Klagewelle gegen utopische Immobilien-Einheitswerte in Griechenland

29. April 2014 / Aktualisiert: 02. Oktober 2017 / Aufrufe: 1.228

Vor den Gerichten in Griechenland schwelt eine juristische Bombe für den einheimischen Immobilienmarkt und die völlig irrealen Einheitswerte.

Vor verschiedenen griechischen Gerichten befindet sich eine Welle von Klagen in Entwicklung, die darauf abzielen, die (im Vergleich zu den Marktpreisen) aufgeblähten Immobilien-Einheitswerte im ganzen Land zu senken.

Gleichzeitig wird mit anderen Klagen angestrebt, die überdimensionale Immobilienbesteuerung in den letzten Jahren (soweit sie sich auf die „aufgeblähten“ Einheitswerte gestützt war) als verfassungswidrig annullieren zu lassen, während parallel gefordert wird, auch die Einheitliche Immobilienbesitzsteuer (ENFIA) nebst der Besteuerung des Immobilien-Wertzuwachses für verfassungswidrig zu erklären.

Fiskus beharrt auf Mondpreisen

Die Immobilien-Transaktionen, die in den letzten Jahren erfolgen und sich hauptsächlich auf Altbauten beziehen, bestätigen jedenfalls die große Kluft zu den Einheitswerten, aber auch die überdimensionale Besteuerung, die auf imaginären Preisen basiert. Konkrete Beispiele:

  • Eine Eigentumswohnung in Thessaloniki wurde für 250.000 Euro verkauft, hat jedoch einen Einheitswert von 600.000 Euro.
  • Eine Villa auf Attika wurde für 8 Mio. Euro abgegeben, wird jedoch für einen Einheitswert von 12 Mio. Euro besteuert werden.
  • Eine Eigentumswohnung mit 43 qm in Neos Kosmos mit einem Einheitswert von 47.000 Euro wird für 25.000 Euro verkauft.
  • In Kastri wurde eine Villa für 7 Mio. Euro verkauft, während ihr Einheitswert 10 Mio. Euro betrug.

Anlässlich negativer Antworten des Finanzministeriums auf Anträge werden viele der Klagen der Eigentümer als Sammelklagen auf eine drastische Senkung der Einheitswerte ausgeübt, wobei die detaillierten Ausführungen über die unverhältnismäßige Besteuerung mit der Betonung vermieden werden, dass derartige Änderungen nicht einzeln, sondern für die Gesamtheit des Landes zu erfolgen haben, was zukünftig in Erwägung gezogen werden mag.

Es sei angemerkt, dass von Seite des Wirtschaftsstabs betont wird (und auch im Memorandum vorgesehen ist), dass Änderungen bei den Einheitswerten im Jahr 2017 erfolgen werden, jedoch ein Sonderausschuss gegründet worden ist, damit er ein gerechteres System für die Besteuerung des Immobilienvermögens ausarbeitet.

Enorme Kluft zwischen Einheitswerten und Marktpreisen

Gemeinsamer geometrischer Standpunkt in diesen Klagen (die üblicherweise als Sammelklagen mit mehr als 100 mitunterzeichnenden Anwohnern je Gebiet erhoben werden) ist die unbezweifelbare Tatsache, dass wegen der großen wirtschaftlichen Krise die Einheitswerte mittlerweise sehr viel höher als die Marktwerte sind. Unter Berufung auf die Rechtsprechung des Obersten Verwaltungshofs (StE) lassen gerichtliche Kreise durchklingen, dass diese Klagen sehr große Chancen haben, zugelassen zu werden, da sie diese Unverhältnismäßigkeit mit Fakten belegen und der Fiskus entsprechend nicht – wie oft genug gerichtlich festgestellt worden ist – beweisen kann, dass es in dem selben Gebiet Immobiliengeschäfte in Höhe der Preise gab, die er als Einheitswert bestimmte.

In den Klagen wird unterstrichen, die Weigerung des Staates, die Einheitswerte zu senken, ziele ausschließlich auf die Sicherstellung staatlicher Einnahmen mit einem System, das zu einer übermäßigen Besteuerung und finanziellen Belastung der Bürger und dabei zu einer großen Einschränkung führt, die sogar auch die Konfiszierung ihres Vermögens tangiert, unter Verletzung elementarer Bestimmungen der Verfassung und internationaler Konventionen, welche das Eigentum und die Eigentumsrechte schützen und die steuerliche Gleichheit analog zu den Möglichkeiten sowie die Verhältnismäßigkeit usw. verankern.

Der „Reigen“ der Klagen bezieht sich auf die Peripherie, aber auch verschiedene Gebiete in Attika (N. Makri, N. Voutzas, Psychiko, Filothei usw.), wo die große Unverhältnismäßigkeit zwischen der Preisen (Einheitswerten – Marktpreisen) wegen des Einbruchs betont wird, den der Immobilienmarkt in der Periode der Krise erlitten hat. Eine der charakteristischsten ist die Klage von 106 Einwohnern aus N. Voutzas vor dem StE, die betonen, dass die Einheitswerte vor sieben Jahren (nach einem Bericht aus dem Jahr 2005 und per Beschluss des Jahres 2007) auf Preise festgesetzt wurden, die mehr als doppelt so hoch (2.500 Euro pro qm) wie die geltenden Marktpreise sind, die in den letzten fünf Jahren eine dramatische Änderung eingetreten ist.

Die Anwohner – Immobilieneigentümer des Bezirks richteten im vergangenen Dezember an das Finanzministerium einen Antrag auf Senkung der Einheitswerte, mit detaillierten Angaben über den Wertverlust ihres Vermögens, aber auch die Überbesteuerung und finanzielle Belastung, welche die Anhebung der Besteuerungsbasis verursacht, da die Besteuerungen von Übereignungen, Erbschaften, Schenkungen, elterlichen Zuwendungen, aber auch die Immobilienvermögens-Abgabe, die „Abzocke“ mit den Stromrechnungen (EETIDE, EETA usw.) „aufgebläht“ werden.

In der Antwort, die im Februar 2014 der Fiskus schickte, akzeptiert er zwar, „die Einheitswerte müssen die entsprechenden Marktpreise tangieren, so wie sie sich in jedem Gebiet zu dem gegebenen Zeitpunkt gestalten„, setzt sich jedoch über die gesetzliche Verpflichtung (N. 1882/90) bezüglich ihrer spätestens alle zwei Jahre erfolgenden Angleichung hinweg und betont, die Angleichung erfolge nicht in Einzelfällen, sondern für die Gesamtheit des Landes. Weiter wird angefügt, „dass im Rahmen der zukünftigen Angleichung, wann auch immer diese beschlossen werden wird, die Einheitswerte der Immobilien in der Gemeinde Rafina – Pikermi erneut untersucht werden, um an die zu dem gegebenen Zeitpunkt auf dem Immobilienmarkt herrschenden Umstände angeglichen zu werden„.

Rückgang bei den realen Marktpreisen um bis zu 54%

Dem Antrag der Anwohner wurden Fakten (aus Firmenstudien, Verträgen, Verkaufsanzeigen usw.) beigefügt, die zeigen, dass die Marktpreise in dem Zeitraum 2011 – 2013 einen Rückgang von 10% bis zu 54% zeigen. Die Marktpreise gestalten sich heute im Durchschnitt zwischen 950 – 1.350 Euro/qm (Durchschnittspreis von 1.150 Euro und 140 – 250 Euro für Grundstücke), was bedeutet, dass sie unterhalb der Hälfte des Einheitswertes in diesem Gebiet liegen, der seit 2007 auf 2.500 Euro festgesetzt wurde (Abweichung von 54%). 2012 betrug der Durchschnittspreis ungefähr 1.650 Euro (34% unter dem Einheitswert) und 2011 lag er bei 2.250 Euro (10% unter dem Einheitswert).

In den sich auf die Bezirke Psychiko und Filothei beziehenden Klagen wird wiederum argumentiert, der Vertreter des (lokal zuständigen) Finanzamts hätte dem zuständigen Ausschuss für eine konkrete Zone den Einheitswert von 2007 vorgeschlagen, da es für 2010 keine Daten gab und Daten für 2011 – 2012 nicht berücksichtigt wurden.

Die „Schere“ der Einheitswerte und Marktpreise (in Bezug auf Altbauten)

Gebiet Einheitswert (€/m²) Marktpreis (€/m²)
minimal maximal minimal maximal
Agioi Anargyroi 1.000 1.100 500 900
Peristeri 800 1.300 600 1.000
Keratsini 750 1.050 450 900
Galatsi 1.100 1.550 800 1.000
Agios Dimitrios 1.000 1.500 800 1.000
N. Filadelfia 900 1.400 600 1.100
Vyrona 950 1.600 800 1.200
Gerakas 1.250 1.550 900 1.200
Zografou 1.400 1.750 1.000 1.400
Melissia 1.500 2.000 1.200 1.600
Pallini 1.200 1.700 1.000 1.600
Paiania 1.050 1.400 800 1.000
Vrilissia 1.550 2.050 1.100 1.400
Agia Paraskevi 1.400 2.050 900 1.500
Ilioupoli 1.400 1.900 800 1.200
Korydallos 900 1.400 600 1.100
Argyroupoli 1.300 1.950 1.100 1.400
Holargos 1.400 2.200 1.100 1.700
Irakleio 1.200 1.900 1.000 1.400
Nikaia 850 1.400 450 700
N. Ionia 1.000 1.700 500 1.000
Marousi 1.450 2.550 1.000 1.700
Piräus 1.000 3.100 600 2.000
Halandri 1.400 2.650 1.000 1.400
Kifisa 1.250 4.000 1.100 1.900
Alimos 1.500 2.850 900 1.600
Smyrni 1.100 2.450 800 1.300
Voula 1.900 3.900 1.400 2.200
P. Faliro 1.450 3.050 1.000 1.500
Moshato 1.150 2.200 800 1.800
Kallithea 1.150 2.200 500 1.400
Glyfada 1.550 4.600 1.400 2.500
Vouliagmeni 2.550 8.800 2.000 6.000
Ekali 2.050 4.550 1.700 2.500
Perama 650 800 450 800
Ilion 800 1.000 500 800
Dafni 1.100 1.300 800 900
Petroupoli 1.050 1.300 800 1.000
Drapetsona 750 1.000 600 800

(Quelle: Imerisia)

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  1. 7. Mai 2014, 16:27 | #1

    Da kann man doch nur mit dem Kopf schütteln. Das Land geht vor die Hunde und die Regierung stellt sich quer und hält dich Hände auf, während sich kaum noch ein Grieche ein Eigenheim kaufen kann.

  2. Maren
    11. Juni 2014, 18:37 | #2

    So kann man zwar mehr Steuereinnahmen beitreiben, aber die freie Marktwirtschaft ist für die nächsten 10 Jahre ruiniert. Es kann sehr lange dauern, bis die Leute sich wieder Immobilien leisten wollen.

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