Erläuterungen zur Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland

31. Oktober 2011 / Aktualisiert: 30. Juni 2013 / Aufrufe: 2.033

In Griechenland können Immobilien nur noch übertragen werden, wenn die obligatorische Bescheinigung eines Ingenieurs vorliegt, dass keinerlei Bauverstöße existieren.

Obwohl die auf nur zwei Monate angesetzte Frist für die Einleitung des Verfahrens der nachträglichen Legalisierung von Schwarzbauten in Griechenland bereits Anfang Oktober 2011 zu laufen begann, schreitet das zuständige Umweltministerium nach wie vor zu immer neuen ergänzenden Runderlassen und Erläuterungen, um die vielen nebulösen Punkte der definitiv mehr schlecht als recht ratifizierten einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen zu klären oder zu ergänzen.

So ist mittlerweile klar, dass für jede Übertragung einer wie auch immer gearteten Immobilie fortan obligatorisch die – in jedem Fall mit erheblichen Kosten verbundene – Bescheinigung eines Ingenieurs erforderlich ist, dass keinerlei Bauverstöße vorliegen. Paradoxerweise (und zu Freude der Zunft) ist eine solche Bescheinigung sogar auch für simple Transaktionen wie beispielsweise die Veräußerung eines Grundstücks notwendig, auf dem nachweislich niemals irgend eine Bautätigkeit verzeichnet wurde.

Unklare und widersprüchliche Regelungen verunsichern Immobilienbesitzer

Eigentümer ungenehmigter bzw. gemäß dem Sprachgebrauch „willkürlicher“ Bauten, die sich derzeit außerhalb eines Bebauungsplans befinden, zukünftig jedoch in einen Bebauungsplan aufgenommen werden könnten, haben die Möglichkeit, für das unter Inanspruchnahme der Regelungen des Gesetzes 4010/11 über die Regulierung von Schwarzbauten „regulierte“ Objekt eine Baugenehmigung zu erwirken, sobald der außerhalb des Bebauungsplans gelegene ungenehmigte Bau in den Plan aufgenommen wird, und somit die zeitlich uneingeschränkte Legalisierung sicherzustellen, oder aber das Objekt einfach für 30 Jahre „reguliert“ zu belassen.

Eigentümern, die während der vergangenen Jahre die ungenehmigte Konstruktion nicht mit dem Formular E9 deklariert hatten, sollen keine Konsequenzen zu tragen haben, wenn sie unter Inanspruchnahme der Bestimmungen des Gesetzes über die Regulierung ungenehmigter Bauten das Objekt jetzt deklarieren – wobei allerdings wie nachstehend unter Punkt 15 ersichtlich offensichtlich keine ausdrückliche Regelung vorgesehen ist

Falls die bei dem Bauamt eingereichte Akte eines ungenehmigten Baus verloren gegangen ist, müssen die Konstruktionen mit neuen Darstellungsplänen deklariert werden. Parallel gilt im Fall der Widerrufung einer Baugenehmigung das gesamte Gebäudes als ungenehmigt, womit das Verfahren der „Regulierung“ für jede eigenständige Eigentumseinheit getrennt zu befolgen ist.

Fragen und Antworten zur Legalisierung ungenehmigter Bauten

Die vorstehenden Erläuterungen und nachstehend zitierten „FAQ“ (= häufig gestellten Fragen) reflektieren nur einige der zahllosen spezifischen Rückfragen interessierter bzw. auch verunsicherter Bürger, mit denen alltäglich die Dienststellen des Umweltministeriums konfrontiert werden. Im übrigen ist zu betonen, dass für die Beantwortung der Fragen der Eigentümer einschlägiger Immobilien in jedem Fall der beteiligte Ingenieur zuständig ist, der auch das Verfahren der Deklaration übernimmt.

1. Kann die Bescheinigung des Ingenieurs nach Par. 4 Art. 23 des N. 4014/11 im Fall der Übertragung einer Eigentumswohnung eines Mehrparteienhauses erfolgen, an dem es auch nicht den geringsten Verstoß gibt, allerdings Verstöße auf der Freifläche der Immobilie oder bei den gemeinschaftlich genutzten Sektoren des Gebäudes festgestellt werden?

Die Überprüfung bezieht sich auf die grundsätzlichen baulichen Größen, also Bedeckung, Bebauung, Höhe der übertragenen eigenständigen Eigentumseinheit und nicht die gemeinschaftlich genutzten und besessenen Teile des Gebäudes oder der Immobilie.

2. Worauf beziehen sich die „erlaubten“ Größen auf dem Formular zur Dokumentation einer ungenehmigten Konstruktion?

Sie beziehen sich auf die Größen, die in dem Gebiet der Immobilie gelten oder zu dem Zeitpunkt der Errichtung der ungenehmigten Konstruktion galten, sofern letztere günstiger sind.

3. Wenn für die ungenehmigte Konstruktion der Eigentümer eine Kopie der eigentlichen Baugenehmigung, jedoch keine Kopien der genehmigten Pläne hat und die Akte bei dem Bauamt verloren gegangen ist, können dann die Bauverstöße mittels neuer Abbildung deklariert werden oder hat vor der Deklaration etwas anderes zu erfolgen?

Die Bauverstöße können der Regelung des N. 4014/11 mit neuen Darstellungsplänen unterstellt werden, angesichts der Tatsache, dass in § 2b des Artikels 24 auch in den Fällen, in denen keine Baugenehmigung erteilt worden ist oder diese nicht auffindbar ist, die Beifügung von Plänen erforderlich ist, die den Zustand der Immobilie darstellen.

4. Werden im Fall der Widerrufung einer Baugenehmigung für ein Gebäude mit Bebauungsfaktor-Transfer die transferierten Quadratmeter oder das ganze Gebäude und für jede Eigentumseinheit getrennt reguliert?

Im Fall der Widerrufung der Baugenehmigung ist das ganze Gebäude ungenehmigt und kann dem Gesetz N. 4014/11 unterstellt werden, sofern es die Voraussetzungen in § 18 des Artikels 24 des Gesetzes erfüllt. Das Verfahren wird für jede Eigentumseinheit getrennt eingehalten.

5. Kann im Fall einer ungenehmigten Konstruktion ein Teil davon, sofern er die einschlägigen Voraussetzungen erfüllt, unter Inanspruchnahme des § 2 in Artikel 26 des N. 4014/11 legalisiert und ein Teil davon dem Artikel 24 des Gesetzes unterstellt werden, oder ist die gesamte ungenehmigte Konstruktion entweder Artikel 24 oder Artikel 26 zu unterstellen?

Die ungenehmigte Konstruktion kann insgesamt unter die Regelung des N. 4014/11 gestellt werden, unter Entrichtung der ihr entsprechenden Gebühren. Alternativ kann jeder Teil der entsprechenden Bestimmung des Gesetzes unterstellt werden, die ihn abdeckt.

6. Kann mit den Bestimmungen des N. 4014/2011 die Konstruktion einer ungenehmigten (ohne Baugenehmigung erfolgten) Grundstückseinfriedung reguliert werden?

Ja. Es gilt, was in § 6 des Abschnitts A des Runderlasses 13/2011 angeführt ist.

7. Gelten für die Ausfüllung des entsprechenden Felds des „Formulars zur Aufnahme einer ungenehmigten Konstruktion …“ die Genehmigung von Arbeiten geringen Ausmaßes sowie auch die kommunalen Genehmigungen als Baugenehmigungen?

Ja, die Genehmigung für Arbeiten geringen Ausmaßes und Baugenehmigungen, die von anderen öffentlichen Behörden ausgegeben wurden, fungieren als Baugenehmigungen, die in verkürzten Verfahren erteilt werden.

8. Wenn eine Konstruktion legalisiert werden kann, also unter § 2 in Artikel 26 des N. 4014/11 fällt, ist dann nur die Gebühr zu entrichten und in drei Jahren ohne weitere Belastungen (Strafgeld für Legalisierung, IKA usw.) eine Baugenehmigung zu erwirken?

In § 2 des Artikels 26 des Gesetzes wird bestimmt, dass „sofern die Gebühr entrichtet ………. und innerhalb von drei Jahren ab deren Entrichtung eine Baugenehmigung erwirkt wird, schulden sie keine andere Geldstrafe …“. Ebenfalls werden keine rückwirkenden Versicherungsbeiträge usw. entrichtet (Artikel 24, § 22).

9. Fallen die Überschreitungen der Abmessungen der Balkone unter die übrigen Bauverstöße?

Die Summe der ungenehmigten Balkone fällt unter die Kategorie 13; die spezielle Geldstrafe wird erhoben und sofern die Voraussetzungen einhergehen, kommen die Erhöhungsfaktoren der Kategorien 5, 8 und 9 zur Anwendung.

10. Welche und wie viele Faktoren des Erfassungsformulars kommen bei der Berechnung der Geldstrafe für ein Industriegebäude oder Büro- / Geschäftsgebäude zur Anwendung, das auf Basis einer Baugenehmigung in einem außerhalb des Bebauungsplans gelegenen Gebiet errichtet worden und dessen Nutzung in Wohnraum, einen Supermarkt, öffentliche Versammlungsräume usw. umgewandelt worden ist und bei dem es außer der (ungenehmigten) Nutzungsänderung keine anderen Bauverstöße gibt?

Sofern die Nutzungsänderung der einzige Bauverstoß ist, kommen die Faktoren 1 „Baugenehmigung“, 3 „Nutzungsart“ und 4 „Nutzungsänderung“ zur Anwendung.

11. Wie wird die Geldstrafe für einen ungenehmigten, jedoch nicht zugänglichen Dachstuhl auf einem legal bestehenden Bau berechnet?

Dies fällt unter die Kategorie 13 (analytische Vorveranschlagung), und es wird eine eventuelle Höhenüberschreitung untersucht (Kategorie 6).

12. Wo werden landwirtschaftlicher Lagerraum und Schafstall deklariert? Was ist Weiterverarbeitung des primären Sektors?

Sie werden bei Fall 3a „… Weiterverarbeitung des primären Sektors“ deklariert. Unter Weiterverarbeitung des primären Sektors fallen Manufakturen – Fabriken für Verpackung und Weiterverarbeitung von Produkten, als Produktionseinheiten (in Landwirtschaft, Viehzucht, Fischfang – Fischzucht) des primären Sektors und Verarbeitungseinheiten für Nahrungsmittel.

13. Bezieht sich die Regelung des § 6b in Artikel 24 auf eine ungenehmigte Konstruktion oder Nutzung von bis zu 20 qm oder auf mehrere ungenehmigte Konstruktionen mit einer Gesamtfläche von bis zu 20 qm?

Sie bezieht sich nur auf eine Überschreitung der Bebauung, entweder einer Räumlichkeit oder der Summe mehrerer ungenehmigter Konstruktionen der eigenständigen Eigentumseinheit, sofern kein anderer Bauverstoß vorliegt und die Voraussetzungen des konkreten Paragraphen erfüllt werden.

14. Wie werden teilumbaute Flächen in Gebäuden mit Baugenehmigung berechnet, welche den für sie gestatteten Anteil überschreiten?

Die teilumbauten Flächen, die den für diese zulässigen Anteil überschreiten, werden als Bebauungsüberschreitung gewertet.

15. Gibt es Konsequenzen, wenn aus den Belegen über das Alter hervorgeht, dass die ungenehmigte Konstruktion über viele Jahre nicht auf dem Formular E9 deklariert worden ist?

Es existiert keine einschlägige Vorsehung im N. 4014/11.

16. Wenn eine Immobilie in den Bebauungsplan aufgenommen wird, für die bereits die gesamten Kosten der Regulierung (als außerhalb des Bebauungsplans liegend) bezahlt worden sind, muss dann für sie obligatorisch eine Baugenehmigung erwirkt werden, die teurer als die Regulierung ist, oder beschränkt es sich nur auf die Abgaben in Land und Geld?

Wenn keine Baugenehmigung erwirkt wird, bleibt die Konstruktion weiterhin ungenehmigt und für 30 Jahre bestehen. Wird eine Baugenehmigung erwirkt, ist die Konstruktion fortan legal, angesichts der Tatsache, dass in $ 16 des Artikels 24 des Gesetzes bestimmt wird, dass „… wenn die Immobilie in den Bebauungsplan eingegliedert wird, das einheitliche Sonderstrafgeld weder erstattet noch mit Verpflichtungen zur Abgabe in Geld verrechnet wird, die von den jeweils geltenden Bestimmungen vorgesehen sind, während das entsprechende Strafgeld im Fall der Erwirkung einer Genehmigung ihrer Legalisierung verrechnet wird“.

17. Welcher ist der Faktor zur Berechnung des Strafgeldes, wenn die Genehmigung 1982 ausgestellt und das „Skelett“ im selben Jahr errichtet, der Bau jedoch 1985 fertig gestellt wurde?

Der Altersfaktor wird von der Fertigstellung der tragenden Konstruktion bestimmt.

18. Wie werden die bereits gezahlten Strafgelder verrechnet, wenn jemand das Verfahren des N. 4014/11 abwickeln möchte?

In § 11 des Artikels 24 des Gesetzes wird bestimmt, dass „… kraft anderer Bestimmungen entrichtete Geldstrafen für Errichtung und Unterhaltung mit dem Betrag des einheitlichen Sonderstrafgeldes verrechnet werden. (…) Falls nach sich nach vorstehender Berechnung ergibt, dass die bereits gezahlten Beträge das Strafgeld auf Basis der Bestimmungen des Vorliegenden überschreiten, werden sie nicht erstattet. Kraft anderer Bestimmungen festgestellte, jedoch nicht eingezogene Geldstrafen für Errichtung und Unterhaltung werden annulliert.

19. Wie erfolgt die Regulierung in den Fällen interner Umgestaltungen (z. B. touristische Unterkünfte, wo die Genehmigung 3 Studios vorsah und es bei der Erstellung 4 wurden)?

Aus der Kombination der in § 3 des Artikels 23 des N. 1577/85 und in § 4 des Artikels 23 des N. 4014/11 geht hervor, dass die Veränderung der internen Aufteilung keinen Verstoß nach N. 4014/11 darstellt und die ausgeführten Arbeiten nicht dessen Regelungen unterstellt werden müssen.

20. Wird im Fall alter ungenehmigter Konstruktionen, die unter Kategorie 13 des „Formulars zur Aufnahme eine ungenehmigten Konstruktion …“ fallen, der Altersfaktor bei der Berechnung der Geldstrafe berücksichtigt?

Ja, sofern das Alter (der Immobilie / Konstruktion) dokumentiert wird.

21. Wird für Zwischenetagen und Dachböden auch dann ein Bauüberschreitungsfaktor angerechnet, wenn sie die nicht die Höhenvoraussetzungen aufweisen?

Sofern es sich um eine in jeder beliebigen Nutzung zugängliche Räumlichkeit handelt, wird ein Bebauungsüberschreitungsfaktor und ein Reduktionsfaktor von 0,5 berechnet.

22. Werden die Bestimmungen über die Ausnahme geringfügiger Vergehen von dem (Zwangs-) Abriss mit dem N.1512/85 aufgehoben oder gelten sie weiterhin?

Sie bleiben weiterhin in Geltung und entscheiden – im Gegensatz zu dem N. 4014/11 – endgültig über das Schicksal der ungenehmigten Konstruktion.

23. Fallen die städtebaulich kontrollierten Zonen (ZOE) unter irgend einen der Fälle des § 3 in Artikel 23 des N. 4012/11?

Nein, es sei denn, die ZOE selbst umfassen und bestimmen Zonen – Gebiete, welche unter die Fälle des § 3 in Artikel 23 des N. 4014/11 fallen. Parallel wird die Notwendigkeit der Kontrolle gemäß den Bestimmungen des § 1a in Artikel des N. 4014/11 betont.

24. Erhöht sich bei ungenehmigten Konstruktionen der Teil innerhalb des Vorhofs oder des Abstands D die Geldstrafe um einen Deckungsüberschreitungsfaktor?

Wenn es einen Deckungsüberhang gibt, wird nur der Faktor für die Übertretung des Vorhofs oder seitlicher Abstände entsprechend berücksichtigt. Anderenfalls wird zusätzlich auch ein Deckungsüberschreitungsfaktor berücksichtigt.

25. Erhöht sich die Berechnung des Strafgelds eines auf Basis der Baugenehmigung teilumbauten Raums einer Wohnung, der in ein (geschlossenes) Zimmer umgewandelt wurde, um einen Nutzungsänderungsfaktor?

Es wird nur als Übertretungen des Bebauungsfaktors berechnet.

(Quelle: Vradyni)

  1. Jannis
    22. November 2011, 13:19 | #1

    Wenn ich einen kleinen Schuppen an mein „legales“ Haus von ca. 4 Quadratmetern gebaut habe und dies nicht legalisieren lasse, was könnte mir passieren. Muß ich nur legalisieren,wenn ich das Haus verkaufe und vererbe oder schon vorher ???

  2. admin
    22. November 2011, 23:05 | #2

    Falls der Schuppen wirklich genehmigungspflichtig gewesen wäre bzw. ist, besteht eventuell immer noch die Möglichkeit, den Anbau auch ohne Strafgelder zu legalisieren: einfach mal vertraulich an einen Ingenieur wenden.
    Im übigen kann eine ungenhmigte Baumaßnahme jederzeit (speziell infolge einer Anzeige …) geahndet werden, also beispielsweise zusammen mit einer Geldstrafe auch der Abbruch angeordnet werden.
    Last but not wird im Fall einer „todesbedingten Eigentumsübertragung“ (sprich Erbschaft) keine Legalitätsbescheinigung verlangt, jedoch der Bauverstoß damit natürlich nicht automatisch aus der Welt geschafft, sondern den Erben hinterlassen.

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