -3,5 -2,7 -6,5 -12,8 -11 -11,2
Sonstige Großstädte 3,7 3,5 -5,3 -6,8 -8,2 -11,2 -7,1 -4,6
Übrige Regionen 7,8 2,4 -2,1 -4,3 -3,4 -11,5 -9,6 -5,2
Nach geographischer Region: Neubauten (bis 5 Jahre) 4,1 5,4 1 -5,7 -3,6 -11,8 -10,9 -5,2
Athen 4,5 1,4 -5,2 -3,5 -6,3 -11,3 – 2,3 -10,3
Thessaloniki 8,4 0,6 -6,3 -7,6 -6,2 -14,5 -9,6 -8,6
Sonstige Großstädte 5,3 1,4 -3,2 -6,1 -4,7 -0,1 -10,4 -5,4
Übrige Regionen 5 1,4 -4,4 -5,9 -5,2 -11,4 -5,1 -2,4

(Quelle: Imerisia.gr, Autor: Vasilis S. Kanellis)

Ergänzend sei angemerkt, dass sich speziell auch aus Deutschland wieder ein Strom sogenannter „Dummkäufer“ einzustellen beginnt, die sich häufig in dem Bestreben, „Schwarzgelder“ vor dem deutschen Finanzamt in Sicherheit zu bringen, neuerdings auch in der Überzeugung, Griechenland gehöre ihnen so wie so schon, auf „Schnäppchenjagd“ begeben und in ihrer Gier selbst elementare Grundsätze der Abwicklung rechtssicherer Immobiliengeschäfte außer Acht lassen … .

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